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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
至今为止，还没有一个找我咨询“很贵的别墅”的，当然问了也白问，我也不懂。豪宅别墅是个完全独立的市场，有自己的圈子。就跟四合院似的，全北京能交易的不过是几百套，无论买房卖房的还是中介都是个很小的群体，外人不懂的甭跟着起哄。
来问千万级别墅的倒不少，但问完之后的心情都不是太好。因为他们之所以要找人问，那就考虑的不是怎么自住舒服，而是同时想做到保值。可别墅这种产品在北京不是主流，也就不可能做到跟普宅似的保值。所以这些人在得知之后估计都有一种幻灭感，想舒服舒服的躺着发财的美梦不可能实现。
但这又有什么辙呢？天底下不是所有的房子都是投资品，有很多都是消费品，图的就是享受，花钱买的就是高兴。毕竟房子是用来住的，什么都靠保值就没意思了，活的太累。
…………
今天又遇到这么一位，看得出很兴奋。准备拿老破小换别墅，几百万的总价，选的都是远郊的新盘，就问哪个能跑赢大盘？
明知让美梦破灭很残忍，那也只能委婉的凑合说吧。告诉他哪个都不可能，输得少就算赢，这种产品就不是以保值为主的东西。尤其是远到河北交界的那个，纯粹的自住，都不好谈什么保值了。
他自然是不信了，巴拉巴拉的把中介给他的资料发给了我，说这产品多么的稀缺，就这一个项目，以后至少十年内都不会再有土地了。
我都不知道说什么好，只能说他被洗脑了。咱拿后脚跟儿想想，什么地段儿的会值钱，一定是交通方便配套多形成规模的才行吧？那这离北京市区几十公里的地方，荒郊野地里孤零零的一个小区，然后还说以后十年周边都没项目了。您这是准备上这儿写《聊斋》来了吧？
也不知道他什么心情，好半天才回了我一句：“难道说我这辈子就住不上好房子了吗？”没法儿回答，无语……
其实在我看来，这位咨询别墅的就已经条件很好了，好歹是有自己的房子，只不过是条件一般的老破小罢了。所谓的住不上好房子，也只不过是住不上别墅的好房子，并不是没房住。但看看那些外来的新北漂儿和胡同里的底层老北京，有些人可能这辈子连北京的普通楼房都买不起住不上呢。
在我印象中北京楼市的主要购买群体以2010年为分界线，之前的都是首套房为主，之后的就以置换和二套房为主了。还有个标志，就是之前的以全款为主流，而之后的就以贷款为主流了。并不是人们的投资理念增强了，而是真的没那么多钱，实在全款买不起了。
有些看我帖子的总有个疑问，就是北京怎么有这么多的有钱人，动辄就是几百万。其实很简单，没这么多钱的也不会来提问啊。经济基础决定烦恼等级，就跟我从来不问私人飞机哪种好似的，那不是我的菜。
再者，既然北京是以置换为主，那大部分人本身就有一套房。那只要是卖掉就是几百万，可不是能换更高总价的了吗。
但这种现象也说明了一个什么情况？就是有很多刚需，这辈子可能都买不起北京的好房子了。尤其是再没有老家能置换的房子或没有老人能帮助的情况下，这首付的几百万是非常难攒出来的。
豪宅别墅也一样，这东西在出生时有了就有了，如果没有，那对于绝大多数人来说，这辈子都住不上了。没别的原因，太贵了，贵到你无论如何都够不上。
………………
今年又是全国各地大救市，我简单看了看各地的政策，只能感慨。刚需已经是被忽视的阶层了，这次买得起就买了，现在买不起，或许这辈子都无缘了。至少从政策上来说，真的不拿首套刚需当主流了，因为他们不认为你们能买得起。
看看那些放松限购的城市，几乎都是以二套房为主。什么五年改两年，甚至干脆没限制，只要卖掉现有的就算首贷待遇，只要租出去也算，生二孩的可以再卖一套，三孩的能再多买一套。还有更赤裸裸的，只要持有超过五年就不计入套数，面积多少平以下的也不计入套数，只要是出售了换房的还能退税什么的。总之目标群体都一样，就是已经有房了的家庭。
为什么？其实很简单啊，西方的马太原理：凡是有的，还要给他更多；凡是没有的，连最后的都要剥夺。
为什么要剥夺？不夺过来的话，拿什么给已经有了的呢？其实也未必是夺，只要是让你确认自己买不起，打击掉你购买的希望，那自然就会增加消费。而你消费就有别人赚钱，这就等于是把钱让别人夺走了。
当然这也未必，还是有不少城市鼓励首套购房的，甚至连中学生都盯上了，只要超过十八岁就给鼓励政策。但这实际上是鼓励刚需吗？明明就是鼓励孩子的父母，实际上还是二套房。
那这是为什么？为什么各地都是拿二套三套做文章。因为他们知道房价太贵，年轻人兜里又没钱，怎么刺激也意义不大。而手里已经有房的就好说了，不仅有资本，而且收入大多数都比刚需多。就算收入不高，那卖掉现有的不就是一大笔资金吗？只要稍微升级一点儿就行，无论是开发商或银行税务都能得到好处。
…………
不知道别人怎么想，反正我是感觉有点儿悲凉。刚需群体未必少，但他们是“需要”，而不是商家眼中的“需求”。虽然他们最想要房子，但凑不起首付又能怎样啊。认命吧，历史上的绝大多数人，几辈子都住不上好房子的…………
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