这是北京买房系列的第二篇文章,周六沿着四号线大兴线,从新宫往南看,看了西红门、高米店北、高米店南附近的房子。其中新宫地铁站在丰台区,补充在了上一篇内容中。再往南我就没看了,通勤时间太长,以后换工作的局限性有些太大了。
我的买房需求如下:
- 总价300-400万之间。
- 必须靠近地铁,一公里以内。因为没有车,只能依靠公共交通,地铁房总比非地铁房升值的希望和概率更大一些。
- 朝向:朝南或朝东均可,南北通透最佳。
- 不要求学区,周围有公立幼儿园和小学就好。
- 不考虑大一居,不考虑一居改两居,只考虑标准两居室。
- 不考虑顶层,一层可以考虑。
我的总结顺序是:兴海家园星苑→兴海家园月苑→郁花园一里→郁花园二里→保利茉莉公馆→新里西斯莱公馆。
这次看房是阴天,附的照片不是很亮。
对口的学校我就不一一介绍了,每个小区一公里左右都有公立的幼儿园和小学,学校质量都差不多,去大兴看房,主要考虑离地铁站远近、户型、房子的质量、小区环境。
如果是没有户口,通过社保买房的,可以考虑大兴,郊区的房子积分多一点。而且大兴的学校竞争不大,没有户口也能上家附近的小学。
1.兴海家园星苑
兴海家园我看了星苑和月苑,还有其他苑,我没看。星苑是04年的房子,月苑是06年的房子。距离西红门地铁站850米。
兴海家园星苑都是6层的板楼,小区卫生状况还不错。
下图这种户型很多,76平左右,得房率很高。套内面积66平。从图中看,实际的使用面积,各个功能间加起来有55.5平了。报价在370左右(相对于这个户型来说,感觉报价还是高了)。
户型的缺点很明显,客厅太小,如果以后有了小孩,老人来看孩子,在客厅里就太局促了。卫生间的面积过大,真的特别特别大,写着5.7平,实际看的时候感觉卫生间非常空旷。
最后总结一下:
优点:
- 离地铁站近,800米左右;
- 总价低,首付在150左右差不多;
- 房龄是04年的,相对比较新。
缺点:
- 户型不好,客厅太小,卫生间太大,布局安排不合理;
- 客厅采光不好;
- 自采暖的,冬天需要花燃气费,最重要的是自采暖的不如集中供暖的暖和,冬天需要穿厚厚的睡衣(别问我怎么知道的,毕竟住过)。
在大兴不能考虑学校了,还是比市区差一些。这种小客厅的户型我可能先不考虑了。
另外我还看了本小区一个H户型的,下图这个,二楼,建筑面积84平,报价399万。
这个房子我们看着还是很满意的,户型很合适,但是带看的中介看了之后就说,这个房子不能买。因为这个房子旁边是做餐饮的底商,底商的房顶正好连着二楼。
然后中介打开窗户后,我们果真闻到了很大的油烟味以及噪音。中介说这种房子非常难卖,至少要低于市场价50万才有必要买。买了之后,一方面是影响以后出手,另一方面,卧室的窗户一直不能开,那么居住体验就太差了。
(我的带看中介还是很不错的,有硬伤的房子,他都会很坚决的告诉我们不要买。)
2.兴海家园月苑
兴海家园月苑是06年的房子,比星苑要新一些,距离西红门地铁站700米的距离。
这个小区看了一套H户型的房子,两居室中最完美的户型,各功能间安排合理,84平,不过价格有点高,报价420万了。上一套的成交价是409万,也不便宜。基本情况和星苑差不多,就不多介绍了。
3.郁花园一里
郁花园我看了一套郁花园一里的,看了一套郁花园二里的。
怎么说呢,郁花园一里是96年的老房子,极小客厅的两居室。我是看完就pass掉了。
距离高米店地铁站600米,还可以。
报价是355万,73平,上一套成交价是337万,这套房子,首付预算少的可以考虑,谈不到335万就算了。而且房子还需要重新装修,也是一个成本。
4.郁花园二里
郁花园二里是98年的,比一里新一点。离高米店北地铁站500米以内。
郁花园二里我看了一套面积66平,报价325万的房子。户型也是客厅光线不好。同样的户型成交了一套320的,适合预算低的上班族,离地铁站近,且首付很低。
对我来说,没有加上杠杆,我肯定是不考虑了。
5.保利茉莉公馆
保利茉莉公馆,2012年的房子,非常新,小区环境特别好,居住体验很不错。保利的房子,保利的物业,都不错。距离高米店北地铁站200-300米。
这个公馆我们很喜欢,不管是户型、小区环境还是地铁距离,我都很喜欢。
对小区品质有要求的小伙伴们,一定要去看看茉莉公馆!
房子的户型也不错,客厅超级大。
我们看的这个缺点也非常明显:
看的是一个一楼,不太好,房子客厅正对着一个特别宽的路,风水不好。
价格不太合适,超过五环了,网签价374.4以内是普宅,注定了首付会很高。
目前满五唯一的房子少,要是喜欢这个小区,还得再盯着。
6.新里西斯莱公馆
西斯莱公馆,环境也是超级好,楼层比茉莉公馆低一些,总高15层的,居住更舒适一些。周围的生活配套也比茉莉好一些。对面是个商场绿地缤纷城,有物美超市。
位置:距离高米店南地铁站500-600米。
这个小区也是适合对小区环境和小区品质有要求的小伙伴们。
这个是动静分离的户型,客厅超级超级大,家里来客人也不会觉得拥挤。两个卧室都是朝东的,采光非常好,卧室的面积正好,12平左右,非常合理。可惜它不满五。如果有满五唯一的房子,且价格不高,我会考虑这个小区。
ps:现在市场上房源少,大家不要慌张,去年疫情成交量一直走低,到去年年底才稍微恢复,从去年年底到今年三四月份,已经消耗了大量去年的房子,所以现在市场上房源少。我觉得可以等一等,买房可不能将就。要说房子涨价,也不会大涨,现在想搞经济,市场上的钱就不能过多往房市上流动。我感觉后面会是一直横盘的状态,尤其是大兴,根本也没涨。
从早上9点,吃了个面包就出门了,一直看到下午三点,特别特别累。如果这篇文章对你有帮助,希望可以点个赞加关注。
下一篇写朝阳区,沿着八通线,传媒大学、双桥、管庄看附近的两居室。
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