揭秘!北京郊区最值钱的两个商圈,在这买房的都想升值?-叭楼楼市分享网

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我的思考不一定全对，但希望对你有启发

北京很大，商圈很多。但要说郊区里值得关注的商圈屈指可数。

北京郊区两块比较值钱的地方，一个是昌平南（包括回龙观、朱辛庄、沙河、北七家等），一个是大兴的西红门。

最近，这两块都有土地拍出。

中建玖合发展集团有限公司以54.05亿元及现房销售面积2.60万平方米拍下大兴西红门地块；北京首都开发股份有限公司以31.97亿元及现房销售面积2.3万平方米拍下昌平沙河高教园地块。

今天咱就对比一下高教园和西红门。

01、参差不齐的西红门

西红门是个魔幻的板块，一个区域就像一个城市一样，有新城和老城的感觉。

西红门以京开高速分成了东西两个小板块。西边是成熟区，不仅有地铁4号线，还有荟聚等大型商业。房子嘛，有经适房、回迁房以及一些建成年代稍早的商品房。

按照现在流行的说法，就是一堆老破小。

而西红门东可就完全不一样了，这里全是新房，整个都是新规划的区域，小区也好、学校规划也罢，通通都很新。所以直白点说，西红门东是炒概念的。

西红门东西区域的差异，也造成价格的差异很大。比如老破小的房子，200来万也能买一套。而新房则均价6万左右。

东片区最大的盼头，除了一些名校入驻外，还有19号线南延支线的规划。虽然需要等，但值得期待。东边也有很多商业写字楼，规划得挺好。只是将来啥样，还得看预期吧。

对普通人来说，可以这么讲，买西红门东的，属于小改善，有预期，希望能保值甚至升值。现在不是流行鼓吹“次新”房好卖吗？将来西红门东不就是妥妥的次新区域嘛。

02、百业待兴的沙河高教园

昌平沙河高教园和西红门在板块上有很大不同。它是一块完整的区域，在几所著名的高校周围，点缀着居住区。这里更加突出高校，而住宅只是附属。

高教园建了20来年，要说真正发展，也就是这几年的事儿。此前的10来年，除了有地铁和学校，周边相对比较荒凉。

自从海淀的产业外溢之后，情况就变了。

现在的高教园，更加突出科教的作用，未来这里将是科技产品转化、创业的聚集地。而现在，这些基因还在持续凝聚中。

高教园本身没什么大规模的住宅规划，毕竟是大学园区嘛，它更加强调的是创新和职住平衡。所以它不像西红门那样有很多概念。

其实昌平南真正可以和西红门类比的应该是朱辛庄，不过这次成交的地块是高教园，所以就拿高教园来说了。在我看来，高教园和朱辛庄，差别没那么大，所谓的板块也不要太局限。

03、为什么这两个商圈被很多人看好？

昌平和大兴是北京平原新城里发展比较好的两个区。而昌平南和大兴北则是区域内发展最好的板块。这两个板块有很多共同特点：靠近市中心、交通便利、附近有产业集群区、利好不断加持……

这两个商圈的利好都是摆在明面儿上的，认可的人也挺多。

西红门地处南五环内，高教园处于北六环内。俗话说，“南三环不如北五环”。所以，如果以北三环的产业为中心，那北六环也才相当于三环了。不管怎么说，两块地位置都算不错。

西红门有地铁4号线，高教园有昌平线。未来19号线南延及北延，刚好也都能辐射到西红门和高教园。就工作通勤而言，西红门偏南边产业集聚区，高教园则偏北边产业集聚区。

西红门距离丰台科技园7公里；到中关村20站，50分钟；到丽泽商务区则只要坐地铁30分钟。沙河高教园距离未来科学城西区生命谷4站地、西二旗5站地，20来分钟；到永丰地区17公里，开车36分钟；到五道口8站地35分钟；到中关村50多分钟。

除了交通、产业优势外，这两个区域也都有商业和优质教育资源在补充。当前而言，北京的一切规划围着产业转，既然两个板块周围都有产业，那自然就会被看好了。

04、哪里更好？

新房5万-6万一平，动辄四五百万的房子，对普通人家来说，都不是小钱。

宏观上看，北京作为首都和超大城市，整体而言房价会螺旋式上升的。尽管这两个地方处于郊区，但很显然已经越来越市区化了。各种利好和配套也在逐步兑现中。

微观上看，供求决定价格。而供求在很大程度上又和就业有关。

从这个角度看的话，高教园周边产业人群的购买力要比西红门强一些。毕竟，那边大厂云集，就业机会相对较多。西红门周边虽然也有产业，但要么起步晚，要么企业规模不够，总体购买能力就弱一些了。

至于说这两个地方哪里更好，我觉得要分开来看。

1.预算。首先要看预算。预算到哪就在哪里买。比如西红门200多万也能买一个老点的房子。如果喜欢那个区域，资金有限，买个老房子也未尝不好。记住，房住不炒，有时候花钱越少，风险越小。

2.工作生活区域。工作哪的概率大就在哪买。上班通勤方便是重要参考因素。谁也不想把时间浪费在坐车上。

3.看环境。买房子是自己住的，先别管升值不升值的，首先得自己住着舒服。比如高教园周边空气要好一些，人文氛围也好。而西红门商业氛围更浓，距离市区更近。这些大的方面要考虑，小的如户型、小区环境也是要考的。总之就是要自己喜欢。

4.别高估了规划。现在这个大环境，别太看中规划。不落地什么都有变数。只考虑眼下看得见的就好。比如高教园附近的大学，沙河地铁站新开的商业以及育知路的积水潭分院，这都是看得见的。西红门的荟聚和周边配套，都是实打实的。规划，可以等就等，不能等就别等。

05、总结

总体而言，这俩地方现在都挺热。我的观点是，买新房要慎重再慎重，毕竟那钱不是小数。而在选择之前，一定要做好充足准备，考虑清楚自己的最优需求是什么，然后再逐步筛选。

不要太相信分析师和置业顾问的话，跟着自己的内心走。兼听则明，有些建议和分析听听就好，还是要自己研究。最起码你知道自己喜欢什么样的环境吧？

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