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1、提问：你好，现在有套望花路社区房子，准备出售，孩子已经小学三年级，想初中换个好点学区，兼顾增值，总价700左右，不知道是还在望京换，还是应该选东西城或海淀。京爷你看应该怎么选择。另外有什么推荐小区吗？谢谢
回答：你好，可以考虑买个朝阳或者东城这种不是太卷的学区房，比如朝阳这边的利泽西园、望馨、南湖东园二区（陈分），或者看看亚运村的安慧北里X园（陈经纶嘉铭）；也可以考虑看看东城的和平里板块的小两居，或者看看龙体板块的小两居，价值都还可以。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
2、提问：京爷您好，我现在手里有一套方庄地铁口的两居，市值可能不到500万，租金一个月6000+，考虑到楼龄比较老（95年），升值空间不大，想换不加钱或者少加钱换一套持有，有什么推荐么？主要考虑租售比和升值空间
回答：你好，那可以重点考虑一下500-600万左右的投资房产，兼顾租金。以下是我的一些推荐：东城、西城、海淀不怎么建议了，最多考虑一下西城广外和海淀清河。重点考虑一下朝阳吧，比如望京的望京花园、望京新城、利泽西园等；朝青这边的国美、青年汇，或者高碑店附近的兴隆；亦庄的经开壹中心、通泰；回龙观的金域华府。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
3、提问：请教京爷：如果以后房价都不怎么涨的话，投资目的，是不是现在买商住更划算？中关村公馆和广渠金茂府的商住开间，哪个好点？谢谢！
回答：你好，如果全北京的房价都不涨了，那有些商住的出售比表现还不错。不过这个假设并不成立，北京优质资产长周期大趋势肯定上涨的。事实上，全世界的首都的房产都是这个趋势，北京不会差。事实上，北京泡沫并不大，长周期肯定没问题。中关村公馆和广渠金茂府的商住开间，怎么选择，你直接考虑租金哪个好一些即可。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
4、提问：京爷您好，预算600～650，在石景山西黄村地铁站附近有推荐的小区么（小三居）。
回答：你好，这个预算在附近其实没啥选择，如果是老房子我不建议，次新房的小三居价格又高，倒是可以看看一些两居，考虑改成小三居。比如奈伦熙府、雍景山岚。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：京爷好，麻烦对比下天通苑北三区南北通透两居和三居长期保值、增值性、当前降幅，目前了解到南北通透户型两居110平、460w，三居125平、510w，感觉三居户型设计更合理，家里有老人和小孩，未来需要三居，目前考虑2改3方案；因为最近市场偏冷、出生人口大跌、互联网大裁员，对楼市信心不足，担心买得越贵亏得越多，谢谢
回答：你好，天通苑北是个不错的小区系列，在天通苑认可度挺高的。很多人诟病天通苑，因为地段界面一般、也有一些乱。不过作为经济实惠的代表，而且处于北面，去各大就业中心都比较方便，所以表现其实还不错，还能实现大盘水平。当前来看，全北京都比较凉，所以天通苑也在阴跌。天通苑这边的正规南北两居和小三居问题都不大，都是主流。我对北京楼市有信心，因为是首都，短期的波动很正常，长期肯定是没问题的，你需要的是找个合适的时间点上车。当下，有性价比的房子，刚需还是可以上车的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
6、提问：京爷好。想在西城展览路板块买套房。2年后老大用来小升初，老二用来转学。看了附近环境稍好的小区，侨办大院，扣钟北里东区，南北露园。户型都不是特别好，环境是侨办>扣钟>露园。稍微好的户型侨是15万，扣钟14-15，露园13。看到露园南北三居4层(无电梯），是13.5万。扣钟有个东南户型(有电梯高楼层），单价是14万，但是临街吵。请教京大帅，这三个社区的保值咋样，另外，哪个社区更值得入手呀。谢谢
回答：你好，理论上来说，自然是侨办大院会强一些，属于周围口碑非常好的小区了，也很抗跌；扣钟北里东区也还可以，稍微次之。露园则差一个层次，抗跌性也稍微差一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：你好，现在有套望花路社区房子，准备出售，孩子已经小学三年级，想初中换个好点学区，兼顾增…
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