楼市新闻、行业动态
叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
1、提问：京爷您好，我想问您下天秀花园安和园这个小区怎么样？700万左右的两居，之前一直在马连洼看，感觉比梅兰竹菊百草园环境要好一些，但是小区确实比较紧凑，容积率大，中介说幼儿园（中科院7小幼儿园）和小学（中关村一小天秀校区）比较好，请问下您这个小区的性价比和价值。另外我们看了一个临街的户型（南北，北卧临街），中介说晚上路不会很吵，但是白天也是能听见车的声音，说装了新玻璃会好很多，请问这种算硬伤吗？
回答：你好，其实天秀花园安和园价值还不错，因为属于海淀、带点儿学校、居住环境还可以，过往的涨幅表现也还行，属于海淀大盘水平。后者，算是有些瑕疵，需要做一个价格上的折价，比如3-5%左右。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
2、提问：京爷，您好。我想咨询一下，去年年底卖了套老人的房子，手里差不多有800-900万预算，拿着也不放心，想着买套房子保值。老人以后租套小点房子租住，买的房子也会直接出租了。本人住在世纪城这边，买的房子短期也不会有上学用途。这两天看了看海淀和朝阳，丰台的房子，朝阳的保利金泉，丰台的保利百合和万年，但也不太多的主意不知道选的方向对不对，您这边有没有大方向的建议。
回答：你好，你选择的大方向还是对的。以下是我对这几个小区的理解：朝阳的保利金泉，品质和环境在周围中算是尚可的，有一定稀缺性，不过小区毕竟是塔楼，户型相对一般，近些年表现不算top；丰台的保利百合属于典型的品质次新小区，而且靠近丽泽，关注度高，非常符合纯投资的定位，升值性往往能达到领涨水平；万年，属于周围中有一定稀缺性的小区，当然从小区角度来说，属于常规次新小区，升值性能实现常规的跑赢大盘水平。这里面，我比较建议考虑保利百合。这类纯投资，我还是建议热点区域的标杆小区，比如海淀清河莱圳家园，朝阳青年汇、澳洲康都、北纬，昌平金域华府等。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
3、提问：你好，请问从保值性上来看的话，青年湖东里和民旺园的房子哪个更好，青年湖东里对应安外三条小学，民旺园对应和平里四小，但民网园房子要贵很多
回答：你好，这两个小区毕竟有学区因素，容易受学区政策影响，所以无法判断那个未来会比较好。从老破小的升值逻辑来说，管理是拉开各小区差距的主要因素之一，而民旺园在这方面还不错，所以表现略微好一些。但未来还是得看学区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：龙体幼升小今年咋样？
回答：你好，今年龙体幼升小在整个东城中算是运气不好的，有部分调出区。比较好的是北面，结果让很多家长满意。预计这里的房价应该会平稳，不会热。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
5、提问：京爷，您好，我想问二层临街，一层是底商的二楼能买吗？价格合适，底商不能做饭，都是烟酒店蛋糕店之类的，看房也没有听见噪音。
回答：你好，理论上来说，自然是硬伤房，临街、二层本来就是硬伤，而有底商则更是。你介意的，大家都会介意。当然，如果足够便宜，为了上车那也可以考虑。但是这类房子流通性和升值性都会差一些，不适合投资。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
6、提问：京爷好，想问下观澳园开间现在价格到多少合适入手，房子有硬伤吗，买了自住也可以吧
中介说以后出售或出租都很容易，但我看有些房源挂牌挺久也没卖掉，成交套数不多，在租的房源也很多，不知道中介说的水分大不大
回答：你好，观澳园小户型是个比较有价值的产品，主要是总价低，是海淀学籍的上车房，所以升值性还行。硬伤的话，应该是没有燃气，不过这点对其升值性影响不是太大。至于价格多少合适，这个我没有详细研究，理论上来说这类小区稀缺，供应量不大，下跌空间不会很大，可能比最高点稍微回调一点点。出售、出租都没问题。挂很久没有卖掉，很多时候都跟业主有关，这很正常。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京二手房成交价汇总》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
《独家楼市大数据实时监测，这些板块正在上涨》
《北京各小区历史收益统计，让你成为投资专家》
二手房买房技巧篇
《二手房看房技巧大全》
《二手房砍价技巧大全》
《这些二手房跑赢大盘》
《绕过中介、自行成交全套资料与避险指南》
《淘笋(捡漏)技巧与攻略》
《抵押贷款+捡漏攻略》
《降低首付攻略》
《真伪笋盘该如何区分》
《如何解决征信有不良记录（逾期）？》
新房买房技巧篇
《新房看房买房攻略》
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
北京买房、北京买房问答、北京房产
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷您好，我想问您下天秀花园安和园这个小区怎么样？700万左右的两居，之前一直在马连洼看，…
暂无评论内容