这两天的楼市，各种消息太多了。
一会是一线城市的限贷放松。
一会是某地级市存量房贷利率下跌。
把那些房产专家，给高兴的一愣一愣的。接着各种房价要反弹大涨的消息，满天飞。
呼吁购房者赶紧抄底。
但实际上。
彭叔认为上面两点，想要真正的落实下来，难度都是非常高的。
首先第一个。
一线城市限贷放松。
现在全国只有四个一线城市。
分别是北京、上海、深圳、广州。
在这四个一线城市里面。
北京、上海，这两个城市你看着二手房房价在下跌，但是新房市场，还是比较稳的。
连环比，都是房价上涨。
而且，北京、上海，这两个城市的新房，都有那种超级摇号盘，哪怕是北京楼市，都有那种有人找关系，走后门，去买的倒挂新房。
上海楼市就更别说了，前两个月那个倒挂新房，摇中就挣千万的那个，多少人为了自己的积分更多一些，甚至和80岁的老太婆结婚，就为了增加自己打新成功的机会。
再看看土拍。
北京、上海，土拍市场都是各种爆火。
动不动都是一块地，几十家房企抢。
那么在这种情况下，你说北京、上海，有多大的动力，去放松这个调控呢？
如果换成是你管着住建，你会放开吗？
所以一线城市里面，北京，上海，基本上就不用考虑了。
那么就剩下，深圳，广州。
深圳楼市前几年涨的那么狠，房价飚的那么高，结果这两年跌的那么惨。如果说从房价跌幅来看，那么深圳楼市，的确是符合放松的条件，现在深圳楼市也在不断的尝试放松。
今年到现在，深圳的二手房限贷，已经放松了，并且前段时间的双证合一，也是放松了，所以能看出来，深圳楼市是在放松调控。
但是呢。
深圳楼市的步子迈的很少，每个放松政策，都是浅尝即止。毕竟前几年深圳房价大涨所带来的后果，还是历历在目了。负责的人，他们也不敢用自己的前途，去大幅度，放松深圳的调控。尤其是，在北京、上海，还没有动静的情况下。
再加上深圳对土地财政的依赖性，也不高，所以也没有那么强的动力。
那么就剩下一个广州楼市了。
广州其实还蛮惨的。
广州是广东的省会城市，财政压力是比较明显。并且广州房价，这段时间跌的是比较惨，新房、二手房房价，都在下跌。
大家可以看看这是广州的二手房房价对比图。
大家可以清晰的看到。
广州的天河区，房价从2月开始，到7月，房价从6.5万，直接跌至了5.8万，一平跌了7000元，也就是说，天河区房价平均跌幅都达到了10%以上。
广州的越秀区，房价从5.3万，跌至了4.7万，直接跌了6000元一平，也是跌幅超过了10%.
广州的海珠区，房价从4.4万，跌至了4万一平，房价直接跌了4000元。
广州房价的这个跌幅，还是非常明显的。
5个月，就跌了超过10%，如果说下半年，广州房价再这么跌的话。
那么天河区平均房价，就要跌到5万出头了，越秀区，跌至4万，海珠区房价连4万都守不住了。
这样的话，广州房价就要跌到2019年了。
论今年房价跌幅。
广州房价是四大一线城市里面，跌幅最大的，也是跌幅最惨的。
如果说，一线城市里面，有哪个城市，最需要放松，帮忙止跌一下，那就是广州楼市了。
毕竟这个跌幅，大家都能看出来的。
至于说。
广州房价怎么跌的这么惨，彭叔认为主要还是有2个原因，第一个，广州楼市在过去的2年里面，有很多深圳炒房客，跑到广州楼市来炒房，大家可以翻看2021年广州楼市的一些记者曝光的事情，甚至有银行的人，教炒房客怎么从银行骗贷款，去炒房。
大家看，这是当时官方媒体，报道的广州楼市黑幕。
银行的人，直接手把手，教人怎么炒房，被记者偷拍的一清二楚。
那么大家想想。
一个城市，得炒房有多猖獗，才会这么明目张胆的搞这个事情。
所以广州房价在过去那两年里面，各种大涨，尤其是一些核心区域的改善房，房价直接炒高到了15万，甚至20万一平。
