本文是北京买房系列的第五篇了，回忆整个丰台区的踩盘记录，发现漏掉了8号线南段的几个小区，且群友们对这几个小区比较感兴趣，所以又对这个区域进行了二次踩盘。
这次沿着8号线南段，和义、东高地、火箭万源、五福堂看附近的两居室。再往南走就出五环了，没继续看，南边就别往五环外看了。
最重要的是我踩了今年热度非常高的一个新盘，合生me悦！
这是我们看的区域：
8划线南段最大的利好就是8号线的全线贯通，以及与10号线的接轨。
8号线2021年底贯通，对周围小区是很大的利好，这样去北城就不用换乘了。而且8号线的规划中，是要和10号线大红门站换乘的，目前换乘站还没开通。搭上10号线后，能去的地方就多了。
但是，大红门站也不知道啥时候能开通，听说是有钉子户，清理不动。
南中轴这边有森林湿地公园的规划。
丰台的发展是“一轴、两带、四区、多点”，其中一轴指的就是南中轴，南中轴的功能就是带动城市南部地区崛起的生态文化发展轴。所以，随着未来的发展，这边的环境会越来越好。
8号线南段的利空也非常明显，那边很多都是航天单位，周围是不能建高楼大厦的，就不会有CBD的崛起。
先说一下我的总结吧，这个区域的发展，我是不太看好的，跑赢大盘有点难。但是借助交通的优势去北边会很方便，而且这条线上的户型，基本上都是80-90平的南北通透的两居室，居住体验会很好。刚需上车的压力小，而且航天员工可以考虑啊，上班方便。
————————-再唠叨一遍我的买房需求——————–
- 总价350-400万之间，最多420（预算真心是一步步提上来的）。
- 必须靠近地铁，一公里以内。因为没有车，只能依靠公共交通，地铁房总比非地铁房升值的希望和概率更大一些。
- 朝向：朝南或朝东均可，南北通透最佳。
- 不要求学区，周围有公立幼儿园和小学就好。
- 不考虑大一居，不考虑一居改两居，只考虑标准两居室。
- 不考虑顶层，一层可以考虑。
——————————-唠叨完了——————————-
接下来我按看房的时间顺序列一下我们踩过的小区：合生me悦→久敬佳园二区→益丰园→芳源里→菊源南里→润枫锦尚→和义西里。
1.合生me悦
这个盘关注度太高了，刚需小户型上车盘，又称“韭菜盘”。本次踩盘，是和买房群友一起去的，建筑行业的小姐姐，所以注意到一些我以往踩盘，没注意到的细节！看了规划和样板间，但是销售不让我拍照（我就真的没拍，唉，还好群友给了我两张照片）。
合生me悦最大的宣传点就是：地铁站200米。也是唯一的一个优点了。
周围的生活配套，可以说是没有，虽然规划上有12万平方米的商业用地，但是规划是规划，至于会不会顺利落地，也是未知数。
交房的时间也很晚，24年交房。
一居室特别紧凑，样板间的厨房是打通的，做成了开放式。但实际交房的时候，是不打通的，这种不打通的客厅状态，放上沙发+电视，沙发和电视的距离就太近了。
装修品质也很一般，全屋壁纸交付，样板间看到的墙面设计和实际交付是不一样的。智能家居是用的金山的，样板间的中央空调是不配备的，其他的家具家电没有告知品牌。打了一些入户门的柜子和飘窗的柜子。
楼的外立面是涂料。涂料的价格经济实惠，但是质感较差，寿命比较短。总之，从内到外，看不到品质。
两居室的小客厅，家具都是定制的，尺寸偏小一点，所以显得空间还可以：
这片的二手房都在4万左右，而合生目前放出来的风声是六万五，天哪，六万五买南三环不香吗？我们总结就是：花钱买了个年份。
（最近又有风声说6.2左右，反正6以上都不值。就算这样，一居室和两居室的小户型，可能贷款大概率是买不到的，小户型的新房太稀缺了。）
如果你是长久持有，住10-20年的话，我感觉可以买，不图它增值嘛，住新房舒服一点。
但是你如果持有七八年就卖了，我觉得很难卖出好价格，合生的定价基本上把后续几年的增值空间全透支了。而且到时候接盘侠买二手房的时候，会全北京或者全南城对比位置和价格，可能只有年份的优势，并不好卖。
2.久敬佳园二区
久敬佳园距和义地铁站700米左右，对口学校是和义学校。小区里有一个私立幼儿园。05-07年的房子，还挺新的。
