回龙观的二手房也开始降价了。
年初,很多人想趁着回暖的东风,把房子挂出去卖个好价格,年底前完成置换退个税,结果,市场风向转变太快,计划落空了。
后续大家都知道了,北京二手房价格开始出现松动,就连码农最爱买的回龙观,二手房价格也开始下跌。
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回龙观位于昌平最南边,位置上紧邻海淀,地铁13号线串联了五道口、上地、西二旗,后厂村,永丰以及望京等互联网头部大厂所在区域,加上房价门槛低于海淀,一直以来都是北京北部最热购房板块之一。
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板块内的次新盘,在今年以前涨幅一直轻松跑赢大盘,最高涨幅超30%。
然而,码农的购房需求再强大,回龙观周边产业辐射红利再强,也阻挡不了回龙观二手房价格下跌的趋势。
如热门小区融泽嘉园2号院,两年前88平两居户型成交价还是600万。
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当前小区同面积段户型,挂牌价已经降到520万左右了,两年跌幅达13%。
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京投发展公园悦府一期81平两居,去年同期成交价为560万。
同户型当前的挂牌价为530万,一年降幅为5%。
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首开国风美唐三期跌幅也较大,位列回龙观板块8月跌幅榜榜首。
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板块内区位和产品力最强的万科金域华府,相对跌幅较小,房价较为稳定。
区域内几个标杆小区房价都有回调,那些品质一般、区位稍差的老小区跌幅则更高。
像流星花园、云趣园这些2000年初的小区,目前的房价相对2020年初仅有个位数的涨幅,基本在5%左右,跟2019年年中的房价持平,完全跑输大盘。
02
作为北京北部曾经的涨幅明星板块,为什么今年二手房价格跌得这么狠?
瓜姐认为,回龙观二手房下跌的主要原因有两个。
其一,在上一轮周期,回龙观板块涨幅过猛,现在处于回调阶段。
疫情开始后,高层放水力度加大,北京楼市也开启新一轮周期,2020下半年开始,海淀房价率先进入上涨周期,之后外溢到昌平南,特别是回龙观板块几个次新小区涨幅较大,基本跟上了海淀的涨幅。
如万科金域华府,在2020年初均价约6.5万,2022年最高价均价约8.5万,涨幅超过30%;首开国风美唐三期,2020年初的均价约5.8万,2022年最高均价约8.5万,涨幅达40%+。
这个涨幅,已经可以比肩海淀和望京次新。
而海淀既有产业,又有学区加持,望京虽然教育比不了海淀,但是也比回龙观好很多,而且望京的商业配套也更完善。
对于抱海淀大腿的回龙观来说,码农在疫情期间购买力并没有受影响,积压的购房需求导致区域房价快速上涨,同时,也过度透支了区域购买力。
随着去年开始蔓延的互联网裁员潮,码农收入减少,部分人选择离开北京到其他城市寻求发展机会,也导致了回龙观房价支撑力减弱。
其二,区域内不断入市的新房,对二手房房价造成挤压。
北京市场新房都有销售指导价,而当新地块不断入市、区域内新房与二手房房价形成倒挂,房源不在稀缺的时候,同区域内二手房价格必然会回调。
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数据统计,2020年,昌平南供应3个限竞房项目,2021年,昌平供应5个新房项目,除了一个共有产权房外,另外四个均为普通商品房。2022年,昌平新房迎来大爆发,一口气供应了7个新房项目,高峰时,昌平南新房项目多达12个,房源库存超万套。今年,昌平南新房供应才略有减少,新开盘的项目只有文源府、越秀星樾和朱辛庄大华启宸府。
回看这几年,万科金域华府、首开国风美唐、京投发展公园悦府、领秀慧谷等几个回龙观主力成交次新小区旁,总有新房倒挂项目,就在刚过去的7月,昌平还刚拍出2宗宅地。
简言之,新房每发布一次信息,对同区域的二手房价格就是一次降维打击。
03
回龙观二手房价格回调,与新房价格倒挂缝隙缩小,那么,买房是该选新房还是二手房?
首先,近期楼市利好传来后,回龙观部分二手房小区价格,环比上月还是略有回升的。
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但是,这并不代表区域房价已经止跌了。
从今年供地来看,回龙观板块暂无新增供应,少了倒挂新盘的价格压制,预计回龙观房价将在今年底企稳。
瓜姐认为如果你想在回龙观买二手房,四季度或是窗口期。
相比新房,区域内二手房小区周边配套更完善,距离地铁也较近,这点比大多数新房要好。
融泽嘉园这种回迁房小区,虽然过去一直换手率不错,不过小区品质很一般,密度大,物业也跟不上,在这一轮回调中,下跌也最多。
板块内品质一般的老小区,房价上行期跑不过回龙观品质次新,楼市下行期,领跌的就是它,所以还是尽量别碰了。
上面提到的几个二手房次新小区,如果价格回调到与周边新房差不多,还是可以入手的。
其次,瓜姐建议,如果大家能买新房,还是买新房,新盘无论是价格还是产品都有优势。
特别是今年供地的新房项目,利润空间较足,品质也好于前两年的新房,不会出现窗墙比过小等问题。
房价上涨从来不是一条直线,涨到一定程度就会迎来下调,横盘,等待下一轮上涨。
不可否认的是,尽管短期内回龙观房价仍会小幅下跌和横盘,但因为区域内房价有足够需求支撑,所以瓜姐认为,该区域的新房和次新小区值得看好。
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