亦庄踩盘，终于被排上日程了！自从亦庄独立学区以来，热度越来越高，在无数个知友们的催更下，我终于来到了亦庄！
为了表示对亦庄的重视，我在带知友们踩盘之前，趁着国庆节假期，自己一个人去踩了踩点，和那边的中介聊了聊区域发展、学区范围等等。因为一个区域只看一次，是肯定不会有很深刻的了解的。为了能给到大家更准确、实用的建议，周末我就多去跑跑。
亦庄新城的规划区域包括亦庄核心区（核心区、河西区、路东区、路南区），大兴的部分区域（旧宫镇、瀛海地区、青云店及厂子营北部），通州区部分（光机电、台湖、马驹桥镇、金桥），以及飞地（青云店及采育工业园）。亦庄新城225平方公里，其中核心区占60平方公里。目前亦庄核心区的学籍是独立的，未来亦庄新城会慢慢教育资源均衡发展。
一般亦庄核心区上车预算不够的，会考虑旧宫、瀛海、台湖、马驹桥，这些价格更友好一些，还能蹭亦庄的热度。
中介说，世界500强的企业，有98家是在亦庄，而且亦庄有人大附+同仁医院总部加持，教育和医疗资源都不差。
亦庄的买房逻辑，和其他区域有点区别。我去其他区域看房的时候，一般会沿着地铁站看。亦庄的经纪人在介绍房子的时候，是根据学校介绍的。亦庄有几个比较不错的学校，最好的是人大附经开校区，从小学到高中，小学到初中是直升的，初中到高中是需要考的。亦庄小学可以直升人大附初中的。目前亦庄新建了一个人大附，21年竣工完成，位于河西区。
亦庄实验学校（也叫十一学校），从小学到中学。是南海家园一里到七里的，回迁居民能上的，目前政策是，新买二手房的业主的孩子不能上，新业主的孩子会被派位，有可能派到北京二中和人大附，也有可能派的很远。
建华也是亦庄很不错的学校，小学到初中是公立的，高中是私立的。还有北京二中经开分校，也是从小学到高中的。
亦庄的踩盘，我让中介给我找了400-500万的两居室：万科金域东郡→北京城建海梓府→瀛景园→广德苑→梅园→经开壹中心→通泰国际公馆→北京经开汀塘。
（选的小区都是相对比较新的，价位在400-500之间的，如果大家对这个区域感兴趣，我再安排二踩亦庄，看更多的小区。）
1.万科金域东郡
万科金域东郡的品质非常好，最大的缺点就是不靠近地铁，如果在亦庄工作，也可以坐公交或者开车上班。对口的是北京二中经开分校，也是还不错的学校。
金域东郡的物业管理非常严格，小区门口登记扫码，而且带看的中介只允许进去一个。小区环境非常好，绿化好，人车分流。
外立面是贴砖的，内外双门禁，高层是两梯四户，9层的洋房是一梯两户，买菜去物美超市，走路十分钟，小区门口有些小超市和吃饭的小底商。小区旁边有X86公园。
万科当时一手房是精装交付的，基本上每一家都保留着最初的设计，万科有很多小细节，比如门口的钩子放伞，比如室内墙上有折叠凳子换鞋等等。
我看了三种户型，都不错，没有什么瑕疵。第一种是全南的户型，74平，报价488万，第二种是南北的户型，74平，报价481万，缺点就是客厅朝北。第三种是南北的三居，91平，报价600万。
如果没有地铁需求，这个小区真不错！
2.北京城建海梓府
海梓府定位的是中高端小区，小区里是有别墅的，说是品质比金域东郡好，所以价格更贵。但是我感受不明显，唯一的区别是海梓府有水系景观，金域东郡没有，光看绿化、建筑质量，看着差不多，海梓府全都是一梯两户的，而金域东郡是两梯四户的。
对于我来说，一梯两户和两梯四户，我都能接受，所以，我可能不会为这个梯户比，加钱买海梓府。
对应的学校和周围的生活配套都是一样的。我个人感觉性价比不如金域东郡高。
下面这个两居，南北户型，82平，价格在560万。
3.瀛景园
瀛景园距离亦庄线亦庄桥地铁站1.3公里，小区是03年的，一部分是商品房，一部分是回迁的，道路非常干净，外立面很新，小区有喷泉，内外双门禁，楼道里也很干净，无小广告。
对口的小学是亦庄一小，初中是直升人大附的。周围的生活配套也挺好，这个小区，我觉得还不错。
我们看的是一套74平，报价460万的房子，客厅很大很明亮，两个卧室面积合理，卧室的阳台是三面窗的，光线好，厨房和卫生间很大，客厅餐厅分离，整体来说，是个不错的户型。
4.广德苑
广德苑，也叫贵园东里二区，也是2003年的房子，小区比瀛景园稍微显旧一些，外立面也不如瀛景园好看，内外双门禁，单元门常开。距离亦庄桥地铁站900米，对口的小学也是亦庄小学，直升人大附中学。
广德苑生活气息更浓厚一些，更便利一些，价格也友善一些，这个小区也不错。
户型和瀛景园的很像，71平，报价438万，更便宜一些。
5.梅园
梅园是人大附的学区房，搭上学区，96年的房子，都卖到450W+。小区又破又旧，我都想不到，来五环外、开发区、新区了，还会看这么老的房子。距离亦庄桥地铁站1.2公里。
我们看的一层的房子，搭建的阳光房，这个房子的户型，直接给我整不会了，原业主做了非常大的改动，买完后需要重新装修，恢复原始结构。原业主四世同堂，一层的两套房都是他家的，打通了门，把这一套的厨房改成了卧室，所以买了这套房，至少需要恢复个厨房。还要和原业主共享阳光房空间，总感觉私密性不好。70平，报价458万。
6.北京经开壹中心
最后踩盘的三个小区，经开壹中心、通泰国际公馆、北京经开汀塘，都是建华的学区房，建华也是亦庄很不错的学校，小学到初中是公立的，高中是私立的。
但是，这三个小区要求在亦庄工作才能买，过户的时候需要提供营业执照。这三个小区有个共同的缺点，就是周围被企业包围，生活配套和生活氛围都差一些。
经开壹中心，是个挺小的小区，楼栋不多，2016年的房子，大多数还不满五唯一，小区绿化一般，距离经海路地铁站900米。
我们看了一套两居室，77平，报价455万，次新房户型都不错，南北通透、明厨明卫。
7.通泰国际公馆
通泰国际是15年的房子，外立面比经开壹中心显新，小区也不大，绿化也一般，整体品质等同于经开壹中心。一梯两户，小缺点是，两户的门紧挨着，感觉互相有打扰，是个不太好的点。
我看了一套精装修的两居室，87平，报价529万，看得出来房主装修下功夫了。价格确实是有点高。
8.北京经开汀塘
最后去的一个小区是经开汀塘，汀塘是2019年交房的，有一部分已经满二了，原值高，无个税，只有一个契税。我看了两套毛坯房，一套两居，一套三居，两居83平，报价496万，三局93平，报价510万。
这个小区目前的入住率不高，看房的时候，感觉小区里都没啥人，小区里有大量的公租房，像学生宿舍一样。另外，小区外面有一条河和一条大路，整体给人的感觉是有点荒凉，距离次渠南地铁站600米左右。
优点的话，小区非常新，能上建华，环境比较好，远离闹市，就这些吧。
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本次踩盘到这里就结束了，下次再会！
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