我看的是一套450万的两居室，97.5平，客厅巨大，38平，总感觉有点浪费，这个面积可以做个三居室了，但是两居改三居也不好改。
另外，超过400万的预算的话，买这里不如往城里一点，选个好位置了。
小区环境一般吧，说不上多好。（我又忘了拍照了，这次大概是没带脑子~~）
3.益丰园
益丰园我看的这套房子是两梯八户的塔楼，2005年的。同小区还有95年的板楼。
距离东高地地铁站700米，幼儿园是航天一二三五幼，小学是东高地第一小学。
楼的外立面：
这种户型，踩盘的时候见的不多，全南的户型，居住体验应该不错。这套报价405万，报价有点高，上一套成交价是389万。
4.芳源里
芳源里是01年-10年的房子，分四批建成的。距离五福堂地铁站500米左右。
楼的外立面：
小区里有很多91平的可两居室，正好超过90平，契税按1.5%。交的契税多了些，不如买89平的划算。
如果注重居住体验的话，这种90平的南北通透H型两居室，都有大客厅，家里不拥挤。
这套房子，91.99平，我去看的时候标价410，写文章的时候发现业主调价了420了。
5.菊源南里
菊源南里是02、03年的房子。离五福堂地铁站200米。对应的德茂学校。
楼的外立面还挺干净的。
370万，南北通透两居室，85平，性价比还可以的。
6.润枫锦尚
这个小区环境还是非常不错的，是今天踩的小区中环境最好的。距离五福堂地铁站800米左右。2010年的房子。
但是这个小区的硬伤太明显了，噪音特别特别大，挨着一条大路，叫“德贤路”。楼层越高，噪音越大。从窗户可以看到外面的大路。
另外，这个小区是两梯五户，自采暖。再提一下自采暖的缺点吧，就是不如市政供暖暖和。另外呢，在花费上，如果整个冬天全天一直开着暖气，燃气费会非常贵，如果只是晚上开着，差不多和市政供暖差不多花费。如果你不怕冷，冬天还省钱了呢。反正，很考验人性。
户型还不错，朝南向的H户型，88平左右的，成交价400万。
这个小区真心不建议买，就这个噪音，听的时间长了，对听力也不好。
7.和义西里
（ps：和义西里是很早之前踩过的了，之前在丰台那篇文章中，这次调整到8号线南段这篇文章中。）
和义西里的房子实在是太老了，不实际去看，根本想象不到有多老。和义分为和义东里和和义西里，和义东里是八几年的房子，也有95年的，太老了，我们没去看。和义西里二区是08、09年的房子，价格有点高，也没有去看。我们主要看的和义西里三区和四区。
和义的两居室大多是H户型的房子，户型不错，南北通透，主卧和次卧的面积非常合理，客厅也很大。80平，价格在350-390万左右，不同楼层价格不一样。
和义西里四区：
和义西里四区是98、99年的房子。四区距离地铁站最近，大约300米左右。
小区乱搭乱建的现象非常严重，特别多的棚子，存放东西的棚子。小区老人比较多，遛狗的，溜鸽子的。
和义三里：
和义西里三区，是03、04年的房子，比四区新一点，价格也贵一点。离地铁站稍微远一些，大概六七百米。
和义西里的价格便宜，能忍受老小区的，可以看看这个地方。
目前合适的价位只有顶层了，因为20年底和21年初，卖出了很多套一层和中间层的房子。
如果喜欢这个地方，可以等新房源出来。
最后还是总结一下优缺点吧。
优点：户型方正+南北通透+离地铁站只有300米；
缺点：小区环境差，楼龄较老。
这篇文章发布的时候，其实我已经上车了，但是还没过户，所以先暂时不会更新买房谈价过程，不过我在群里做了分享，如果你感兴趣可以联系我。过户完更新买房砍价+砍中介费的过程。欢迎持续关注
之前文章中提到过还会去看石景山、亦庄、通州，这三个区域在我心里排序很靠后，石景山受冬奥会的影响溢价太高了，这个价位只能上近地铁的一居室；亦庄也是发展太快了，挑不出好房源；通州的流通性一直是我很担心的。可能暂时不会去踩盘了。
现在上车了，我大概不会去踩盘了，如果大家还特别特别希望看哪个区域的话，可以评论区留言，留言多的话，我可以去帮粉丝踩一下。毕竟，人家也是宠粉的博主呢~~如果这篇文章对你有帮助，希望可以点个赞加关注。
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