之前写过老北苑的踩盘，大家一直催更新北苑，我终于更新了！
新北苑位于北五环外，是北京北部唯一的一个09年之后统一规划开发的存量房区域，也是商品房占比最高的商圈，小区大多都是10年以后的次新商品房，整个区域的小区品质非常好，对标区域是清河和望京的次新商品房。20年到现在，整个区域的平均涨幅是25%左右。
交通上，东西向有13号线串接西二旗和望京，17号线北到未来科学城，南至亦庄。整体属于西二旗和望京的外溢，距离望京一站地铁，开车25分钟左右，在望京买不到品质两居三居的，会倾向于选择新北苑。
配套上，新北苑这片，小区外面没有一排排的底商，是一整片非常安静的居住区，商业都是一栋楼的商业体，华贸天地商业街、悦泽港。
教育上，新北苑是朝外的来广营分校，九年一贯制，朝外的高中本部也在新北苑，朝阳非常强的高中，有直升的名额。
缺点是，地块南边有高压线，而且距离地铁普遍比较远 ，周边停车杂乱，街道的中间都停满了车。
本篇文章的踩盘小区有：润泽悦溪→世华泊郡→华贸城→润泽公馆→中国铁建花语城→中国铁建国际城→天润福熙大道。（北京买房的小伙伴，想进买房交流群，可以加我：ban2020yy，群里都是同期买房的群友，没有中介，可以互相交流，买房的问题也可以和我聊聊。）
小区整体品质的排序大概是：天润福熙大道、润泽公馆、中国铁建花语城、华贸城8号院、华贸城10号院、润泽悦溪、中国铁建国际城、世华泊郡、华贸城7/9号院。
1、润泽悦溪
润泽悦溪是2010年交房的，到13号线北苑地铁站1.5km，到17号线清河营1.4km，两边的地铁都不近。
小区总共29栋楼，20栋板楼+9栋塔楼，以11层总高的楼栋为主，属于低密度洋房社区，小区里有水系，绿化非常好，绿化率超过40%。人车分流，车位充足，物业费2.5元。
小区主打的是两居室，80%都是两居，面积都在90平米左右，朝向有南北的、全南的、东南的、西南的、东西的。
我看的是一套板楼南北的两居室，89平米，总高10层，一梯两户，南北双通透，属于新北苑最好的两居户型，中间楼层成交价在800万左右。
润泽悦溪的三居室是电梯刷卡直接入户的，安全度挺高的，电梯到门口的这个空间是赠送的，可以放自己家的东西。153平米的三居，套内130平左右，不算赠送的面积，得房率能达到85%，总高11层，一梯两户，近期的中间楼层成交价大概1350万左右。
总的来说，小区优势是密度低、绿化高，缺点是离地铁远。
2、世华泊郡
世华泊郡是2012-2014年建成的，到立水桥地铁站1.5km，到北苑地铁站1.7km，两边都不近。
一共17栋楼，高层板楼为主，总高是22-27层的。世华泊郡不算是严格意义上的纯商品房社区，小区里几栋楼是低价卖给拆迁户的，区别是，楼道没有贴砖，也没做地暖。虽然是回迁房，但也是下的商品房房本。
世华泊郡的外立面是土黄色的，这个颜色不好看，有点拉分。小区是围合式的，楼在建在小区外围，中间是中心花园，东西狭长的一块地，从进门走到头都是绿化，小区环境不错，人车分流，下沉式园林景观，楼间距非常大，楼下有杏树，大大小小的孩子们在摘杏，挺有童趣的。
小区的缺点是，离地铁站远一些，南边挨着高压线，看上去景观不太好。
小区以两居和三居为主，两居的户型，像润泽悦溪那样南北通透的少，主要以纯南的两居，和南北的三居。纯南的两居，次卧在夹缝里，采光都受影响，三居的户型，也不是特别好的那种。
我看的一套纯南的两居，85平米左右，两梯四户，次卧在夹缝里，这个户型中间楼层的成交价在730左右。
3、华贸城
华贸城一共有4个院，分别是7、8、9、10号院，10-13年的房子，其中7号院和9号院是loft，8号院有两居、三居和四居，10号院有一居、两居、三居，两个院中间有叠拼别墅小区，叫华贸铂金墅，各个院到北苑地铁站的距离都在700-1000米之间。8号院的环境是最好的。
我看的是10号院，包括8号楼和13号楼，两栋楼一个院，旁边是朝花幼儿园。小区品质不错，绿化好，有水系，有游乐场所，单元门口也有小河和小桥的设计。
