本文是北京买房系列的番外篇，不写看房记录，聊一聊大家经常问到我的关于中介的几个问题，包括什么时候谈中介费、如何选择一个靠谱的经纪人等等。
选中介，这个话题，和以往的踩盘记录不一样，这个话题主观性更大一些，所以不喜勿喷。哈哈，我也是满满的求生欲。
（ps：关于买房谈价记录的文章，预计在过完户后，9月份左右发布，持续关注哦~~先更一篇关于中介的话题，以下问题均是来自群友的提问汇总… …）
1.如何能遇到靠谱的经纪人？
2.靠谱经纪人和不靠谱的经纪人，表现形式是怎么样的？
3.如何让中介站在买方的角度上？
4.不同家中介的中介费
5.什么时候谈中介费？
6.不同区域找一个经纪人还是找多个经纪人？
7.我已经选定小区了，要不要找该房源的维护人去谈价？
1.如何能遇到靠谱的经纪人？
讲真，遇到靠谱经纪人，需要运气的。但是从概率的角度来说，找绿中介遇到靠谱经纪人的概率大一些。并不是说其他家没有靠谱的经纪人，每一家都有工作七八年有经验的经纪人，都很厉害。从概率角度来说，绿中介是要求统招本科以上学历的，员工的素质、整体业务水平确实要高出来一大截。（非学历歧视，杠精勿扰）
我自己总结了选经纪人的三个指标，仅供参考。
1.头像好看
我倒不是颜控，但是最起码给人干净利落的感觉吧。
2.五年工作经验以上
这一点很重要，能在这个行业里待五年以上的，都是有实力的。很多业务能力不行的，零底薪干不下去，早早转行了。而且工作五年以上的一般都有小汽车，看房比较方便。
3.beike分高
绿中介的评价体系，根据带看的好评率得出的一个分数，可以当做一个参考。（但是这不是绝对的，也有知友说选了一个分最高的，还是很不靠谱。）
找经纪人的方式：
线上：可以在APP上找到你感兴趣的区域的房源，点开每一个房源看经纪人的信息，找到你中意的为止。
线下：如果你去门店找经纪人，不要周末白天去，可以晚上八九点去。周末白天是经纪人最忙的时候，如果他没有出去带看，而是在门店待着，那估计能力不太强，也没大有客户。
2.靠谱经纪人和不靠谱的经纪人，表现形式是怎么样的？
经纪人最重要的几点要求：
1.对需求理解是否精准，是否能够根据需求找性价比最高的房子；
2.能否准确看出一套房子的优缺点，并如实告知；
3.是否有较强的谈价能力。
以我买房的经验为例，我认为靠谱的经纪人是什么样？
比如我丰台的经纪人对我需求理解的非常精准，不会推荐偏离预期的房子。而且会指出一个房子的优缺点，有一次我看的金丰园顶层的房子，还挺喜欢的，他给我讲了顶层的缺点，以及如何不好出手，建议如果喜欢这个户型可以盯一盯，等等其他楼层。还有一次，西红门兴海家园星苑有餐饮底商的房子，他也是直接指出了硬伤所在。
再比如我去回龙观看房的时候，那边的经纪人小哥哥，很详细地讲了回龙观的规划，13号线拆分的情况，对区域的理解非常到位，可以对着区域地图讲清楚每个小区的具体情况。同样对我需求的理解非常精准，非常节约看房的时间，大半天的时间，就看完了回龙观和天通苑适合的房子，而且带看过程中，非常欢快。
我也遇到过不太靠谱的中介，举几个栗子：
比如有一个中介对需求的理解很有问题，我的需求都说这么明白了，“正规两居室！”，还不停地给我推荐一居改两居暗厅的房子，难道我要手把手教你如何分辨“一居改两居”和“正规两居”吗？
还有一个中介特别喜欢纠正我的想法，每个人都有每个人注重的地方，有自己的优先级，非要纠正我的想法，让我去妥协。
以上这种经纪人交流起来，我感觉很累。真的是，对方发的消息，我都不太想回复，我感觉我还要教他，我还要陪他成长，客户也没有这个义务啊。
总之，对需求把握不精准、推荐偏离预期的房子、制造涨价的恐慌、一心只想着尽快成交、态度不好喜欢抱怨嫌弃看房次数多、或者看出对方人品不行、以及老实巴交不会谈价的，都可以直接换掉。
