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1、提问：京爷您好： 1、西直门附近的铁道部宿舍、交大东路31、56号院，大柳树5号院，保值增值性如何？是否可买入？与文慧园的保值性相似？2、和平里房子长持为什么会有些价值？不是7、8年后入学人口减少，又都是95年以前的老房子。3、甘家口小区是否和文慧园的保值性相似？保值性要略低于建设部大院？4、海淀外加电梯的房子，市场的认可度如何？
回答：你好，① 这些小区都属于海淀常规老公房社区，表现属于跟涨的类型，跑赢北京大盘倒是没问题，不过在海淀不算突出，如果有合适的房子入手倒是没问题。相对来说，文慧园稍微表现强一些，不过得看房源具体情况。② 和平里的房子，主要价值还是在于学区均衡，而且即使调剂也是去比较的片区，所以长期价值还可以，即使入学人口减少。③ 甘家口小区表现还行，跟文慧园差不了太多，都低于建设部大院。④ 如果是老板楼，加了电梯，那高层认可度很高。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
2、提问：您好，咨询下新购二套积分房的建议。目前名下商贷一套在还，二套预算不够，加公积金预算预计230。目前思路是地铁房，一居室，15年内次新，朝向好，好出租，不自住，郊区区域不限。请教下有没有合适的小区建议？目前大概看了下高教园和长阳，没有太合适的，可能思路受限了。
回答：你好，郊区地铁次新房，倒是一个合理的思路，高教园和长阳，可以优先考虑高教园，这种超低总价的积分落户房，还是比较有价值的，流动性还不错。除了高教园，你也可以考虑一下马驹桥板块，因为刚放开限购，而且离亦庄比较近，所以有一些潜力。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
3、提问：您好，我有一个观点和您讨论，经过自媒体近两年的宣传，大家都认为要买次新，抛弃老破小，但次新一般都是7-8百万起，被抛弃的老破小都是4-500万。忽视了老破小的位置医疗的优势，低估了大众居住需求，不断强化住宅投资属性，造成大量的老破小抛售，加剧了两极分化，不利于二手房均衡发展，倒逼次新也卖不动了。希望各位自媒体专家重视这个问题，请问我这个观点是否正确呢？谢谢！
回答：你好，随着互联网的发展以及自媒体的大爆发，北京楼市确实出现了一个问题：大量的目光投向次新房，而老破小被diss，而且愈演愈烈。不过未来大趋势就是这样子，次新房和老破小的分化会越来越严重，只是自媒体等对这一现象有推波助澜的作用。我认为，如果没有自媒体，这种分化可能会稍微弱一些。但也不必过于担心老破小无人问津，特别是配套好、地段好的老社区。另外，市场本来就有一个无形的手：购买力有天花板。举个例子，很多人受买房理念的影响，一开始关注着次新房，但后来发现买不起次新房，于是只能选择老破小，因此老破小也能随着补涨，只是涨幅没那么大。比如2023年初这一波，除了个别被炒的次新小区，基本涨幅不是很大，这里面其实就是购买力有些透支。如果行情持续，老破小其实会补涨的。不过我依旧认为涨幅肯定会跟次新拉开差距，因为供需问题：老破小太多，而次新太少。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：怡美家园小区南北通透带电梯三居目前单价8.8万，还有升值空间吗？
回答：你好，怡美家园这个小区有一定的价值，主要是地段好，绿化也不错，关键是属于海淀+产业，所以升值性还可以，长远肯定会跟着市场行情并超过北京平均水平。不过当下来看，短期价格不会怎么涨，因为市场成交一般。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：想请教下，晓风印月 北熙区的房子涨价空间大吗？
回答：你好，晓风印月楼盘产品似乎还不错，限制点在于板块界面一般，不好说未来是否能较大地改善。北熙区，地铁+规划，潜力还不错，我认为未来涨幅不会低于大盘，是个还可以的选择。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
6、提问：京爷你好，首付350w 左右，主要考虑保值，目前看好中海御鑫阁，九龙花园，公园悦府，望春园，考虑持有5年后流通推荐哪个呢
回答：你好，下面是我对这些小区的理解：
中海御鑫阁，小区有些价值，不过小区小户型偏多，总体表现相对一般，涨得不是太理解。
九龙花园，小区环境、品质一般，但属于热点板块，流动性倒是没问题，表现是北京大盘水平。
公园悦府，热点板块的地铁次新，表现很好，未来跑赢大盘问题也不大。
望春园，热门刚需板块的热门刚需房，流动性挺好，不会低于大盘。
仅仅从升值性角度来看，可能公园悦府总体还是会好一些。
你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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《京爷北京买房十大顶级思维》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷您好： 1、西直门附近的铁道部宿舍、交大东路31、56号院，大柳树5号院，保值增值性如何？…
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