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1、提问：京爷您好，目前我们夫妻二人准备买第二套房做为投资，目标是保值同时能跟上北京大盘，计划总预算在600万以内，地方想要在二环附近，看了小西天的几个小区，和西直门北大街43号院，铁科院等，最近因为亮马河附近商业，环境等打造的还不错，也关注了下，发现那边价格也不高，想问下:1.亮马河区域的价格是不是存在被低估的情况？2.亮马河区域在今年的价格走势如何？相比较北京整体或者东城、朝阳的平均跌幅是偏大还是偏小？3.随着亮马河商业经济带的逐步建设，未来对该区域房价的拉动或支撑作用如何？4.和小西天，西直门附近哪个更有投资价值？5.除了上面提到的几个地区，您还有什么建议？
回答：你好，以下是我的回复：① 亮马河价格没有被低估，这里价格低的原因是老房子多，好小区少；② 亮马河表现一般，会随着楼市变凉而变凉，这个区域涨得少，平均跌幅我没有仔细算；③ 这里的问题不在于没有商业，而在于没有好小区和教育；④ 那自然是小西天、西直门更有价值，历次表现都好多了；④ 你可以考虑考虑回龙观、亦庄、朝青标杆盘，看看是否有捡漏的。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
2、提问：京爷好，请问娃明年上小学，如西城买个占坑房，比如荣丰2008这种保值吗？19平370～390的。预算500左右，如卖了大兴城区老破小可到700以内。
回答：你好，荣丰2008这种不仅很保值，而且涨得还不错，没啥风险可言。当然，如果你希望能降低一些预算，其实平房也是可以，上完学就卖，性价比其实也还可以。目前西城这一两年上学，都难上较好的学校，看看展览路的奋斗银河，勉强还行。不过，我个人认为，你还不如看看东城的和平里、龙体板块，学校好点儿，还能自住。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
3、提问：京爷你好，预算400w，为了自住，关注了双合地铁旁边双合家园的两居室，感觉离地铁近，比较方便一点，户型方正朝向高板楼，采光很好，也是比对其他垡头小区，同价位居住体验算比较好的，但是周边配套一般，未来周边发展配套是否会完善，还有就是未来能不能跟上大盘，优于旁边其他政策性住房
回答：你好，小区有一定的价值，主要是地铁方便、价格实惠、楼龄也较新，未来周围的配套会好一些。从升值性角度来说，有两个限制，一个是板块，一个是小区属于政策房，所以表现略微低于大盘，不过流动性还行，有性价比，是刚需比较关注的小区。如果希望不低于大盘，那这条地铁线上的品质次新商品房和新房可以实现。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史成交价》
4、提问：京爷，你好，有套房子在朝阳，想变现。但是现在看的人少，降价后也没有人买。我是再继续降价贱卖了，还是再等等？
回答：首先，你得对你的房子有一个比较清晰的把握，不同的房子，策略还是不一样的。如果你的房子，带有硬伤，属于平时就不好卖，连市场热的时候卖出都费劲，那你现在稍微降点儿价去出手了，倒也是可以的。如果你的房子，属于常规房子，流通性还可以，甚至还不错，现在仅仅是市场不好而没人买。那这种情况，你没必要降很多去贱卖，反正你现在也不着急用钱，还不如去等市场，或许还能等出个放松政策来。现在市场中，有一部分房子大降价卖，那都是着急用钱的，过段时间，市场会慢慢走向平稳。在我看来，自然状态下，北京房价很难有特别大的降幅，要有信心！建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有实时楼市冷暖监测等数据。
5、提问：老人养老，求比较安外北苑1号院和劲松潘家园附近
回答：你好，安外北苑1号院的价值在于低密度、安静小板楼，管理和人员素质还行，周围也有一定的配套，楼龄有些老了，影响了其升值性；劲松潘家园板块交通还不错，不过属于典型的无学区老破小，供应还大，所以升值性并不是太好。总体来看，从升值性来说，大差不差，从居住体验来说，前者好点儿。综合居住和升值，前者稍微强一些，但优势没有太明显。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
6、提问：京爷好。想在西城展览路板块买套房。2年后老大用来小升初，老二用来转学。看了附近环境稍好的小区，侨办大院，扣钟北里东区，南北露园。户型都不是特别好，环境是侨办>扣钟>露园。稍微好的户型侨是15万，扣钟14-15，露园13。看到露园南北三居4层(无电梯），是13.5万。扣钟有个东南户型(有电梯高楼层），单价是14万，但是临街吵。请教京大帅，这三个社区的保值咋样，另外，哪个社区更值得入手呀。谢谢
回答：你好，理论上来说，自然是侨办大院会强一些，属于周围口碑非常好的小区了，也很抗跌；扣钟北里东区也还可以，稍微次之。露园则差一个层次，抗跌性也稍微差一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷您好，目前我们夫妻二人准备买第二套房做为投资，目标是保值同时能跟上北京大盘，计划总…
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