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1、提问：你好，总价300-350.本来想买海淀北部，可我感觉周边环境大的改变很难。我看通州未来规划不错，假如看未来10年，我觉得通州还是不错的，您觉得呢？通州300万运乔嘉园和京贸家园哪个更有优势，运河湾南区一居350万，从保值的角度努点力买350的运河湾南区还是300万的运乔嘉园和京贸家园呢？
回答：选择通州也算是一种合理的方案。通州比较有价值的还是武夷花园，选择运河湾或者京贸家园问题都不大，如果通州发展起来了，或者放开限购了，那这些小区表现会不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：您好，总价750以内，月坛、德胜、和平里及望京的望京花园西区，如何选择？您帮忙分析分析，谢谢！
回答:你好，这些板块/房子属于性质不同的类型，以下是我对这些板块/房子的理解，根据你自己的需求来：
德胜，西城顶级学区，25年以前，估计都上不了学，如果你有25年以后的上学需求，那可以考虑，毕竟现在价格相对平稳。
月坛，西城顶级学区，跟德胜很类似，这几年有一定的概率在板块内上学。如果有学区需求的，可以考虑考虑。
和平里，板块内学区比较均衡优质，调剂学校也不错，这几年如果需要上学，那还是可以考虑的。如果小孩这几年不上学，和平里的价格不算很实惠了。
望京花园西区，价值在于高薪产业板块的刚需流通性热盘，口碑还可以，升值也不错，但学区不突出。如果对于你来说，自住+通勤方便，那可以看看。
你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
3、提问：京爷您好，这边的情况是刚刚办完落户，男生28岁（还单身，但是在努力寻觅），工作在西二旗，能动用的首付是200w出头。请问这种情况适合现在考虑买房吗？如果考虑的话，更建议注重房子哪方面的属性呢？更多考虑新房还是二手房？有哪些板块推荐吗？
回答：你好，我认为今年可能会是个好的买房窗口，因为市场下行，很多性价比高的房源会出现，作为刚需，找个合适的时机上车，还是不错的选择。如果是在西二旗上班，比较方便的是去回龙观板块购买。这个首付稍微低了一些，可以买一些地铁次新经适房，倒是能跟上大盘。不过可以重点看看新房，这样性价比高一些。理论上来说，回龙观板块的二手房可以略微观望一下。当然，你也可以考虑一下清河板块的老社区的小两居，表现也不错。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
4、提问：京爷您好，目前在海淀区沄沄国际小区有一套房子，目前市值1200W左右，家庭唯一房产，是七一小学学区房。由于房型不太好，目前想在海淀周边置换一套，现在看过的房子主要集中在田村地块儿，看了乐府江南小区比较中意，但是140平左右三居得1500W+，目前手里有300W现金，我这个以大换小的改善房型的置换值不值？如果置换，总价1500以内的房子还有什么推荐？孩子现在小学四年级，在海淀实验小学，学区不是第一考虑因素。如果不置换，我拿300W现金加贷款200-300左右再投资一套房产会不会更好？家庭年收入70W左右，如果再买一套投资，希望推荐几个楼盘，谢谢！现在就是俩方案，1.置换一套距离海淀实验小学不算远的三居，把现有房子卖掉再添3-400。2.用手里的现金贷款再投资一套小房子，求推荐楼盘。
哪种方案比较理想？我怕置换之后升值空间也不大。
回答：你好，单纯从升值性角度来说，乐府江南还不错，属于跑赢北京大盘的类型，当然在海淀不算突出，跟沄沄国际比的话，没有太大的区别。不过乐府江南算是个居住体验不错，学区溢价不高的小区，所以你置换的话，还是不错的选择，毕竟升值还不错，而且比较稳健，不太会受学区政策的影响。如果是1500万总预算，那比较难买到很优质的，我建议还可以稍微加点儿杠杆，买西钓鱼台嘉园、颐慧佳园B区，总体上稍微优质一些，升值性也很突出。当然，你要是想投资一个小房子倒也不是不可以，从升值性上来说，是没问题的。500-600万，如果想要买个投资属性好的，可以看看清河的一居室，或者亦庄的地铁盘，比如经开壹中心之类的，不过现在需要看看有没有漏可以捡。总体来看，我个人比较偏向于第一种方案，因为居住环境好，而且升值性很稳健，多方面都能兼顾。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
5、提问：感谢多次指教，持续关注你的分享，受益很多。实地看了一些房子，一直在调整确定选房方向，想请你指教。目前工作在航天城附近，SFSD,自住，预算800－900，地段优先，主要关注居住体验、保值、交通，暂不考虑学区。初步有3个方向：1.清河区域的二手房，如观林园、观景园。优势是在海淀。2.回龙观区域的二手房，如金御华府、国风美唐。优势是房子新、流通性好。3.回龙观区域新房，如紫金书院、北清橡树湾。请教：上述区域、小区有何看法，如何排序。此外还有什么推荐的方向、小区。再次感谢耐心指教。
回答：你好，其实都是很不错的，看中居住体验+升值，那就考虑区域标杆小区，二手房为佳。二手房市场比较凉，可以稍微观望一下，但也不要观望太久。海淀和回龙观都还可以，海淀这边重点考虑标杆如莱圳家园，而回龙观则是金域华府，涨幅和居住体验都能比较好地保证。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
6、提问：刚需，准备买新房是期房，到25年左右的交付，请问京爷如何考察开发商的资质，担心烂尾，之前看过龙湖九里熙辰的，合生me悦的，还有中骏未来云城的。查到龙湖的财务收入很强，合生的亏损，中骏的都爆雷了。不过我也是知道他们这些财务报表也可以做，就是做平做漂亮，比如减少亏损之类的。不知道您还有没有别的考察这些项目开发商资质的方法，其实新房我就担心烂尾，他们三个的项目各有优劣不好比，所以我就比开发商资质了，一开始没查开发商，差点买了未来云城 ，我还挺喜欢那个项目，现在看到他之前降价卖房不敢下手了。真心求指导。
回答：你好，烂尾这件事情在北京比较少见，概率很低，但遇上烂尾，只能认倒霉，看你自己的接受程度了。最安全的自然是国企、央企或者北京国企背景的开发商，不大可能烂尾；如果是民企，那就尽量考虑运营状况好点儿的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：你好，总价300-350.本来想买海淀北部，可我感觉周边环境大的改变很难。我看通州未来规划不错…
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