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1、提问：京爷，你好，我看到一些大v说，其实次新改善小区不会降，因为今年很多人会赶着个税优惠政策之前置换改善。你怎么看待？
回答：我并不这么认为。因为北京二手房、新房是一个交易链条，很多人是卖了手头的房子，才能去改善。今年是不少人想置换去买改善房，但市场遇冷，自己手头的房子不好卖，那自然会影响他们改善节奏。事实情况也是如此，目前市场刚需和改善都在遇冷，无一幸免。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据、《北京买房顶级思维》
2、提问：请问有法拍房的经验吗？能不能传授一下
回答：你好，有两块地方需要注意，一个是价格，你需要建立一个价格评价体系，判断什么价格入手有性价比，因为很多拍下来价格并不实惠；另外一个是，需要调研清楚房子，没有长期租约，滞留人员的身份以及是否好清理，是否有严重欠费。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史成交价》《北京n大不能买的房产》
3、提问：京爷好，今年有了购房资格，sfsd，550-750的预算。现在有几个目标，想请您帮忙排个序。我在交道口上班，对象在国图附近上班。南边看了中海紫御公馆的60平的小两居，华龙美晟和天天家园的两居，金鱼池西里复式三居，北边看了看富仁名苑的小两居，小西天那一代的公房社区。想问问如果兼顾自住和升值，孩子大了再换一下的情况下。那个更好一点，您这里还有什么别的推荐的嘛。谢谢
回答：你好，以下是我对这些小区的理解：
中海紫御公馆，东城品质次新，小两居朝向一般，但比较方正，升值性其实还不错；华龙美晟和天天家园的两居，品质差一些，但流动性和升值性其实还挺好。金鱼池西里复式三居，这种属于非大众产品了，除非家里人多，不是太建议买，不过毕竟属于东城，所以保值性尚可。富仁名苑的小两居，主要是没什么学区，小区也不算特别突出，所以涨幅不是很突出，相比之下，不是太建议。小西天那一代的公房社区，有一些价值，升值性还不错，比如志强北园之类的，不过楼龄老了一些，如果持有时间长，还是选择次新一些的好。我认为你可以重点考虑永外，或者海淀这边管理好点儿的公房社区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：星爷你好，600预算，考虑通勤方便，有幼儿园小学配套，问距离丰台不远位于海淀的二居有哪些值得入手？
回答：你好，600万预算，希望配套齐全的海淀小区，那基本上是老公房为主了。你可以重点考虑一下八里庄片区的八里庄北里、恩济里，或者紫竹院片区的车道沟南里。以上带有学校，流动性/升值性还不错，而且对你们来说交通还算方便。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：美丽西园，金夕园，水云居的二改三，和泓四季的小三居，哪个增值保值更好一些呢？看了历史数据，感觉差不多。也请京爷说说怎么看数据，比如历史上涨得好，意味着未来也会好吗？如果最近半年涨得太高的，是不是该避一避
回答：你好，表现其实都差不太多，因为海淀往往能普涨，如果没有特别稀缺的属性，那很难拉开差距，除非未来有学区变动，所以，现在需要做的事情是去看哪些小区能捡漏。当然，如果周期拉长，楼龄新的小区可能会更有一些优势。这里面水云居、和泓四季可能有点儿优势。另外，海淀的房子，跟学区因素关系很大，所以也有一些不确定性。“如果最近半年涨得太高的，是不是该避一避", 现在是下行空间，所以不捡漏不买。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
6、提问：预算2000上下，能高贷款优先，三里河一区3号院，5号院的公房怎么样？对比德胜应该怎么选？
回答：你好，三里河一区3号院、5号院的公房，在月坛自然是非常不错的，升值性和保值性都还可以。如果三四年内上学，可以考虑月坛，如果之后，也可以看看德胜。如果选择德胜，尽量努力看看阳光丽景这类次新，长远更优质稳健。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷，你好，我看到一些大v说，其实次新改善小区不会降，因为今年很多人会赶着个税优惠政策之…
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