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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区M y S L v 7 | f !望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万= 8 { C柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二B x O胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：AJ \ 0 t X ^ S v [，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的N Z i房子，具体, ? k 0 G ! N 1 ^买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望F 0 S陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回Q . w X K , C答:您好，望& % 7 ) @ * + l –陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优t ] ( m u G { /势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在K z J p ~ k L W C的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个T \ #空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文\ & m O @ H b章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小~ [ o之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨R 5 ` ? j Y \ L x，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当] 3 A 6 e 6 H时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空L N U x t a Z &间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，0 V D s R Y _把怡秀L M l在高点出掉，配W } _ P R l T合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个m ^ [ – b 7 S盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥J _ $，如果有难度退一步不动为h / / g { :好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:京总好，一直在关注你的文章和最近各位提问的回答，感觉你对北京房子深有研究，你不仅是c $ ` ~ m房产专家，更是经济学家！每个问题都分析的很到位！我们现有一套东城安德路约80平房子，出售后，可以凑800万首付，想要置换一套保值养老房，孩子刚满18周岁，有首套购房资格，想以孩子名义买做接力贷！我和爱人都在北二环上班，最近看了好几个新楼盘，想要咨询几个问题，比较纠结是买新房还是在北边奥森旁边换个二手房F n O a合适，但二手房和新房单价现在差别不是很大，新房感觉看着舒服些，弊端是交房时间长，都是期房。
这几天陆续看了新楼盘：东城：天坛府，华龙IN巷。丰台：永定金茂府，龙樾天元，和瑞三号院，龙湖九里熙宸！丽泽北京悦府，北京瑞府，海淀田u G g $ 5村的海淀府，永丰科技园的中海楼盘等！看中了永定金茂府，但又觉得从北边跑到南边有点亏，太大的太贵的买不起也觉得没把握！
对于工薪族来说，我们的预算1200万左右！现在比较迷茫，不知道如何选择，原来一直住在六铺炕附近，比较d + G [ z 3 Z钟情于老城区，现在看了新房，又觉得老破小虽然生活交通方便，但是，感觉没品质，不知道如何取舍，请求指点迷津！帮分析一下到底是北边就近上班的二手房还是去南边买个新房子合适？也不想去五环外买房！谢谢！
A:回答:您好，H L & { G关于新盘和二手盘K x q V该如何P G – o ~ 3 9选择，星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有详细文章,建议你全文3 | D _阅读,我们从利益层面去考虑会比较清晰，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也f # Y $ s ]是不完善的，同时价格相对便宜，如\ . X z A果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势? } g A ) 4 D )，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区域，价格比较便宜，只有这样才能有可套利的空间，你想啊主k { ; Z城区配套越来做好，价格也越来越高
次新盘超过刚需所能承受的范围，如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者6-7折左右，这A F : S ! F .样的一个价格就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面h ! H积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，只是比较慢，如果7 3 ] s D . v F你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的A ~ o 3 E ~ @概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的行情
你看的这些新盘，天坛府、海淀府还值得研究，其3 ^ L _它盘各方面的资源都很普通，没有拿得出手的，其次丽泽旁边的还可以，但这个位置和北边相比海拔很低，你如果有通勤需要且工作很稳定，几十年不变的那种，为了自住买在这个地方没什么不妥，但如果你选择范围不% c : M k仅限这个位置没必要，你在北边上班，最好还是沿着北四环从奥森往东截止到望京k 9 # – } e 3 A，这些位置的资源都很好，保值增值性相比你看的这些盘确定性更大，1200在望京和奥森能选的盘很好，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-20229 H ( u T 4 E i楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:q k / r京总，您好！非常认可您对房产的判断和见解，陆陆续` B * R 7 2 g u (续也看了很多您的文章，我这里有几个问题想请教下：我在北京l u n t % ; [ h有2套房，分别位于亦庄河西金域东郡91平小三居，21年买的，这个是用来积分落户的，目前可能还需要2、3年的时间才W : n 4 j \ &能落户上岸，一套位于东城安外东河沿小区16年买的小两居61平米，小孩已经上学五年级了，这是现状。
