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叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好，看了您之前写的文章，受益匪浅，请教您一个问题。我的基本情况是这样的，明年准备结婚，已经准备了1000左右现金买房，我俩都是体制内的，在东二环和西四环工作，工资相对并不高，所以不想再额外贷款。重点考虑几个方面，一是资产保值，二是小区居住条件稍微好一些，三是有个差不多的学区，解决未来的孩子上学。经过实地考察，有两个初步的方案，一是在东城买一套，一次性解决以上三个问题。二是在海淀万寿路片区和石景山共买两套房子，先买石景山的新房，目前觉得长安悦玺和中海学仕里都不错，大概要花700-750左右，孩子上学的问题等过几年再攒点钱，在万寿路片区占坑。
我主观还是偏向第一个方案解决，不过主要问题是1000的预算在东城买房确实有些捉襟见肘了，我主要看了东城东崇前和龙体片区部分次新房，比如富贵园，幸福家园，本家润园，花市枣苑，新景家园，这几个我自我认为保值、书包和小区条件都相对可以，但是1000的预算最多只能买个60多左右的一居，除非选择买这些小区的回迁房，可能1000最多能买个80左右的两居。还有个小区叫领行国际，900左右能买到100平左右的两居，不过问题也比较突出（主要是没绿化，户型差，有商办，邻二环），优点也很明显（房子新，单价低，好停车）。现在一直拿不定主意，不知道怎么做选择，想看看您的看法，或者有什么别的思路吗
A:回答; 您好，感谢信任！1、从你的字面描述我建议是你重点考虑方案一，但选筹的方向需要调整，第一呢你们计划明年结婚，最快需要学位的时间也要7年往后，而这个时候你花1000万去东城买一套一居室的占坑房，实在是太浪费资源了，你关注的这些楼盘保值性尚可，但一居室它的成长速度太慢了，而且海拔也非常低，即便是上涨，你的面积在那放着，你用1000完换60平的面积，这个投入产出比效率非常的低了，第二呢虽然东城的学位溢价比较轻，但考虑到中间有7年的空档期，而学区房又有人为干预性，这期间只要是发生一点点变化对于你们都是不利的，大方向学区调整弱化大于强化，从这两大方向我不建议你现在布局学区。
2、关于石景山这个区域，参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，它未来的房价涨幅90%是要靠通勤支撑的，也就是西城和海淀的纯刚需和初改善，这种通勤的购买力是需要诸多市场因素才能推动，否则支付能力会很弱，而石景山本地又缺乏生产力，唯一的利好在丰台的丽泽，以丽泽作为预期点可选的范围很大，石景山的所有新项目的产品都很好，但房产的价值从来都不是单一的产品力决定的，你倾向于方案一方向上没问题，但我更建议你们把学区问题滞后，以居住为主去考虑置业，可以是以你们两个的通勤距离考虑，也可以是以纯投资的成长性考虑，这样的思路更适合你们，祝顺利！
Q:提问:您好!看完您的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山老破小（50多平，金顶街区域，小两居，90年代初的房子，260万），亚运村小三居（80平，安慧里五区5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩子学区问题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，还是其他方案更好？方案一：未来继续租房。出清两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格也不便宜，但居住环境好多了）。方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价值，房产本身就是一种金融产品，你不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；
石景山老破小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山的老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越靠近城内价值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是产业资源匮乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。
关于安慧里，只能说这个盘的位置还不错，但它的天花板太低了，有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900，+300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没有什么稀缺性资源，为了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近些，当然朝青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更有优势，而望京更适合做核心资产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适，效率上是最优的，祝顺利！