我看了一套10号院的全南两居，79平米，总高27层，两梯五户，次卧另一侧没有墙遮挡，比世华泊郡的全南户型，采光稍微好一些。缺点是客厅没有阳台，是飘窗的设计。之前的两套成交价分别是708和730万。
7号院和9号院有50多平米的loft和60多平米的loft，70年产权，民水民电，自采暖，四梯23户，密度大，楼栋是Ｒ型设计，每个房子的感受都不太一样，一层是客厅、厨房和卫生间，二层是两间卧室和一个卫生间。loft的升值空间不行，这几年的价格基本上变化不大。自住还可以，500万左右预算追求品质商品房小区，也可以选。
4、润泽公馆
润泽公馆是2013-2014年建成的，到即将开通的17号线清河营地铁站500米左右。小区共12栋楼，有8栋高板，总高23-26层，4栋中板，总高9-15层。北侧为别墅群润泽庄园，东边紧邻清河营郊野公园，东南角为北京市对外贸易学校（职高），西侧为润泽墅郡的31栋别墅。
去踩盘的时候，看到正在铺新的草皮，打理的比较好，物业不错，一楼一管家。绿化很不错，有水系景观，每年重新布管设计喷泉效果。
进单元门，大厅干干净净的，非常宽敞，楼道里地砖、墙砖都有，很干净。
户型从一居到五居都有，我看的88平米朝南两居室，次卧和厨房共用一个阳台，有二次采光的问题，中高楼层成交价大概在810-820万左右。
5、中国铁建花语城
中国铁建花语城，2012年建成的小区，距离即将开通的17号线清河营地铁站300米左右，到北苑地铁站1.3km。
小区一共有9栋楼，3栋高板楼，总高18-24层，6栋6层的洋房，体量不大，密度小。小区中间是水系景观花园，环境和绿化不错，非常安静的小区。人车半分流，外围走车。
小区的主力户型是高板中的南北两居室，以及洋房三居室。高板的部分楼层会有消防连廊，遮挡次卧的光线。
我看了一套两居室，89平米，一梯两户，总高22层，集中供暖地暖，之前市场好的时候成交价850-860万，近期有一套着急卖的成交价是810万。
6、中国铁建国际城
中国铁建国际城是2012年建成的，到17号线清河营地铁站700米，到北苑地铁站800米。
小区一共16栋楼，高板楼和板塔结合，小户型多，有一部分回迁房，低价卖给回迁户的，在小区西侧和南侧，也是下的商品房房本，楼道也有瓷砖，和商品房没有区别。
小区外围走车，半人车分流，绿化好，有中心活动的场所，很多小孩在玩，感觉比其他小区更热闹一些。
国际城的户型特点是建筑面积小但是套内面积大，因为飘窗都是空心的，全都不算面积，业主入住后都把飘窗打掉了。
我看的是一套三居室，118平左右，总高21层，两梯四户，最近的一套中间楼层成交价是1130万，再追溯上一套成交价是1230万，北苑的房子跳价还挺狠的。
7、天润福熙大道
天润福熙大道是2016年的新小区，分南北两区，到17号线清河营站700米，到北苑地铁站900米，到地铁的距离不远。
福熙大道分南北两个区，南区都是高板，北区有高板有洋房，北区的大门号称造价1.5个亿，属于高端改善楼盘。整个小区都是干挂石材外立面，法式园林绿化，一步一景，小区环境是这期踩盘的小区中最好的，50%的绿化率，人车分流，有园丁在打理花园。
进单元门有很正式的感觉，高速电梯又快又稳，楼道里很干净。开发商精装交付（北区是部分精装，南区都是精装交付），新风系统、地暖集中供暖等等，交付标准比较高。
福熙大道以大面积为主，两居室120平，三居室160平，主力户型是三居室。
我看的是一套166平的三居，总高27层，两梯三户，集中供暖，中高楼层的成交价是1650左右，楼层低一些的大概1600左右。
本篇就到这里了，大家可以加我：ban2020yy，进买房群，可能你感兴趣的小区，正好有群友租住过，一起交流，一起避坑！有买房的问题，也可以和我聊聊~
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