3.如何让中介站在买方的角度上？
首先，我们要尊重中介。
工作没有高低之分，或许有入行门槛难易的区别，而每一行想做好，做到top，都是非常不容易的。每个人都希望在自己的工作岗位上表现的更好，中介也是一样的。我们并不需要把中介当成自己的好朋友，也可以对中介留一些心眼，但是我们一定要从内心尊重中介。
我接触的一个经纪人说，干了这么多年，两千万的单子也签过几次，100万首付客户的委屈也受过，虽然最后没和我们签约，但是带我们看房的那天也很开心，很愿意再带我们多看看多比较比较。
只要我们真诚地和中介沟通，只要愿意尊重中介，中介才会给我们提供更好的服务，更多有用的信息。
第二，要想在谈判中获得主动权，一定要多问问题，引导中介说出一些重要的信息。
不要担心你问的问题多，中介会不耐烦或者会觉得你是小白。我们问的问题越多，中介就会知道我们的诚意越足，中介就愿意和我们聊天。
我们就可以在中介的回答中，知道更多关于这套房子的信息。比如这个房子为啥要卖，房东是否急卖，是否好谈价，其他感兴趣的买家有没有出价。这些问题，会让你在谈判过程中掌握更多信息，掌握更多主动权。
你在聊天的过程中，要显得自己对这个区域甚至整个北京的房市非常了解，你了解的越多，中介越不会坑你。
第三，谈价的时候，要强势一些。
中介的岗位性质决定了，他是一手托两家的，他要在卖家和买家两方做工作的，谁表现的更强势一些，他会觉得谁的工作不好做，转而去做另一方的工作。
第四，适当地和中介搞好关系。
我自己的经历呢，感觉和经纪人搞好关系这件事，是对我们有利的，会带来一手信息。但是不是绝对的，我之前看过一篇文章，买家有心和中介搞好关系，中介还就专门坑他。所以还是要看经纪人的人品。
4.不同家中介的中介费
这里本来是有一段非常详细的，各家中介费的报价以及能谈到的底价，但是经粉丝善意提醒，我决定不在这里说了，我怕被删文，所以隐藏了，哈哈，求生欲很强。想知道的，还是联系我就可以。
5.什么时候谈中介费？
你可以在某一次带看的时候试探性地问一下中介费最低能多少，这个阶段，我的建议是先谈下去0.2%就可以。等到看好房子谈完价格，最后再压一下中介费，如果能压更低，最好，如果压不了更低，之前谈的也能接受。最后压中介费的时候，你要给经纪人一种感觉，这单就差在中介费上了，只要能再低点就立马签约了。
不要一上来就还到很低，因为申请低中介费是需要门店的区域经理向区域总监申请的，而且并不是很好申请，过度还中介费，会让经纪人为难，从而打击经纪人谈价的积极性。
400万的房子，从2.5%到2.4%，只是降低了4000块钱，让经纪人多给还还价，要比省0.1%的中介费更容易、也更实际一些。
6.不同区域找一个经纪人还是找多个经纪人？
像我这样看了挺多区域的，去不同的区域，都是找的该区域的经纪人。比如我看丰台、大兴的房子，找的是一个丰台的经纪人；然后去朝阳看房子，就在朝阳找的经纪人；后来去回龙观看房，就找的回龙观的经纪人。
每个经纪人基本上只对该区域有更多的了解。一个区域就找一个靠谱的经纪人就行了，多了应付起来也挺累的，而且推荐的房子都是重复的。
如果你看的区域并不像我这么多，可能只是看丰台和亦庄的房子，那你就找一个经纪人就可以了，都在南边这一片，相对也比较了解。
7.我已经选定小区了，要不要找该房源的维护人去谈价？
有人认为维护人和业主更熟一些，好谈价。我的建议是不要找房源的维护人，还是要找你的带看经纪人。因为房源的维护人是和业主交流比较多，他们的立场一般是站业主的。而且有的业主是一买一卖，他会找维护人再去买房，人家是两单生意，我们只买一套房子。维护人大概率会站卖家，不站买家。
————–结语——————
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