20年毕业后拿到了北京户口的名额，今年计划在北京买房上车了。
传说在北京买房需要掏空六个钱包，但是我们并没有六个钱包可以掏，都是我们毕业后一点一点攒的钱，平时不舍得吃不舍得喝……就想在北京有一个栖身的地方……
我们的首付预算是150万，总价在360万左右，但目前360-420万的房子都看。两个原因，一是二手房都有还价空间，二是我们想看看贵一点的房子，如果真的好很多的话，也可以咬咬牙，踮踮脚。
看房之前的第一步，梳理买房需求：
- 必须靠近地铁，一公里以内。因为没有车，只能依靠公共交通，地铁房总比非地铁房升值的希望和概率更大一些。
- 朝向：朝南或朝东均可，南北通透最佳。
- 不要求学区，周围有公立幼儿园和小学就好。
- 不考虑大一居，不考虑一居改两居，只考虑标准两居室。
- 不考虑顶层，一层可以考虑。
显然，这个预算不能考虑东西海，远郊一定不考虑（密云区、怀柔区、平谷区、延庆区）。顺义、房山、门头沟，暂时也不考虑，也有可能去看看。
我们的看房路线是丰台→大兴→朝阳→石景山→昌平→亦庄→通州。
由于我的工作单位在丰台，所以我优先看了丰台的房子。
接下来我按看房的时间顺序列一下我们踩过的小区：银地家园→天伦锦城→三环新城→万年花城→首经贸中街一号院→金丰园→育芳园→新华街→南庭新苑。
1.银地家园
这个小区是中介小哥哥推荐的，他说今年新开通的19号线，新发地站，就在这个小区附近。我们的预算正好能买这里的两居室。
我听完就心动了，新开的地铁线，非常有潜力的增值空间…….随即决定看房。
因为是第一次看房，环境差的，当时我就不想买这里了（后来看过更差的，觉得这里还不错，那是后话了）。
我们看的是银地家园Ａ区，Ｃ区比Ａ区好一些，Ｂ区最好。但是400万的预算只能买A区。
地上坑坑洼洼地，鞋里进小石子，地上也有很多积水。
小区花园的环境，花园里都是土，还有积水：
周围的生活配套也不行，不完善，菜市场倒是挺多，因为这附近就是新发地嘛，北京的菜篮子。
楼房的外观还是不错的。
这个小区最大的优点就是，公办幼儿园和公办小学都在小区里面，孩子不需要出小区，非常安全，送孩子非常方便。
幼儿园和小学分别是：丰台四幼和丰台五小银地分校，就在小区里面。丰台五小是丰台排名前两名的学校，但是这个是分校，远远达不到主校区的教学质量。
除了小区环境不好之外，房子还有三个缺点，可能很容易被人忽视，但影响日后出手。
（1）距离地铁站太远了，我已经实测过了，1.2公里到小区门口，基本上达到了走路到地铁站的极限。这不能算是“地铁盘”，更不能称为“临地铁”，充其量就是“近地铁”。
（2）公摊太大了，80平的两居室，实际使用面积只有54平，公摊太大了。和同小区的68平的使用面积差不多大，价格差了80万。
80平的两居室，使用面积54平方，报价380-400万左右。
这个户型的次卧放一张单人床还好，如果放双人床，床的三面靠墙，只有一面能下床。
68平方的两居室，使用面积50平方，报价300-310万。
（3）两居室所在的是三单元，但一二三单元是连通的，从一个门口进去。一二单元是开间。给大家看一下图，就知道了。有两排开间，我的位置后面是我看的两居室。
同一层楼，有这么多户开间，和宿舍一样，给我的感觉很不好，没有家的感觉，这个联排的开间，我实在不能接受。
2.天伦锦城
天伦锦城挨着银地家园，最近的地铁也是即将要开通的19号线，天伦锦城比银地家园离地铁站更远。
而且两居室的户型在小区的最里面，走到小区门口也需要至少五六分钟。目测距地铁站至少至少1.6公里，2公里都有可能（有机会再去一次的话，我会实际测量下，给出准确的数据）。