这里面，还有炒房团，拿着这个资金，在小区里面做庄，也自己把房子卖给自己，来刷新小区的成交价。
当时广州楼市就是这么疯狂，炒房客太多了，硬是把房价给炒起来了。
这种被炒房客炒起来的房价，肯定是有回调的。无一例外。
第二个原因，是这两年广州的产业发展，挺一般的，大家想想，这两年广州的产业情况的，大家听到过一些好的吗？在没有产业加持的情况下，又有那么多炒房客，你说广州房价回调不狠，其他的城市怎么会狠。
所以没办法。
如果说哪个一线城市，房价下跌概率最高，肯定是广州，哪个城市最有可能先顶不住，也就是广州。
彭叔认为，就算一线城市放松，也应该是广州，而不是，北京、上海、深圳。
最近还有一个消息，就是这个存量房房贷利率下降的事情。
关于这个事情。彭叔只能说。
银行那边，是不会轻易答应降低存量房房贷利率的。
因为大家看那天央行表态的内容，人家不是说，一定要给购房者降低利率。
说的是，银行和购房者，互相协商。
那么，既然是协商，就不是一定，要降。
不是一定要降，那银行为什么要降？吃到嘴巴里面的肉，还要给你吐出来吗？
当下主流认为，银行肯定会降，有两个原因。
第一个。
银行不降房贷利率，人们会不断的提前贷款，这样银行也挣不到钱，那么银行就会考虑，和挣的少相比，不挣钱，就更惨了。所以银行就同意了降低存量房房贷利率。
这个逻辑，彭叔也认同，但是，彭叔提醒大家，别小看银行的贪婪。上面这个逻辑，成立的核心根本，是购房者，有能力，提前还贷。如果所，你没有能力提前还贷，那么银行怕你什么？你都没钱，你想提前还贷，都办不到。
所以，银行为了实现，利益最大化，一定会出各种门槛，就比如说，为了证明，你能有提前还款的能力，银行会，要求你，买他们多少钱的理财产品，或者其他的一些存款、保险之类的东西，来做为，你有能力，提前还款的证据。如果说，你连买理财的钱都没有，那么就说明你没有能力，提前还款，那银行就不答应你降低利率。
银行是可以用一些捆绑手段，来和购房者博弈的。
银行是很贼的，他们不会吃亏的，尤其是在上面没有明确一定要降息的时候。他们会让自己利益最大化。
所以，彭叔认为，银行就算同意降低房贷利率，一定是有条件或者是有门槛，不是所有人都能降。
第二个。
有人认为，购房者压力那么大了，银行不给他们降息，他们就还不起房贷了，到时候，他们还不起房贷，银行就损失的更大了。
这个理由，也很难站得住脚的。
因为，我们就算，银行，给购房者，降100个基点，也就相当于，打8折了。
那么，这对于每个月的还款金额来说，分在30年里面，是很杯水车薪的。
彭叔举个很简单的例子。
假设300万的房子，210万的房贷，利率5.5%的时候，每个月的还款金额是11923元。
当房贷利率，降到了4.5%的时候，每个月的还款金额是10640元。
我们可以看到，贷款210万，分30年还，利率从5.5%，降到了4.5%,等于打8折了，每个月房贷，能少1000出头。
我们就理智的想想。
一个人，如果说，他一个月11000的房贷还不起了，那么他能还的起10000的房贷吗？
他就只差这1000块钱吗？
如果说这个人还不起11000的房贷，那么10000的房贷，他依旧还不起的。
所以说，用这个还不起房贷，来威胁银行，是站不住脚的。
最后。
现在楼市里面的消息，真真假假，假假真真，大家还要擦亮眼，多思考思考，不要轻易的被骗了。
如果有什么拿不住的，可以过来看看彭叔。因为彭叔不卖房子，不卖股票，和你没有任何的利益交集，所以不会给你挖坑。
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