最近的楼市风向转变的很快，我们的购房者群也讨论的热火朝天。
我们简单梳理一下最近的热点事件，从客观的角度分析北京可能会怎么调整政策。
先来看看北京近几个月的二手房成交量。
自3月份22192套高点开始，从4月份就直线下降，刚刚过去的7月份成交量只有9718套，跌破万套枯荣线。
不仅如此，二手房挂牌价，成交价也出现了不同程度的下跌。
比如润泽公馆，同样户型去年10月底成交价1080万，今年6月成交价971万，降价109万。如园北区260平户型去年10月成交价3108万，今年6月成交价2802万，降价306万。
反观市场层面，楼市宽松的信号不断释放。
7月24日中央政治局会议：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策
7月27日住建部：进一步落实好降低购买首套住房比例和贷款利率，改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。
7月29日北京住建委：结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。
7月31日发改委：支持刚性和改善住房需求在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。
8月1日央行：继续引导个人房贷利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
短短几天，各种支持楼市的指导方向全部出来了。
但认真看，目前全是表态，到底会不会落地，怎么落地还是未知。
比如北京，可以说是各种调控最严格的，最近两年从土地端做了不少调整，限竞房、共产商品房、期房+现房等等的土地出让模式。
唯一比较大的调整，就是把台湖和马驹桥的通州限购放开了，但对市场并没有太大影响。
北京向来是楼市的风向标，这次表态后可能会出什么政策呢？我们列出几种可能的方式。
其实购房者买房卡脖子的无非就三个点：税费、利率、首付
当然没钱也是，但这种情况咱就不说了。
首先是税费方面
7月27日，住建部表态有这么一句话：改善性住房换购税费减免。
这里很可能从置换入手，比如卖房买房，可以从个税、契税、增值税等方面做调整，买套房子省个几十万也有可能。
比如增值税，1000万的房子，按照5.3%算，也得53万，如果按照3%收，那也可以省23万。
再比如契税，最高3%，1000万的房子如果按照一半1.5%收，也可以省15万。
省下来的税费，用来装修房子，买家具不香么。
第二是利率方面
这个7月27日住建部、8月1日央行都提到了。
贷款利率方面，除了一线城市，目前二三线城市首套房贷利率已经低至3.88%，个别城市甚至降到了3.6%。
一线城市中，利率最低的是广州，4.2%，零加点。
而北京的首套房贷利率还是蛮高的，LPR的4.2%再加55个基点，也就是4.75%。
大家呼吁最多的就是取消加点，不奢求LPR打折了，求求把加点去掉吧。
举个例子，如果买1000万房子，首套40%首付，贷款600万，25年。
4.75%的利率，月供34207元，利息总额426.21万。
4.2%的利率，月供32336元，利息总额370.1万。
相当于每月可少还1871元，利息少还56万。
另一方面就是调整存量房贷利率，这个对于已经买房的人来说确实是痛点，尤其是外地很多购房者，2018年买的房子利率5.9%，现在他所在城市4.0%。
如果存量利率降了，势必也会对消费有一定的刺激作用。
这个我们预计是大概率下半年要动的，北京取消全部基点不太可能，但是很可能会取消部分基点。
存量房贷利率下半年动的概率也比较大。
第三是首付
这个才是最卡购房者脖子的，尤其是认房认贷，卡死了一大批人。
这次也很可能从这个方向进行调整，但是全面放开，大家不要想了，我们预计会针对性的调整。
比如一区一策，本身区域房子价格就涨的慢，房子也不好卖的，放开认房认贷，会释放部分真正有需求的刚需。
比如针对外地有贷款记录，想在北京上车的家庭，可以给个60%的首付。
比如调整普宅政策，目前的北京大部分都是非普，二套得80%，如果调整后将部分房子变为普宅，二套首付60%，意义也很大。
比如针对二孩家庭，确实需要改善的，适当调整首付比例。
北京的刚需和改善群体非常多，卡住很多人的并不是还款能力，而是首付，800万的房子40%首付和80%首付相比，得320万呐。
除了炒房客没有人希望房价大涨，房价保持稳定，缓慢上涨才是健康的。
目前的情况就是房地产救经济是一杯毒酒，本身是不健康的，但现在不喝就会死，喝了还能缓几年，然后靠科技、生物医药、高端制造业来逐步改善大环境。
后面zf会出什么政策都不好说，根据过往经验，一旦出政策支持房价，等到你看到房价涨起来再去追，成本就会比现在高的多，哪怕多个10%，也有几十上百万出去了，这谁不心疼啊？
所以在明知道不会大跌，但是涨起来就要付出较大代价的情况下（参考09年和15-16年），只要在阶段性底部随时入市就行了，客观讲从317调控以来到现在，17年12月之后入市的，只要别买到烂房子，大多数购房者都是赚的，不只是钱，还有稳定居住的情绪价值，这是多少钱都买不到的。
如果手里储蓄不多，并且工作存在较大的不确定性，那我建议你还是再等等的。
买房一定要考虑自己和家庭的实际情况，量力而行。不知道怎么选择片区，对房子进行细节对比和分析，请加饭总助理微信vfang7找选房师。
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