别挣扎了，降价是当下唯一的出路
文/猫子
这篇文章，交流下当下楼市的情况，以及我对于后续房价的预判。
观点也很明确——
接下来，降价是唯一的出路。
抛开大的经济形势和基本面不谈，
我们重点聊聊，6月份北京楼市要发生的，备受所有人关注的事情——
6月份将迎来本年度最激烈，供应数量最多的土地供应。
这意味着，9月份左右，北京楼市会迎来本年度最大的新房供应潮。
这波新房供应潮也会成为市场的抓手，
对京楼的一二手房市场，带来明显的影响。
先来看二手房——
二手房在6-9月份降价，是唯一的出路。
复盘上半年二手房，3月份火爆，4月份趋冷，5月份更冷
2023年3月份,北京二手住宅网签数量为22192套,环比上涨约46.3%,同比上涨约40.7%
本来是烈火烹油的热闹场面，结果到了4月份，成交数据大跌。
2023年4月北京二手房网签量13928套，环比3月下降37.2%；同比2022年4月网签量14239套，下降2.2%
虽然每年4月份网签都会下降，但环比3月下降37.2%，这样的下降幅度是没有过的。
截止到5月26日，也就是昨天，目前5月份二手房网签总量大概是在10000套左右。那么5月份总体的二手房网签数据，大概是在12000套左右。
同此同时，二手房挂牌量却持续走高。
可以预见，6月份的网签数据会更低。成交数据越来越乏力。
未来2-3个月，一定是空军压倒多军，买方市场占优势。
尤其是想要通过置换去在9月份买新房的那一拨人，他们会成为最着急卖房的前锋部队，争取降价来换取现金流，给自己买新房增加更多筹码。
与此同时，当二手房成交量持续走低的时候，你也会发现大中介立场开始偏向于买家，推动卖家降价成交。
如下图，这是大中介最近跟客户发的话术，最近朋友圈和各大买房群已经刷屏
再看新房。
新房在6-9月份降价，是开发商唯一的出路。
首先6月份是一定有特价房的，因为到了年中，开发商开始冲业绩要回款，着急回笼现金，这是季节性现象。
同时，还要值得注意的是，9月份即将要入市大批新房。市场上存量的新房会迎来不少的竞争对手。
那么开发商就有两种选择，
一种是在6-9月份市场淡季一路躺平。竞争对手来了也继续躺平。
另外一种选择，就是聪明开发商的做法，通过特价房，或者增加更多购房优惠的方式跑量。
你要注意，当下大部分二手房卖不出去，导致新房买家资金不到位，开发商接待的客户，有很大一部分是需要资金周转的，只能交个意向金，能满足付款条件的很少。
为了收进更多客户，开发商也会积极的拿出更多筹码，该降价降价，该优惠优惠。
对于还没上车的买家来说，抓住市场小窗口期，拿下不错的性价比房源，同样是聪明的选择。
至于已经上车的，因为市场比较冷，大家信心不足，也总是会问我要不要退房。
我给到大家的意见是，
1、首先明确好买房的需求。
目前大家都是比较情绪化的，对未来市场没有乐观预期，才导致退房。
如果有自住需求，那么市场乐观了又要买的话，其实不如不退不折腾。
虽然现在行情不怎么样，但是怎么也要比17-19年那三年好很多。那三年真的是京楼高位站岗的年份，很多远郊盘开始一路下跌。
即使西北旺望京也不抗揍。
现在基本上是跌无可跌，只是不涨而已。买了也不会亏。
持有房产周期短则两三年，多则八年十年。
别因为一时的市场化情绪化，而影响你百万千万的置业决策。
等到6月份土拍，媒体炒作热度了，市场看起来火了，你又觉得你行了。
2、买入时机本质上没什么差别。最核心的是选筹和价格上别犯错。
你买房有没有买到最高点？
你楼盘未来到二手房市场流动性怎么样？
新盘附近的二手房板块，过去三年的涨幅和表现是怎样的？
这些才是我们做买入分析报告的意义。
等你认认真真的梳理完买房体系后，
就不应该被短期的情绪左右了。
3、现在网上一片哀嚎，但是我们需要长期对京楼充满信心。
作为经济的压舱石，京楼没这么脆弱。
即使比烂，买房这两三年的收益也不会比你炒股买基金买理财买保险更烂。
大部分人要投资的目的，是为了抗通胀，但真正能完成抗通胀这个目标的，还是买房。
为了抗通胀做其他渠道投资，很可能本钱都赔光了。
还是那句话，买个好房子，别买贵，别买错，你就已经赢了大部分人了。
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