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1、提问：京爷，召开的重量级会议，提出适时调整优化房地产政策，北京楼市是不是要反转了？
回答：最近这个事情刷屏了，在我看来，对于整体楼市确实是个利好。特别是北京楼市为政策市，如果有政策的放松，人们的预期就会瞬间提升，反过来也促进市场。不过这个利好是否能兑现，完全看是否有具体政策，如果没有什么实质性的动作，那对市场影响也不大。我对粉丝们的建议是，如果你是刚需，那可以这几个月内去市场中捡漏或者找高性价比的房子，先上车再说，以防万一。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京楼市每日捡漏》
2、提问：目前持有苹果社区南区北向一改二一套。目前想用父母首套首贷资格购房，按贷款303万的话预算在1140左右。
方案一：卖掉苹果南区买新房，好处是可以高贷款，标的到1400左右，坏处是大红门或黄渠的新房位置偏，通勤较远，板块较差缺乏产业和保值升值潜力。
方案二：卖掉苹果社区买靠近西城的海淀央产房，好处还是可以高贷款提高标的值，而且可以给孩子拿海淀户籍利于未来升学。缺点是担心老房子未来保值升值问题。
方案三：置换到崇文门附近，好处是通勤和孩子上学时间缩短生活便利，缺点是1100的预算要拿三居只有回迁房了，居住品质有限，同时担心回迁房保值受限甚至以后站岗。
方案四：就在双井置换，小换大，当然3居的话拿不到标杆盘
方案五：不卖房，直接在苹果社区再买一套1改2，两代人分开居住。好处是贷款总额高，且未来比较灵活，租金回报也可。
现在比较纠结混乱，求指导。
回答：以下是我的一些看法：① 黄渠板块新房比大红门好一些，而黄渠属于大盘高一些的选择，我认为倒是还行，长远有价值。② 这个方案是可以的，比如海淀的建设部大院等小区，表现其实很好，不用担心小区升值问题；③ 崇文附近，这个预算确实尴尬一些，不过保值性应该没问题，毕竟地段好；④ 双井倒也是个稳健的选择，不过这个预算没啥好选择的；⑤ 我认为这种相对一般，主要是苹果南北向，表现其实一般。总体来看，第一建议是你能否稍微再加点儿预算，在双井置换一个次新三居或者崇文次新，如果不行建议考虑海淀优质公房社区，再是看看黄渠新盘。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：京爷，如果24年9月老大上小学，9年一贯；老二27年9月老二上小学，也9年一贯。手里中湾国际60平+复兴路甲65号40+平，一个租售比高，一个租售比低。您的建议是：1、在苏州街附近一直租房，至少奔着9年租，因为带着老人孩子，三居租金2w/月；2、买一套苏州街（八一学校附近）的，但是预算也有限，1200+左右吧，如果买有推荐吗？
回答：你好，因为时间比较久，我建议可以考虑去买一个，次新房选择少，那就考虑一些口碑好的公房社区，比如海淀南路30号院、海淀南路31号院（两居改三居），升值性其实还不错，离得也近。你要实在不想住老社区，那就投资一套表现好的小区，比如莱圳家园、中海枫莲、茉莉园等小区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：京爷好，想问一下1100以内总计纯投资，望京和新北苑的小区排序大概是哪几个？以及三居两居哪个好？谢谢
回答：你好，同等情况下，选择望京，然后再新北苑。如果是望京，可以重点考虑一下上京新航线、融科橄榄城、国风北京，主要两居为主；如果是新北苑，考虑一下三居吧，中国铁建国际城，然后天润福熙大道也可以考虑。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
5、提问：京爷好，目前我已购置惠新西街老破小两居一套，计划再购置一套，预算700-800万，在这个预算下买个3室的次新小区，在金融街附近工作，有什么推荐吗？
回答：你好，如果在金融街工作，想买个次新房，那基本上来说就是一南一北了。北面就是回龙观板块，这里面可以看看国风美唐、公园之类的，距离上来说有些绕。如果是南面，可以考虑一下首经贸万年花城，丰台站三环新城8号院，或者公益西桥附近的次新三居也可以，这些升值性也还行。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
6、提问：京爷，买房自主，希望居住条件，环境好一些，房子保值即可。在北京中医药大学附近，预算800到1000，有哪些小区可以推荐一下吗？
回答：可以看看北面的光大名筑、保利金泉，流动性和升值性尚可，然后是南面的光熙家园，接着也可以看看东面的圣馨家园。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
7、提问：京爷您好，城中村改造，朝阳的老破小还用着急出手吗
回答：如果有规划的板块，或者附近板块，可以略微观望一下。不过可能不会大范围的改造，都是一些计划中的区域，很多老破小区域短期估计也悬。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷，召开的重量级会议，提出适时调整优化房地产政策，北京楼市是不是要反转了？回答：最近…
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