Q:提问:星主你好，关注您很久了，看了星球的一些精华帖，也读了很多您的精彩回复，希望您指点一下是否现在出手买房，以及买房的策略。我在朝阳北苑上班，也住在附近。目前无房，有首套资质，首套资金预算630左右，买房需求是自住、投资+保值，将来留给孩子，孩子目前6岁。从18年开始陆续看了附近区域很多房子，从天通苑，老北苑，新北苑。比较倾向于区域内次新的二手房，比如望春园，驻华年，中铁国际城，天居园，天畅园，拂林园，上元等等。
在这边住了10几年了，对比望京，北五环这边确实缺少优质资源，居住和出行倒是相对方便，旁边也有医院和森林公园，对比望京不知道上升空间怎么样。否帮忙推荐一下。三口之家，老人偶尔过来小住，主要考虑两居，和一改二的大一居。年入100左右，您看目前的行情来讲，是接盘买入还是持币等待。买入的话麻烦帮忙推荐一下楼盘信息。
A:回答:您好，感谢信任！1、关于出手时机，我一直灌输的理念如果你是北京的第一套房，在符合限购条件的情况下，资金足以支持拿到优质盘，能尽早上车尽量早上，这些房产即便是你买完出现下跌的情况，也无需过多担心，这种下跌属于行情后的正常波动周期，每一轮都会出现冷静期价格回调的现象，那种资源很差的板块，如果遇到牛市可能会涨一波，然后冷静三年五年，最后跌破买入价，无论是刚需还是置换我鼓励大家去买第一类房产，这些房产大方向是一定往上走的，即便是房地产出现大面积下跌，这些房产也是最后一批跌的，它的保值性及抗风险能力都是市场上最强的，如果集中所有资源拿不到这些好资源的盘，我建议是保留房票再等等，现在的市场格局是只有一小部分盘会继续上涨，而大部分盘的金融属性会越来越弱化，直到最后只剩居住属性,这一点我多次在星球内提及,
2、关于新北苑这个板块，它从居住体验上来讲是要超过北边大部分区域的，从城市面貌到楼盘的品质都无可挑剔，好项目扎堆可以提升一个区域的质感，这样的区域它的生命周期会很长，但是呢，新北苑缺乏生产资源，北部的生产资源全部都集中在西北东北方向，最近的来广营地区还有一定的距离，其次新北苑因为全部为新盘销售，所以新盘是由房企定价，而二手房是由市场定价，这就导致了这个区域从一开始的高定价+新楼盘吸引了众多置换者，这种质感很高的区域很容易把人蒙蔽，而忽略了其它要素，房产的价值是五大资源决定的，参考会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理！所以新北苑目前的价格是偏高的，如果你布局到这个位置是要有长持计划的，至少要10年往上，这种周期会更加牢靠！
3、关于望京，我最近在游览网页时注意到有部分房产博主在唱空望京的房价，甚至拿了部分楼盘不同时段的成交价去对比，用某一项指标去果断否定房价这个逻辑本身就是错的，你要记住，当次城区的价格低于核心城50%的时候，次级城一定会有补涨的机会，同样当次城区的价格接近核心城的时候，核心城在下一轮行情一定会再冲高，只是时间问题，这种规律如果没有长期的买卖经验是未知的，并且是在不同的时期不同的地段反复买卖才能熟知交叉上涨的规律，你去游览一下望京和周边的房价比逻辑自然清晰，具体到你的选筹上，如果选望京，行情会比北苑更吃香，但你需要牺牲居住体验，同样的预算在新北苑体验更好，如果选北苑，那你要耐得住寂寞做长期的持有，这个需要你自己平衡后再做决定，楼盘你可以查阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)，能购得上的楼盘都可，祝顺利！
Q:提问:您好，看您星球文章对房地产的分析，让我成长不少。现状:回龙观龙锦四65平米一居，能卖380左右;西城德胜置业98两居室，能卖1100左右;手头能筹集现金700;想和您咨询1、回龙观65平米是否现在应该出售置换一套大三居，最多能凑到1200，这个预算希望大神能后给推荐品质好点的大三居。2、德胜置业房子有没有价值长期持有的必要？周边的老破小都是15万左右，这个楼盘10万，也可以上学，居住品质比周围的老破小要好。3、希望未来两套房，一套市里上学用，还有要二胎的打算，一套远郊改善用。所以要不保留德胜，置换一套1200左右的，要不就是两套都卖换一个好品质，您推荐那种方式？未来还有老人也要养老考虑。
A:回答; 您好,建议你留德胜置业出回龙观一居,一居室的海拔很低,越往后成长越慢,并且也不是未来的主流户型,其次这个盘也不是回龙观的主流盘,你留着很浪费资源,其次六铺炕的德胜置业,这个盘唯一的缺点就是体量稍微有点小,其它方面都可,未来是有预期的,15万以下你都不要考虑出货,关于新布局的思路,你要是把目光移到远郊,东北南你可以考察三个板块,亦庄、孙河、海淀北部新区,除了这三个商圈其它的最好是不要去,目前最稳健也是发展最好的当然是亦庄,孙河和海淀北部新区只能说预期在未来,有可能5年,也有可能10年甚至更长,请参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/关于新区,
建新区盖楼从来都不是一件难事,有规划有落地有资金在很短的时间就可以完成,比较难的是好产业的聚拢,产业聚拢不过来这个区域是没有支付能力的,这个时候你买这些位置的贵妇盘就会出现横盘价格上不去,孙河和海淀北部还不一样,孙河属于低密度住宅区,也就是新的中央别墅区,主打的是终改产品,这种盘不太吃本地的购买力,大多都是在市区工作的,而且位置上孙河也可以作为第一居所,而海淀北部的产品大多是改善性的,太吃本地购买力,如果区域长期空着对房价很不利,稳妥的就是在亦庄或者孙河选一套大平层,1200能拿个三居或四居,像金茂系和北京院子都有很不错的产品,作为改善还是老人养老都很合适,优先级为亦庄/孙河,星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
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