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1、提问：你好，请问新房投资，总高28层的房子，买2层和5层价差多少比较合适？交房后卖二手房的时候2层和5层有价差吗？是不是如果2层优惠更多，投资买2层更好？
回答：你好，一般来说，二手房差距可能会在5%左右，因为楼层比较高，这种情况下2层属于带点儿硬伤了，比较难卖。不过对于楼层比较高的新房，这个价差没往往这么大，所以理论上来说新房的2层还是有一些溢价的，能买5层还是5层。所以，我比较建议你翻看过往次新房的历史成交价来评估新房的楼层价格是否合理，不要被销售和优惠忽悠了。星球会员有内部最新成交价，需要的话可以索取。（不过，需要说明的是，对于6层以下的洋房产品来说并非如此）你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
2、提问：星爷你好，本人在海淀永丰上班，孩子28年上小学，400多万总价想买海淀房子，主要考虑孩子上学+保值，要是能兼顾些自住更好了，但本人也知道这个预算就不能既要又要了。现在买房有两个大方向，一个方向是在八里庄学区买八里庄北里老破小一居或04年品质小区电梯房绿波漫板开间，吸引点是学区利好，犹豫点是自住局促，恐怕还得换租。还有一个方向是去清河，吸引点是性价比高未来有产业加持，可买永泰东西里的老破小两居，或清河文苑04年塔楼电梯房一居（户型适合改两居），能兼顾自住吧，犹豫点是学区上有点不甘心，怕舍本逐末。京爷有什么建议呢？
回答：你好，这几年是入学人口大年，所以优质学区都上不了，不过长远看，这个价值会回归，因为未来入学人口变少，学区房又可以上对应学校了。在我看来，如果想用来上学，还不如就买好点儿的学校，再租个房子，反正你去清河，学校不突出，而且住得也不是太好。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
3、提问：京爷您好，朝阳东湖湾的大平层什么时候是出手的好时机呢，如果置换三环内哪些小区或板块推荐呢？
回答：你好，现在市场都一般，而东湖湾属于优质稀缺产品，倒也可以考虑观望一下再置换。如果是三环内，居住体验、升值性跟这差不多的并不好找。理论上来说，金地华著、红山世家、中信城能达到升值、居住的平衡，至少能达到平换效果。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：请问融泽嘉园的1居和金隅景和园的2居，价格都在400多，哪个更好呢？请从增值保值、居住环境、学区、医疗的角度帮助分析一下。
回答：你好，升值性角度来说，自然是融泽嘉园这边会强一些；当然，从居住环境和配套上来说也是；至于学区，就不好说了，目前都一般。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
5、提问：京爷好！看了楼市分化的文章，获益非浅。目前有一套朝阳区王四营双合家园的小三居，感觉地段产业受限，想换成清河莱圳家园的小一居，思路是否正确？请指教
回答：你好，从板块角度来说，朝阳区王四营相对弱一些，虽然未来会有改善，不过还是比不上海淀这边；从小区来说，双合家园属于刚需回迁房，品质、环境还是差点儿。虽然这个小区还是有价值，不少刚需客户关注，不过单纯从升值角度来说，还是比不上海淀。这个可以从数据上看出来，双合家园流通性虽然不错，但涨幅没有跑赢大盘（这附近，只有品质次新商品房才能不跑输大盘）。而莱圳属于热点板块、地铁次新，在周围稀缺性比较高，算是所在层次中的标杆盘，涨幅自然很好，明显超过大盘。即使是一居室，表现也很不错，你可以看看咱们星球会员的独家历史成交价统计就可以看出来。总体来看，你的思路没问题的，是个优化配置的正确方向。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
6、提问：京爷，请问顺义的湖光玖里品质和密度都很优秀，值得购入吗？以后能保值吗
回答：你好，单纯从小区来说，自然是非常不错的，中海开发商，产品设计和定位都比较适合居住和改善，不过板块对其限制还是有的。顺义这边，很多刚需和刚改产品，往往略低于大盘，很难实现跑赢大盘。如果你看中居住，那还是可以考虑的，毕竟产品应该不错，如果纯投资，那就算了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京n大不能买的房产》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：你好，请问新房投资，总高28层的房子，买2层和5层价差多少比较合适？交房后卖二手房的时候2层…
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