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Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房; R I ^ V子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出} [ \ F V租。前段时间想换9 j A 9 t W I X Y房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵w } } ; 6 0 ! o很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套@ e )都m X m 4不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂v @ % 6 ` Y H –这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022c D f b P楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的s $ e T 3 ^ o行情是刚需上H # % ( s车盘，你这个价格7 _ – 8 & V h如果买到m S y H亦庄的核心圈会好很多，核心圈和W : x y F q \次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级D N | 1的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但F ] 1处于对问答负责任的态度我还是告诉a P ] R ) $你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图r i | z K S i Y a;祝富贵！
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在? T P & \国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值5 t X功能的房子，在看的有北京悦府，永定金I h e ] D C ) 1 +茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至U : . I ;2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022t 0 L q P 2 T 0-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就~ ] D g x ~是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，c . – B J碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升I X j + )级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，B . {碧水云天的保值性以及未来的h Z r成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京B m ~ D j的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大! N * C U j平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的n : C N华府，书院，J % G _ h r这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总您好！1、现况：家庭j T [ z T = z在京有两Q B u套房，一是大兴区黄村镇双河北里小区的大两居（老人住），市场价320w左右；二是丰台区右安门外开阳里一套小两居（我和爱人自住），市场价530w左右。我和爱人上班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近Y N x v P + K %。2、需求：置换大兴房产，保持两套房[ # j，兼顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩）。目前打算卖掉大兴双河北里，f h b D x P % ^扣7 V o v除贷款到手约300w，手里有现金100w，首付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一局（可接受的贷款额度是100w左0 + W右，家庭年收入I 8 & { P60+）。丰台右安门的小两居暂时不想动。原本打算[ % t z M S在丰} Z z台右安门外附近买一@ e d 5 a *套，保持两套房距离较近，方g P G – A z @ ~ }便照顾老人。看了您的文章G ] G \ @和问答C F 1 * :，目前打算在东西城置换一套小两居或大一局，达到保值增值和兼顾学区的目的。
3、问题：1）关于上述置换思路，是否合理可行，目前置换时机是否合适;2）卖掉大h Y ( ` ^ )兴双河，在东西城买入，有三个方案，您看哪个更适合，初步看西城置换压力要更大，目前更倾向于东城（不打算去海淀买，主要因海淀的拼且两4 y n X 5 . D套房距离远）：方案一：东城区永定门天坛左安门等距离右安门不太远的地方，方便照顾老人；方案二：东城区安德里、和平里一带，兼顾两处上班地点（积水潭和朝阳大屯）；方案三：K g ]西城区右安门内、白纸坊、广外马连道一带，兼顾v [ m : / b距离近照顾老人和上班。
3、您能否在推荐方案片区推荐总价在500w左右的小区，目前对东西城的小区很不熟悉，看您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都L s 7 j C 8是70年代的，对于再出手是否有影响有点担心；4、目前我们是先把大W j Z 9兴的房子挂牌了，拟买入的还没开始看，与您文章中先买后卖观点不符，您有# 0 N u何建议，之前主要是担心先买后卖，资金衔接不畅导致卖价降低或买入违约等风险。
A:回答;您好，1、置换方向正确，大兴黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付之后会把老旧小区的行情慢慢淹没掉，这种不占优势位置的老旧破越早脱手越$ i H好，可参考星球精华栏文章84#大7 3 H g ~ p G W兴跑赢大盘选筹导图;关于置换时机，城内的老破小一定是比大兴黄村的老破小要反应快很多，你有看好的意向房源可以近s x b [ D ~ /期就启动U ? s t，快的话还能赶上接下来的行情;
2、青年湖的资源要N X q A 8 w x o @比永定门好很多，东城以及西城南二环不如北二环，q K F北京所有的好资源全部在北边，南A x 2 i J t (二环以南什么都没有，你可以重点淘淘青年湖东里、北里、y u \ ^ N m安德路47号院，这种位置的老破小保值性及流通性都没什么问题，这些区域没有空白土地，老破小是环线逻辑，二环内优于三环内，三环内优于四环内，五环外就不是很牢靠了，越往里越稳妥
3、你大兴房子的成交周期应该不会那么快，你可以两边同时进行，如果有合适的房源肯定是要先买，W r z 5 o但你要跟房主要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首付，4-5个月的时间足够你出大兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当^ $ ` u – , x折一些价格，或者找垫资都可以按期履行3 Z B H ( o V合同，无论是折价出还是找垫资都有一部Q C , { ]分成本，但你要知道这F H p t h 8 2 f l一轮行情如果走上去，房价的涨幅要远超过额外的成本，你要抓的是这个，建议你认6 ~ a / & 4真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边y x = 1 V团河苑= _ )小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下：
1、考虑是否现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等P , 3到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和B ~ $ y Y 7 c悦璞云` E b $ R u新# j Z (房，能否因为大兴机场带i W 9 H动机场周边房价上涨呢！期待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很Z } O / ) s R 8 W多待发展的空白区域，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来越弱，新区p L d ] *越金贵，老破小就越破败，对于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者未来的发展核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质M # / z ;，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀t u = W r s _ 7缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的\ Z L + + z ^ P市场很迷茫，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选我P ) T 9 & 8有过详细的建议策略,500左右如果是有学区诉求，可以关注下亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺: i \ + P 1 m \性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花X # N \ w w，本身这个区域的产业结构很优质，房价上涨学区因素不重，大部分是因为亦z N U \ a F x R x庄u r , R H X本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄} 7 ~ e大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持续吸收在京人才，这些人c n 3 % +才到这个区域工作第一诉求是租房和买房，只要这些产业在发展，人$ 1 O $ [ n $ ;才会q m o \ s源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史h K x p Y C成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,G y ! s ^这种区域流入的人h * \ b 0 Y 6 6口购买力很弱,本地又有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场0 R : c x附近的商品房，除了a q D s N 4 2 ] .中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商= ` F x r品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的2 { O P o J X E m行业，机场建在远( . y % s郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还是来自通勤人员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种区域，祝顺利！
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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032} s B F `）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
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