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1、提问：京爷您好，向您请教：我在六道口，媳妇在马家堡工作，两人工作都稳定，目前首套，首付有400万，现在比较纠结丰台的万年花城还是海淀旧一点的房子，想买两居及以上，请章哥帮忙分析，我们适合的片区或者小区，最看重的是升值和居住，目前没有孩子，但是将来有的话会很注重教育
回答：你好，其实这是两类房产。海淀这边，你可以买的房子主要是老社区，虽然老，但有两个优点，一个是有学区，一个是可以买公房，多贷款，上三居。万年花城则是流通性热盘，次新，居住体验稍微好一些，学校一般。从升值性上来说，其实差别不是太大，海淀房子虽然老，但表现也很好。本质上来说，就是你需不需要学区，如果希望带点儿学区，其实海淀这边能兼顾居住+上学+升值。海淀，你可以考虑的是双榆树、皂君庙、石油大院附近、甘家口附近的一些带有学区的、管理好的老社区。万年花城这边倒是没什么，遇到合适的房子即可，这里主要价值是居住还不错+升值还可以。两种都可以选择，看你的需求。在我看来，如果收入水平高，那可以先住得好一些，后面再考虑学区。如果收入中等，未来换房不易的话，可以直接上车海淀这边的小三居或者二改三。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：京爷您好；1、请问近期，北太平庄板块有什么利好？6月1日后，绿中介的中介费有无下调？2、东西海3个区非顶级的学区板块（900万预算）有哪些？有哪些推荐的保值小区？谢谢
回答：你好，北太平庄利好，主要是人大附在那有招生计划。6月1日后，绿中介北苑在试点，成交案例也比较小，我知道的一个案例是，买家和卖家总和是2.0%左右，总价高（1500万左右），目前没有大范围推行。东城，还是和平里，海淀这边双榆树、八里庄，西城，现在不好买，一般学区性价比不高，顶级月坛可能还好点儿。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：京爷好，北京买房常说南三北五，那南二环内和北边比板块区域价值和房价保值也很落后么。
回答：你好，北京买房板块是一个比较复杂的问题，因为板块的房产价值不仅有传统上的评估标准，还有新的评价体系。一般来说，板块价值，主要分为传统价值+产业价值+教育价值。传统上，北面比南面强。但北面早就不是以五环为划分了，比如海淀的五环外涨幅不必五环内差，朝阳这边也跨越了五环的分界。对于南面来说，东西城自然没话说，表现很好。主要是丰台这边的房产分化比较严重，如果是靠近丽泽的次新房，涨幅也很好，和北面板块比起来完全不差，比如西铁营、丽泽附近的次新房，而其他很多老旧小区特别是靠近东城这边的，表现就比较一般，大盘水平左右，比不上北面。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：京爷，你好，有套房子在朝阳，想变现。但是现在看的人少，降价后也没有人买。我是再继续降价贱卖了，还是再等等？
回答：首先，你得对你的房子有一个比较清晰的把握，不同的房子，策略还是不一样的。如果你的房子，带有硬伤，属于平时就不好卖，连市场热的时候卖出都费劲，那你现在稍微降点儿价去出手了，倒也是可以的。如果你的房子，属于常规房子，流通性还可以，甚至还不错，现在仅仅是市场不好而没人买。那这种情况，你没必要降很多去贱卖，反正你现在也不着急用钱，还不如去等市场，或许还能等出个放松政策来。现在市场中，有一部分房子大降价卖，那都是着急用钱的，过段时间，市场会慢慢走向平稳。在我看来，自然状态下，北京房价很难有特别大的降幅，要有信心！建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有实时楼市冷暖监测等数据。
5、提问：我看网上有一些买家的购房款被中介骗走的报道，这是真的吗？怎么样避免这样的事情呢？
回答：是的，十多年前不少这样的情况，现在非常少见了，特别是北京。不过前几年，北京某大中介也出现了这样的问题，某经纪人把买家的钱给骗走了（让客户把钱打到经纪人控制的卡中）。其实中介平台的规章制度都是没问题的，如果能按照流程走，那一般都不会有问题。但如果经纪人个人出现问题，那就比较麻烦了，这是根本原因，并不是说哪家中介平台好哪家中介平台不好的问题。另外，出现问题的另外一个关键是：购房人不够小心，疏忽了，让坏人有机可乘。为了避免这样的事情，一定要做到：多小心，看清对方账户，确保是业主本人监管账户或者是监管平台账户。你可以看看星球内部资料《北京二手房买房交易大全》
6、提问：手头预算不是太多，互联网工作，只能买得起回龙观90年代的老房子，倒不是太着急居住。我想咨询一下，这类小区适合购买吗？我要不要赚几年钱再考虑出手？今年会不会出大政策呢？
回答：你好，回龙观板块供应量其实挺大，比较有价值的是新房和次新商品房，然后是次新经适房，再是2000年左右房产，最后是90年代的老社区。相对来说，这类老社区未来价值会慢慢衰弱，长远表现不会太好。你要是收入还不错，倒是可以考虑积攒一些钱，上一个次新房，这样更为优质，或者稍微加点儿杠杆捡漏次新房。今年是否会出政策不好说，我个人认为不会出大政策，最多会有微调。不过对于北京楼市来说，哪怕一点点涉及认房认贷、非普线上的调整都是较大的刺激。所以你也关注着，如果真有相关动向，就得立马买房了。北京楼市，最怕这件事：预期被刺激，毕竟北京购买力还是很强的。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷您好，向您请教：我在六道口，媳妇在马家堡工作，两人工作都稳定，目前首套，首付有400万…
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