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新闻背景:深圳市规自局发布一则关于“修订地价测算规则”的征求意见通告,其中明确提到,取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型(市价 6 折的人才房或将成历史),同时新增了保障性租赁住房、共有产权住房类型。
这其实是既定政策落地,从人才房过渡到保障性住房新时代。两年前国家就明确引发了文件《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。十四五规划各地也把保障性住房纳入重点计划中,其中深圳规划的保障性住房就不小,现在又扩大了规模:
最新统计显示,截至2022年底,全市已完成建设筹集保障性住房30.62万套(间),完成率41.4%。这意味着到2025年,深圳将完成建设筹集超43万套(间)。(超过十四五规划)
事实上,深圳已经开始布局“十四五”之后的发展需求。市住房和建设局相关负责人透露,2021-2027年全市将累计新增建设筹集保障性住房100万套(间),覆盖约350万-400万人。预计到2035年,全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人,约占全市常住人口的26%。(炒房租的人看到要瑟瑟发抖了吧!)
人才房本来就不合时宜了,本身地段不好,而且销售有很多限制,价格也欠竞争力,最近一次深圳6折人才房都卖不动了。
过去一段时间很多深圳朋友咨询我要不要买人才房,我都是劝诫别上当,以后人才房附近的商品房就这个价。
未来是保障性住房时代,而且这不是说以后政府要靠保障性住房租金等来替换卖地收入,凡是这么说的都是胡说八道,不知道地方财政最重要的是稳定,租房规模太小了,而且不稳定,房地产税才是地方财政唯一解!
据统计,十四五期间,40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间),预计可解决1300万人的住房困难。
本轮保障性住房建设的特点是集中在头部重点城市,供应大约650万套,一套2人足够1300万人居住,一套3人足够1950万人居住。比如上海,十三五才建了20万套保障性住房,十四五翻倍到了47万套,广州进步更快十四五要建设60万套。
5年后,国家提供的保障性租赁租房由于市场份额大幅提升,将具备较强的影响力,足以夯实租赁住房价格天花板,让房租听指挥而非随意涨价!
而且十五五保障性住房估计也会继续甚至更多,这样下去,到2035年,持续3个五年计划,我国保障性住房规模或可供6000万人居住,而且集中于重点城市。
到那时,租金将由zf统一指挥,重复日本的情况,租金浮动将维持基本水平状态。
大家不用担心未来房地产税转嫁到租房里面,这是一些炒房客和中介痴心妄想,详情参考文章《房地产税想转移给租客?异想天开!》。
我国的房租真的并不便宜,下表可以发现房租与居民可支配收入比值很大,一线城市基本上30%收入都给房租了,对于收入低的上班族,一半以上收入交给房租都不鲜见。而,日本三大都市圈平均年租金收入比为 20%,远低于我国深北上。
下表还可以发现,2006- 2016 年日本三大都市圈月均租金增加不明显,复合增速在 0.6%左右,同时, 2013-2017 年的平均年租金收入比为 20%,租户租金压力不算大。
综上所述,租售比太低不是因为我国房租便宜,而是因为我国房价太特么高了,要是我国房价腰斩,你就会发现租售比相当漂亮了。
房租是必须与当地薪资匹配,若是恣意涨房租,传导下去就是劳动力流失,进而影响当地企业/工厂的劳动力平衡,最终影响地区经济社会发展。你认为zf会坐视不理?
而且房租高企,劳动力流失下,就是租客减少,也反噬自身。如果影响恶劣,就是整个城市会出现常住人口负增长,产业转移流失也是不可避免的,这对经济发展的影响将多么巨大啊?
今时今日,还叫嚣房租租金代替卖地收入,而不是房地产税顶起地方钱袋子的,都属于不清白!
租房规模才多大?收入稳定性几何?
租金是有经济周期的,这一点就不适合做地方钱袋子,而且随着人口老龄化进程,租赁市场规模肯定下降。
这个世界没那么多阴谋论,所有光怪陆离现象的背后都有一整套符合常识的逻辑支撑着,如果您还找不到这个逻辑,只能说您的研究还不到位!
远离阴谋论,拥抱理性数据逻辑派,你才能真正的成长、才能拥有大智慧!
(1)网上有一股kk风,歪风邪气,什么人吹出来的这股邪气?那些深套房地产里面的房地产利益集团,高位站顶自我安稳。我几年前就看过那个帖子,漏洞百出,那一套还是地摊建政、逃不出落后的小利益纠葛。还什么大城市不缺富人,所以永远涨,哪来的这种逻辑?
世界上无数案例论证了只要房价泡沫太高就会大幅价值回归,最典型如日本(东京都当初炒房客也是安慰自己有1亿日本人接盘呢)、今年美国旧金山房价大幅回撤、香港08年也大幅回撤、深圳最近两年也是明显跌幅。
是核心地区永远涨的?东京谢谢你啊,茅台/腾讯这么核心也要看估值啊,2000年美股互联网泡沫微软股价打三折,直到14年后才创新高,苹果则是5年后才解套,时间成本这个重要因素这些垃圾大V永远不会告诉你们。
(2)站在10年,不需要他弄那套狭隘的阶级剥削理论论证房价涨,但凡有点发展的眼光,看看当时城镇化率、薪资水平,都可以判断未来大趋势还会涨。他的内容每次驴唇不对马嘴,蒙对了结果,过程错了,这就是神?你们这种到处唱kk神,不是在误导其他小白吗?
1. 首先kk的理论很荒谬,典型脑补阴谋论思维,毫无基础数据和逻辑架构,结论也被现实情况证明是错误的,13-15年中国房地产是明显下行的,这不是其最大的错误,其最大的错误的完全不考虑我国人口结构的严峻性,小看了人口老龄化和生育率下坠。
2. 还有国家会以房租代替房地产税,这更是无稽之谈,税和商业收入是完全不一样的,体量更是天壤之别。不仅如此,他也忽视了我国房地产存量的巨大。最后,我认为这个人眼界非常小,小人视野,分不清小利和大益,典型皇帝金锄头思维。
3. 人定胜天这种观点更是可笑,我国的成功是顺势而为,而不是所谓的人定胜天,政策也是顺势而为才取得成功的,什么政策主导论啊,胡说八道。
【补1】所以别拿我和牛刀等对比,科学分析思维就不在一个层次,还有什么kk,老一套剥削论忽悠小白,和那种口嗨大棋党没什么两样。
连“大和小”“长与短”关系都分不清,只会整天阴谋论忽悠小白,明明可以有理有据科学分析,却由于自己不会,就搞些阶级剥削论、甚至玄学愚弄不明真相群众。
【补2】不是炒房客炒作的KK那种胡说八道文章,喜欢制造暗黑言论,但凡认真阅读本文,就知道kk那种言论不值一提,炒房客炒作他主要是房地产没落趋势已经明牌,他们急了,能够忽悠接盘的人不多了,所以造god以欺骗小白。
深谷环顾皆巍峨,蚂蚁眼里尽巨兽。一个没有逻辑思维能力、独立思考智慧的人注定了他们的世界充斥着乱七八糟的大神。
一个人只有心中的神变少了,才是真正的成长了。
备注:图片来自网络
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