对口的小学是新发地小学，教学质量一般。
这个小区的环境非常不错，也很新。
户型也不错，朝东的，电梯房，客厅和卧室都比较大，建筑面积83平米，实际使用面积65平，公摊不算大。报价大约在380万左右。除了离地铁站有点远，其他的我都很喜欢。
3.三环新城
三环新城是05、06年的房子，距离10号线丰台站300米以内。21年底，地铁16号线南北贯通，在丰台站有换乘，这样一来，到丽泽商务区只有两站地，而且去北边上班也方便。虽然现在地铁盘已经不稀缺了，双轨交叉的地铁盘还是更有优势一些。
另外，附近还有丰台火车站正在建设中，预计21年底试运行。这个火车站，是与雄安新区对接的，意义重大。不过我倒认为火车站的建设并不利于附近的小区，反而利于稍微有点距离的小区（比如万年花城），因为离得太近了，人多、人杂，还有噪音影响。
三环新城对口的小学是北京教育学院丰台分院附属学校（覆盖幼儿园、小学、初中），小学很一般，不过幼儿园是在北京获过奖的示范级幼儿园，丰台五幼（7号院内）和丰台六幼（8号院内），私立的主要是北方之星艺术幼儿园（7号院内）。
生活配套也比较齐全，虽然没有大商场，但是水果店、小餐饮很多。
缺点也很明显：
（1）三环新城的6号院和8号院价格太高了，只能撬动一居室。只有7号院能买400多万的两居室，但是七号院的北边就是铁路，噪音问题还挺有影响的；
（2）楼的密度特别大，7号楼最高楼层29层，6号院和8号院最高楼层22层，大部分两梯四户、两梯六户。
（3）价位在400-500的户型都不太好，比如下面这个，阳光不充足，浪费空间大：
（大阳台占了十平米，只能从卧室进去，这么大的空间，如果是一间卧室多好，可惜是阳台；如果是客厅的阳台多好，可惜是卧室的阳台。）
三环新城还有一种户型，可以盯一盯，420-440万左右。缺点是北向的，优点是客厅挺大的，两个卧室的面积也合理。
我的经纪人告诉我最好不要买7号院和8号院靠最西边的房子，那里不仅规划了火车站，还规划了一条路，八成会比较吵。
4.首经贸中街一号院
第二次看房，我看了首经贸附近的房子，因为租房住在附近，就把附近的房子都看了一遍。首经贸的位置很不错，10号线和房山线北延，双轨交叉。距离总部基地和丽泽商务区都很近，离天坛医院也很近，附近还有一个口腔医院在建。
首经贸中街一号院，也叫万年花城回迁，是二类经济适用房，有的已经转成了商品房了，有的还没转商。转成商品房的就不需要交土地出让金了，如果没转商的，需要交十几万的土地出让金，当然报价上也会便宜一些。
位置在万年花城三期的对面，到首经贸地铁站600米左右，对口的幼儿园和小学与万年花城一样。
我在这里租过房子，所以优缺点我都很清楚。75-89平的房子，价格都在420-460万左右。
在二类经济适用房中，这个小区的绿化、道路整洁度和物业管理，算是不错的了。
楼的外立面：
小区的绿化：
小区的自助售卖柜：
两居室的户型大约都是这样的。
直接说一下优缺点吧~
优点：
（1）离地铁站近，到地铁站大约700米左右；
（2）周围生活配套可以，附近有京客隆、天坛医院，口腔医院在建；
（3）对口的小学是北京小学万年花城分校。
（4）小区环境还不错。
缺点：
（1）20层的塔楼结构，三梯12户，人口密度大；
（2）户型不太好，主卧面积过大，次卧面积太小，朝向不好；
（3）自采暖，用壁挂炉采暖，花的是燃气费，不过每年都有采暖补贴。和市政供暖的温度绝对不一样，冬天需要穿厚厚的睡衣；
5.金丰园
首经贸附近还有一个小区是金丰园。金丰园距离10号线首经贸地铁站700米。
