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楼市久旱逢甘霖，一点风吹草动，就能掀起涟漪。
昨天午后，地产股突然迎来集体大涨，新城控股、中南建设等多股涨停，滨江集团、招商蛇口、中交地产等涨超6%。
这波行情不止地产股，包括相关产业链比如家具、建材、家装等，也都跟着沾了上涨的光。
俗话说，无风不起浪，这风，就来自高层在经济论坛中的一段讲话：
中国将在扩大内需潜力、激活市场活力等方面推出更多务实举措，有信心有能力在较长周期内推动中国经济行稳致远。
国资委领导也表示，中国经济在第二季度的恢复态势会高于第一季度，但是当前经济还面临不少问题，如消费动力不强等，也让人揣测到了救市的意味。
之后，网络上传出了小作文，说是二线城市将全面取消限购。
之前地产股每次上涨，也都会有解除限购、降首付等消息传出。
虽然昨天我们并没有等到消息落地，但可以明确的是，楼市步入调整期，降息效果甚微，当前大家的买房的意愿还在下降，楼市确实需要强刺激托底。
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如果真有政策出台，大家是否还愿意买房呢？
我们要明确的是，现在一二线城市的楼市，刚需仍然存在，可市场主力早已是改善了。
改善置业思路不同于刚需，他们想要改善居住环境，换好一点、大一点的房子，对居住品质的要求一定比刚需高。
比如现在北京市面上的新房，主打户型都是改善客群，而北京700-800万这部分改善也正是夹心层，一头想买好房子，另一头二套首付压力山大，市场对这部分改善并不友好。
所以，并不是大家真的不想买房，而是需要政策倾斜。
25日，扬州就发文取消楼市“双限”政策，支持购买改善性住房，这是扬州年内继2月之后，再次优化楼市政策。
除了扬州外，青岛在6月初出台新政，降低二套房首付，随后市场反应明显，新房成交回升，二手房市场也开始转暖。
图片来源：锐理数据
从二线城市出台的政策来看，只要是支持改善需求的，市场就会有明显回暖，这也足以说明，改善需求才是真正有购买力的群体。
北京市场也是如此，目前新房市场客群，都是卖旧换新的改善，只有将这部分需求释放出来，才能真正拉动市场购买力。
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如何释放这部分需求，除了手握现金等待心仪房源的少部分人，大部分购房者还被卡在如何卖掉手里房子的阶段。
当前的市场现状是：房子难卖，成交量下降，改善置换，挂牌量上涨，市场预期不好，业主心态不稳，挂牌量继续上涨，业主降价卖房。
近期，北京降价卖房依旧卖不动的消息比比皆是。
东城地坛北里一个一层的双南小两居就上了热搜，这套房子在一个月内降了小90万元，依旧没能成交。
朝阳区潘家园弘善家园一套72平方米、两室一厅的二手房，报价从410万元下调到了390万元，业主也表示，价格还可以再谈。
北京楼市现在缺的不是需求，而是买房信心，楼市行情冷淡，任何一点风吹草动，都会影响买卖双方的决策。
如果只是为了变现，不是改善置换，当下卖房可能不是最好的时机，因为买卖双方正处于观望和博弈期，但凡有任何政策利好，风向转变，市场成交也会有所反馈。
可如果你是改善置换，看着北京一波又一波供地，新房不断入市，却又苦于眼前如何卖掉手里的房子，降价割肉心疼，还也未必有人买单。
这也说明一个问题：不是所有房子降价，就好卖。
现在北京的市场，和卖房时机同样重要的，就是卖房技巧和卖房策略。
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