北京买房 | 你被割韭菜了吗？

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以下问答来自付费咨询

1、问：您好，北苑家园那几个园你熟悉吗？能不能给介绍一下。

北苑家园是北苑这边规模最大的社区，共7个园，大面上区别在于1.房子建成年代2.建筑施工工艺，从房龄来看，最老的是紫绶园（98年），绣菊园北区（99-01年），清友园（00年），茉藜园（03年），莲葩园（03年），绣菊园南区（05年），望春园（06-08年），全都是城建盖的，物业都是城承物业。

北苑家园几个园考虑自住舒适度，综合各方面排名我还是坚持之前的观点：1.望春园 2.茉藜园or清友园 3.绣菊南园 4.莲葩园 5.绣菊园 6.紫绶园。

2、问：你好，我现在有几个问题请教一下

①这个预算，城六区里都满足我们需求的话丰台和石景山怎么选？

②之前看了看丹桥板块新华街三里的房子，2000年带电梯纯南向小两居；建邦枫景2011年新小区带电梯南向一居（改成两居）；六里桥莲怡园不带电梯的1999年南北通透两居室；鲁谷的久筑物业96年带电梯南北通透小两居。这四个小区怎么选？

③北京的房子对朝向到底在多大程度上影响居住性或者流通性呢？

北京的房子不是朝北就好，其次南北通透的是最好的，其他朝向就看钱办事。

考虑2居那么1居的联邦枫景可以先踢掉，以为1改2，跟正规2居还是有区别。

至于城区来说，看中保值增值买丰台，看中居住氛围舒适度买石景山。

石景山存在一直感挺低的，首先石景山区域面积就很小，且没有支撑的产业，丰台有丽泽，丰台科技园，新宫。
石景山之前冬奥会对房价影响也是微乎其微，交通方面规划的11号线也不是东西主线，或者是链接海淀石景山的线路，而是链接丰台跟石景山的。
而且石景山购买人群除了石景山本地改善和部分海淀养老客户选择外，真正京西工作的选择不多。
具体可以看今年石景山新盘的去化，真的不怎么样，例如长安悦玺，中海云庭。

丰台这几年随着几个区域的发展，交通，产业，各方面都好了很多。
以后接盘的人除了丰台区本地工作的，还有4号线沿途的西城，海淀，大兴，以及房山线的房山。
所以就以后接盘的人来说，丰台是要比石景山要广很多。

你看好的几套房源我认为比较好的是
新华街＞莲怡＞久筑

3、问：建发珺和府（听说只剩2层及以下和最高层），北清云际（有合适楼层），北清橡树湾（应该还可选到合适楼层），主要考虑后期增值性出手舒适性等，目前本人在上地工作，女朋友在太阳宫上班，综合考虑楼层、位置等因素影响，您能帮忙推荐下吗？

因为珺合府目前只有底层2层跟顶层，所以我认为北清好于珺合府，首先底层顶层都是低买低卖各种遮光漏水问题这个不用多说了吧。
2层基本都要重新改下水不然肯定会反水，反水一次基本你地板就废了还有祸及一层的房顶渗漏到时候问题多多，其次就是遮挡问题，假如小区绿化好的，基本1-3层都有遮光问题。

珺合府跟北清云际就挨着，所以位置上基本没差，以后购买的人群基本都是海淀的外溢。

目前我觉得北清对于珺合府最大的缺点就得房率以及后期交房装修的质量。
因为珺合府拿地楼面价是4.06，北清是5，同样卖6.2那么很明显珺合府的利润空间更大，所以装修交付标准也高一些。
但是珺合府最大缺点是靠近京新高速跟京张铁路只有300米，噪音影响肯定会有的。

所以需要看你买房的下限是什么。
假如下限是楼层跟噪音，那就买北清
假如下限是得房率以及交付装修就买珺合府。

至于北清橡树湾，这个盘怎么说呢，目前我看的这个盘最亮的点就是“华润橡树湾”这个标签。
其次位置不行，项目在北七家不是在回龙观，且目前北七家区域均价才4.1，这个盘均价
6万，这是不是有点“妙”。
交通不行，去平西府地铁口2公里，这挺远了，买了铁定得买电车。
商业不行，距离最近禧乐汇2.2公里。
且不要听销售说的跟公园悦府，国风美唐，倒挂一说。
公园悦府是纯纯地铁盘，小区环境在回龙观目前算最好的且小区就有小学清华附小。
最重点悦府是回龙观，橡树湾是北七家。

目前橡树湾这个盘的下限是区域＋交通＋北清路噪音
上限是华润橡树湾的标签＋还可以的户型

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