这几天,关于楼市的利好,可谓一波接着一波。
昨天傍晚,央行官网发布了央行、外管局召开2023年下半年工作会议的新闻稿。
内容很多,关于房产的表述,给大家划出重点,表述的语气也更为肯定,其中,明确提及:指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
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瓜姐认为,这也是7月以来,对房地产影响最直接、覆盖面儿最大的利好,这也意味着,大家期盼的存量房贷利率下调,终于要落地了。
01
在7月14日国务院新闻办的发布会上,央行就曾提到过:支持和鼓励银行与借款人协商变更合同或置换存量房贷。
这也是“存量房贷利率下调”的信号。
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可能不少人看完之后,都一头雾水,即便购房者拿着借款合同跑去和银行商量如何修改合同,降低存量房贷,银行大概率也不会同意。
要知道,房贷是绝大部分银行最优质、占比最大的资产。
2008年,全国个人住房贷款的余额只有2.98万亿,截止今年一季度末,却高达近39万亿,是以前的13倍,而六家国有大行的个人住房贷款占比为69%
这么庞大的数字,足见下调“存量房贷利率”背后的难度,但是,央行也给了明确的解决办法。
首先,央行肯定是支持下调“存量房贷利率”的。
毕竟大家每个月少还一些房贷,才有更多钱流转起来去消费。
其次,存量房贷合同中和银行约定的(加点)利率,央行也不好直接干涉,大家自行去谈判也不太可行,那么,可以用新发放贷款置换之前的存量贷款。
这也意味着,央行允许转按揭,如果你去银行谈降存量房贷利率被拒,可以按照当前的利率申请新的房贷,来还之前的存量房贷。
央行还给了一组数据:2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%,根据上市银行年报披露,国有大行存量个人贷款利率平均约为4.78%。
如果真的实施“存量房贷置换”,意味着存量个人贷款平均利率将从4.78%降低到4.18%。
看似仅仅降低了0.6%的利率,但是对于39万亿的个人房贷余额而言,相当于每年银行少收取了2328亿利息。
以100万贷款,30年还款期,等额本息还款方式为例:
利率4.78%每月还款5,234.57元,利息总额约88.4万元;利率4.18%每月还款4,878.51元,利息总额约75.6万元;对比一下,每月少还350块钱,利息总额节约12.8万元。
这才是央行给辛苦供楼的各位发的超级大礼包!
02
转按揭其实在楼市严控之前,是可以操作的。不过这种转按揭的本质,是“加按揭”。
由于之前房价一直上涨,有些人将房贷从A银行转到B银行,重新评估以获取更高的贷款额度,腾挪出更多资金以购置更多房产。
也正是为了遏制炒房,此前监管部门才明确叫停了转按揭。
那么在此前,贷款人想要降低存量房贷,只有提前换房贷一种方式,要么用存款提前还贷,要么就利于利率更低的贷款方式借款还贷。
用存款提前还贷,需要占有大量的家庭资金,不适用于普通购房者;而用其它低利率贷款方式还贷,涉及到合规问题,对个人和家庭信用有很多影响。
还有就是,放着房贷这种躺赚的好事儿,银行其实并不希望贷款人提前还贷。
在当前经济情况下,让商业银行少赚点儿,直接以合理的方式降低存量房贷利率,对购房者和银行来也是最好的选择。
当然,在此之前,让商业银行让利的两个条件也已铺垫好。
第一,存款降息。
目前银行存款体量已经十分巨大,银行需要向储户支付大量利息。
而近期,我国定期存款利率已经跌破3,通过降低存款利息,可以补贴银行的贷款降息损失。
第二,降准。
即也就是降低存款准备金率,让银行手里原有的钱,可以拿出更多比例来放贷款赚钱。
截止到目前,今年央行已经分别在1月、4月和7月进行了3次降准,这样,多获得的利润,就可以弥补银行的贷款降息损失。
而今年的后几个月,降准和降息仍有空间,按目前趋势来看,降准最快可能一个月左右就会落地。
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03
近期,已经有银行在“试探”,比如兴业银行广州分行,率先推出了存量房贷利率1年期利率优惠券。
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还有一些城市的银行已经内部口头通知,表示未来会调降存量贷款利率。
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各地银行虽还未正式发文,但可以肯定的是,存量房贷利率一定会降,央行已经发话了,这也是大趋势。
7月中旬以来,利好接二连三的袭来,从政策的密集程度,我们也看到了高层稳定经济和促进房地产市场企稳回升的决心。
在刚去几天,北京、上海、广州、深圳四个一线城市相继表态,也有小道消息说,上海可能会放开单身限购~不过,瓜姐认为,这四个城市未来在楼市的调控细则上,更多的是“因城施策”,有条件有针对性的实施“限贷”,能够“享受”到政策利好的,可能也只是部分购房者。
对比四个一线城市当前的房贷利率,如果只是下调LPR利率,此前那些站在利率高点的买房人,并不能享受到房贷下调的实际利好。
因此,降低“存量房贷利率”才是关键。
楼市已进入利好兑现期,或许近期,还会有更多城市跟进,预期也将从此发生扭转。
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