金丰园都是00—01年的房子。但是两居室的价格有点高，成交价420万+了。而且满五唯一的商品房不多，我看的几个都是满二。
这个小区的缺点是，小区一共有三栋楼，没有任何的娱乐设施、花园。
金丰园对口的幼儿园是育芳双语幼儿园，小学是首经贸附小。
这个户型我看了看还不错，报价420万，还有谈价空间，但是中介小哥哥说顶层会漏雨，而且早上水有可能上不来，强烈不建议，遂作罢。
如果有3层以下的，且价格合适，我会考虑。
6.育芳园
育芳园的房子是86年的老房子，在首经贸地铁站附近算是便宜的了，成交价在375-400万不等，不好的楼层或者不太好的装修会便宜一些。距离首经贸地铁站450米左右。
育芳园对口的幼儿园是育芳双语幼儿园，小学是首经贸附小。
这个小区的户型都是下图这样的，79.3平，老房子设计的时候就是更在意卧室，忽视了客厅，有的把厨房改成客厅，阳台改成厨房，客厅稍微大一点。客厅和卧室都很明亮。
育芳园的房子太老了，86年的，比我还大好多好多岁，我确实不太能接受。
7.新华街三里
新华街附近的地铁站是9号线丰台南路，距地铁站600米左右，出小区门口就能看到地铁站。
新华街三里和新华街五里，我都看了。新华街的房子，不能只看户型，真的要实地去看，有些户型看着有朝东、朝南的窗户，非常不错，实际上被对面的墙挡住了，几乎不进阳光。
新华街在地铁丰台南路附近，对口的公立幼儿园是丰台第六幼儿园，对口的小学是丰台二小。
周围的生活配套非常完善，我忘了拍照了，如果下一次还去看的话，我再拍几张周围的生活配套图片，供大家参考。
我看的都是70平左右的房子，户型都不太好，没有H户型的。只要是正规两居室我都看了。下面这种户型的比较多。
新华街的物业管理不太好，听说业主们已经很久不交物业费了。
楼的外立面：
8.南庭新苑
新宫地铁站是我比较关注的，新建的19号线一期，新宫是始发站。二期不确实啥时候建，所以较长一段时间都是始发站。而且4号线再这一站也有首发车。
南庭新苑在4号线新宫站，距离新宫站900米左右。
南庭新苑分南区和北区。房子是09年建的，楼的外立面还可以，小区环境挺差的，我没有在小区里转，但是据知友们反馈说小区环境特别差、物业管理不行。
户型还可以，不是最优的户型，也还可以了。卧室、客厅、厨房、卫生间的面积都比较合理，也没有浪费面积，公摊很小。
南庭新苑附近的小学和幼儿园挺多的，据中介说，一般都上北京市教育科学研究院丰台学校，从幼儿园到中学，一贯制教育。
现在房源很少，我看了两套，一套338万，满五唯一的二类经济适用房，有很高的税费。另一套是358万，满二不满五，而且原值很低，92万，所以增值税会很贵。
听南庭新苑这边的维护人说，满五唯一的商品房，成交价已经达到380万了。而且出来一周就能卖出去。
ps: 这个火爆的情况不是只有这个小区这样，我今年4月份以后看的房子，每个小区的房源都很少很少。但是大家不要过度紧张，去年疫情成交量一直走低，到去年年底才稍微恢复，从去年年底到今年三四月份，已经消耗了大量去年的房子，所以现在市场上房源少。我觉得可以等一等，买房可不能将就。
另外，这篇文章中曾经写过的和义西里，我已经转移到了第五篇文章8号线南段中。
第二篇大兴区，第三篇朝阳区，第四篇回龙观、天通苑，第五篇8号线南段、合生me悦已更新。欢迎大家评论区留言讨论~~欢迎点赞加关注~~
大家同首付或者同总价的，我建了个交流群，都是真实买房的，没有广告，都是真实的分享，如果有需要联系我：bqd_simple。中介勿扰！
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