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我们力求认真讨论每一个问题，以期给每一个购房人满意的答复！
01、Q：大多数人都认为，市场的主力户型依然是90平左右的三居，大一居没市场，怎么看？
A：首先，我们要先认识到，三居的购买人群是哪些？
大部分是生了娃，生了二胎的改善群体。
或者打算生娃，买房要一步到位的刚需家庭。
这些年三居成为主流户型的一大部分原因，就是改善群体激增。
但是接下来面对这个惨不忍睹的生育率，我们也不得不考虑，购房群体也会发生一些变化。
独立女性越来越多，丁克家庭越来越多，这一部分人群的占比越来越高。
我每天做大量的咨询，发现很多单身女性，不结婚，也不打算要孩子的，她就是需要一套自己住的房子，要高品质的一居。
所以说，也不要认为一居就不会有人买了，要看自己房子的情况，也要看市场客户群体的变化。
02、Q：都说这一轮豪宅暴涨，普通的房子涨幅已经跑不过豪宅了？
A：好多人说，这一轮的放水是肥了富人的腰包，豪宅都在暴涨、翻倍！
我讲几个北京典型的豪宅盘，真实的市场情况。
我觉得大多数人可能对豪宅没有概念，也没买过豪宅。
你们知道霄8，朝阳公园旁边的那个，好多明星大佬住的。
豪宅的水分其实是非常大的。
霄8如果你去砍价，他的挂牌价和最后你真实的成交价，可能差到1000万左右。
再比如说像北京庄园这样子的盘，看到好多广告，各种明星网红代言的，起步就是5000万的别墅。
精装修，满配爱马仕级别的标准，给你配到牙签盒都是爱马仕这种，有多稀缺，但实际上卖的并不乐观。
北京的豪宅其实分很多阶梯，而且它的价格只是一厢情愿的价格，最后在二手市场上的价格才是真实价格。
我自己持有的几套豪宅，分别从13年12年年底买入的，到现在已经有10年了。
那个时候的价格是1000多万，现在价格是3000多万。
也就勉强能够跟上大盘的涨幅。
所以给大家纠正的一个认知，就你们不要认为说豪宅盘一定涨得比改善盘好，尤其是对于5000万以上的盘，他们有很多价格是相对来说是比较虚的，可能打折一打就是1000万，碰上急抛的一打就是2000万，水分非常大。
所以买豪宅也要擦亮眼睛，不是所有的豪宅都那么容易翻倍。
03、Q：在北京，多少钱的房子才能算豪宅？
A：在今天的北京市场上，基本上3000万就能算豪宅。
2000万左右的维度算高端改善。
现在你可以看到市场上的新房供应，2000万在新房市场上就是一个顶部了。
大部分的开发商做的项目都在2000万以内，所以2000万是个门槛。
我觉得从户型上看，300平能够称得上是豪宅，也是这两年在市场上非常少见的户型。
目前看300平的这个户型去化的也还不错。
04、Q：君礼著旁边的丰台火车站，对居住体验影响大吗？
A：这个我们实际去现场看了一下，项目到丰台火车站，要先穿过一个地下隧道，才能进到丰台火车站。
火车站在他的北边，中间还隔了一些建筑。
并且丰台火车站附近未来还要建一些写字楼、酒店等等。
我觉得更应该关注的是，君礼著周边现在还都是厂房，他们到底什么时候拆迁，只有拆迁都搞定了，整个界面才会得到改善。
考虑到他26年才交房嘛，还有时间。
05、Q：北京现在二手房是进入下行期了吗，着急买的要现在下手吗？
A：我觉得进入了观望期。
其实已经看到了很多区域出现了笋盘，虽然没有看到市场的成交价开始往下走，但是已经能够看到，陆陆续续有很多笋盘出来。
请注意这一轮一定是进入了一个大的分化期。
我们的委托人自己在卖的房子，在3月份的时候，小区的同户型卖到了620W，现在他的挂牌价已经直接降到了598W了，差了20万都还没有卖出去。
对于这些非主流的小区，现在就是这样子的情况。
还有一个委托人，卖的是通州的房子，在3月份高点的时候，有人出了250万，现在他要卖的话，可能只能卖230万左右，降了足足有20万。
但这些指的都是那些平常就不太好卖、不受追捧的小区。
我们观察到的一些强势能的板块，优质、稀缺的小区，他依然是出来一套的成交，比上一套的成交可能还要又贵个10万。
这就是市场又进入了一轮分化，可以买，但是千万别买错。
06、Q：朝青板块的润枫水尚可以买吗？
A：朝青板块在2020年和2021年，我们还是买了挺多的。
但我们唯一没有关注的就是润枫水尚。
我们关注比较多的是珠江罗马家园、青年汇佳园，尤其是青年汇佳园，还有华纺易城。
为什么没关注润枫水尚？
首先它的品质其实是比华纺易城明显要高很多的。
但是它的户型已经远远被这个时代给抛弃了。
现在如果还是110平的两居我想劝大家卖掉。
因为在二手市场上他完全跑不过附近110平的三居。
未来，这两年扎堆上的新房变成二手的时候，他更会被120平的四居所碾压。
所以即使他是在一个还不错的这个板块，他的这个小区的品质也还OK但是他的户型已经不上时代了。
07、Q：接下来的市场行情会好吗？
A：接下来的成交量、成交价格可能会持续的下调，但是不会无底线的下调。
目前主要是市场上不太好卖的房子的业主开始降价了。
接下来的这四个月大家可以看到比较多的捡漏的机会。
但是我想强调一点，就是一定要坚定的去买好房子，确定是好房子，再去捡漏。
并不是说看他房子比之前的成交价便宜了多少，重要的是看接下来几年的趋势。
怎么判断？
- 所在的区域是否是强板块区域。
- 是否在一个比较好的小区。
- 有没有硬伤。
- 资源上相对稀缺。
打个比方，预算700万，你在其他小区只能买个两居，但是只有在这个小区，可以买到品质不错的三居，这种来说就叫稀缺性。
08、Q：石景山的中海长安誉131的四居，和丰台新宫的建发璟院133四居选哪个？
A：1000万的预算，如果是我，会优先考虑新宫，因为新宫的十九号线非常重要。
去金融街、去海淀都方便。
而且新宫的板块整体比石景山更有想象力，并且这个盘有稍许的倒挂。
09、Q：2000万左右，纯投资买哪里？
A：要看你是选新房还是二手房。
新房的话，2000万的预算推荐丽泽，当然买朝阳的孙河也OK。
其他的热门地方，像奶西的金隅这种有点承载不了，还可以关注下半年的永丰南。
二手市场的话，选择比较多。
但是就目前二手市场的行情，要选准，一定要小心！
如果是涨幅比较好的板块，要关注他周边未来会不会开一个倒挂的新盘。
我们之前比较看好的百旺茉莉园，但是永丰的项目出来后，就会分流他的购买力，会压倒周边二手房的价格。
10、Q：为什么过户不能在年底？
A：在买二手房的时候，永远不要在9月30日，12月31日或者春节前去写这个过户的日期，为什么？
因为如果买二手房，很多人全款买完，后面可能还要再做一个贷款，这中间涉及到垫资过桥的问题。
如果你写9月30日，垫资就平白无故多了七天，按照最低万六每天来算利息，7天多了多少成本。
所以只有实操了你才能知道这些事情，尤其春节前，简直就是灾难。
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