问题是：1、方案一：考虑到东城这个房子房龄比较老了，是否应该卖出置换？如果卖出大概去除贷款700万，可以承担9– p 800万左右的预算房款，应该置换的方向是哪？我分别看了奥森、望京、清河、亦庄河西，心理还是比较倾向于亦庄，可以搞定海梓府3居，户型层J w 9 _ c数都满足要求，其他地M X o ; { R g方只能够个两居觉得不划算，这种方案对吗？从保值增值的角度看哪里更合适？2、方案二：目前不动，等落户后再考虑两套房i n ! Y ; &整体置换的问题，这个主要是担心老破小以后不好出手。另外担心是否能保值？我应该采取\ q u } w F y (哪套方案？请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，东河沿你已经没有学位需要了，并且已经过了5年，这个时候出掉方向上很好，东城的学区溢价很轻，如果说重可能也就是青w q i B ?年湖这片，但你置换的话没必要2套全部放在& : q N z X P G亦庄，海梓府和金域东郡属于同类盘，这两个盘的综合资源很好，并且中短期（包括今年的5月份以后）还会有一波小浪，但搞2套对于你个人而言资源太过于集中，等于你把所有的期望全部压在一个地方了，暂且不说这个地方是否牢靠，从投资角度这样的操作是不理性的，亦+ 2 t q ! ] ` +庄重仓的时机已经过了，5万以下可以重` q 2仓。
你看的三个板块，清河，望京，奥森你可以重点考虑清河和望京，这两个区域5年内一b ( w d l直保持龙头位置问题不大，奥森主要的价值是生态和人文，属于不跌但也不大涨的区域，未来5-10年人效资源会取代一切资源，这个是当下社会发展的方向，有产有住的区域，高I r O W r O G P p品质楼盘会越来越稀缺，你布局到清河或望京，搞定落户后再看2套的价格水平，如果有调整的空间再配合杠杆置换，建议参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
Q:提问:房总好[ F o L # : H ? J！目前嘉铭桐城有一套三居，孩子今年上初一了，还款压力太大，计划卖掉、还清贷款和借C D |款后剩1000左右，然后全款买林, 8 Y p S v = _ o奥嘉园。未来三年初中和三年高中D c d K – 4 0 K需要在q @ + e 3 !学校附近租房，: m V } v 2 R }同时买的房子租出去保值以及未来居住。这) h k :两天看到了您的贴，觉得我想的不一X K & j 9定对，如果投资应该有更好的选择。朋友刚买了望京樾，建议我也买那里，请问您的建议，谢谢！
A:回答r Y q y N; 您$ F r * A Q p r好,感谢信任!1、嘉铭桐城的升4 F ; h * F ( ~ J值性一般,但保值属性还可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚运村虽然近些年过气了,但区域能吸收到东西海淀和朝阳的i ` v R } s 2客群,海淀主要的产业园区在中关村一带,朝阳主要的产业园区在望京和来广营,亚运村在两者之间,如果您们要把这套出了置换_ ( [ P . # P d,从置换的逻辑上只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;否则置换除了增加摩擦成本以外没有实质的意义,
i . o X K + (我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区S I (域进行过详细分析;林奥嘉园属于奥森板块第三梯队楼盘X 3 :,并不是头部盘,P e ]奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力;卖出嘉铭桐城买望京樾等于把确定性换成了不确定性;不利于家庭的资产保值性;
2、关于贷款;一是可以通过以贷抵贷;可参考精华栏文章u T C S07#巧用杠杆，贷s M T a款的利用,二是如你所说如果考虑置换,可以考虑把嘉铭桐城G 5 n H f : D换成更高等级区域更高等级楼盘,1000不加杠杆在r ( q朝阳也能选到优质跑赢大盘的房子,但会错失效率,房子只要有涨幅月供可以通过很多方法解决,并不会影响生活质量,但杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产大方向一定是上涨的,放大杠z L ] J W杆既能放大收益;回看会员文章08#史诗级通货膨胀，普_ R a r k B通人的对与策;有问题再沟通,祝一切顺利!
Q:提问:老师，您好！因为资金压力还有楼层太高想卖掉朝阳公园西里北区93年的老破小， 小区位于朝阳公园西门和蓝色港湾附近，我的房子是顶层带阁楼，可以[ 7 * H / X ( V C当两居室用，西南朝向，面积40多平，我挂的价格是o 3 ] u ~ G G k c365万，挂了两年也很少人出价，挂的稍微有点高，因为不着急卖就一直放着，最近有人给到360万，如果卖了之后能用于换房的首付只有240万，因为二套首付比较高，只能换个350-400万左右的房子。 关于买房换房有以下问题想请教您
关于卖房：1，我如果换房现在卖的话，这个价格是否合适，如果等到五六月份价格差异大不大?2，因为现在还没定好要买的房子，而且卖完之后资金到手大概要4月份了，看您的星球问答，那个时候再买的话房价基本上会上涨，那我就会承担差价负担，要不要等到五六月份再卖？
关于买房1，现在的房子位置不错，去望京上班也很方便，换房有两个思路，一个是继续在城里买个上班方便、保值能力相对好的老破小的二三层，最好是带电梯，现在考虑的区域主要围绕朝阳公园，大山子，酒仙桥，安慧里这些区域，如果是这个思路您有什么推荐的小区或者楼盘推荐吗？2，如果再买房不考虑自住，完全投资的话（自i Y I K % n e r *己带着两只猫在公司附近租房），投资回报率比较高的地区和楼盘您有什么推s h d ( l i荐，是买新房还是二手房？我希望最好是买二手房出租，还能抵掉我自己租房的一部分压力,但主要还是考虑投资回报来决定;期待老师的答复，| 5 # ! F X非常感谢
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳7 C l \ { [ $跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;朝阳公园分为2个片区，一个是靠近公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，像靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼社区升值性并不好，流通性也比较差，这种盘在市场上的竞争优势不是很明显，临东三环两侧，国贸南到双井，北到燕莎三元桥基本全是老公房，围绕团结湖一带的多为单位公房，也都是低层板楼社区，相比于老塔楼的保值增值性还有流通性以+ E b z l ^及租金水平都好一些，位置上更佳;所以围绕蓝港朝阳公园一带的老塔楼社区行情一直很低迷，把这种房子置换掉方向上很好
但我不建议你围绕望京附近换，因为这个预算能选到房源无2 + j m X d论是从区域资源还是楼盘品质都不是特别理想，像大山子、酒仙桥这种区域还不如朝阳公园，至少朝阳公园的城市资源很好，大山子酒仙桥的城市界面很差，这些区域里品质稍微高一点的盘涨幅也低于其j f i V F它区域同类盘，老塔楼的行情就更差~ s `了，& f w安慧里稍微好一些，置换上有2个方向，第一是你可以淘一淘团结湖的老公房社区，包# ~ z R _ V . y括` ~ & 4 G o Z z安慧里，这个位置的价格比较低，能淘一个正规两居可以自住，未来也有上升空间，像团结湖北三条、白家庄东里的2居你都2 \ e &能够得着;
还有一种思路是投住分离，买一个确定性高且有潜力的地方，然后出租自己租房住，未来再做置换，可以去朝阳的常营板块看+ h 8 i T t J看,常营作为500左右的预算一直是我推荐的区域,这个区的亮点在于同等价格下它的综合配套资源是最好的,基础设施很完善,区域面积足够大,未来可上升的空间同样也很大,并且未来向东可以被通州运河辐射到,& ( 7 O J N F * v通州运河是近几年北京投资最大的一个项目,虽然现在空置率比较高,n ` w . 2 2 q但至少有想象空间,现在常营的价值主要是承接朝阳东部的刚需,所以即便是运河J g Q q A [ ]没有兑现的前提常营的价格也很牢靠,抗跌性很强,整个区域的盘品质普遍都不错,现在的价格又处于低位,同样的预算在常营买到的盘居住舒适度应该是排中上等的，北京新天地5期的正规一居室价格400以内，柏林爱乐三期的正规一居价格400出头，这两个盘都是接近U R t10年的建筑年代，行情很好，并且未来可上升空间很大。你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情
关于置换节点：= l ~我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,北京的市场规律是每一轮行情@ j /热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次N e Q级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前; P $ p H买入吃主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后等h k T J H a \ 8 S主城区的冷静期入场，朝阳公园的老塔楼社区和团结湖老公房包括常营的次新，能够最先反应的是常营的次新，其次是公园和团结湖
我的建议是你现在可以卖，并且可+ u m X h C L n V以签合同，但前提是你y 4 H 3 3 c要买的目标区域有意向房源并且可以签约，如果你的买\ e \ ? H 3 L R家要4个月的付款周期，你也要向你的卖家u 6 5 + { [ T要4个月的付款周期，p C 3 N所有条件都一样，同步进行，这样不用w $ `担心期间空档房价上涨，这个操作有一个细节就是– 8 6你收的定金额度要大于你付的定金额度，假如你收30万定金，在你付定金的时候最好付你收定v v ^ ~ 2 h M 9金的50%60%，最w { + t o o = p高不超过70%，好处1 C G k L ^是如果你的买家违约，不会白忙活的同时不会亏损，祝顺利！
Q:提问:\ x B抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二` e O I # E ) & )期西南63平米1居。
1期y D = [是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总W b 5价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）
另外，小1居的j % ]话我还看了望京的华彩国b 3 k _ x m \ ) l际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居n \ y i ; C z在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重G [ ) s d ] : 9 b点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又O b , P U & B W 7不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区~ 4 f吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙~ H A Z , g } *泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，b S d * f [不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是B U @ Y说这个地方的一居不值得买，你7L I h00买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京) G H要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还i Q w属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值g o v P / t b性都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长~ f W + ? P 8 A性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心U R A圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一p ( { r H 7 l居室作为财富资产有它的意义，如果是处} X ) & 0 R于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来f M I s I ^ ? t =五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于j s C常营:是一个价值洼地，5年以~ f o T ` W上的持有时间6 % I ? = r 6 P会很不错，这个位] % 2 m B P置属于国. | R A ` 6 \ 0 f贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原} , / d |理,祝顺利！
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08#史诗级通货膨r – + k胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大? l I换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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实操类（部分文章）
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