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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:京总好，求解惑。名下2套房，石景山京汉旭城三居850，西城荣丰一居380。孩子西城小学三年级。目前在长椿街附近租房住。初中估计大概率要在长安街北边。我在崇文门附近上班，爱人在国贸上班。父母办了独生子女政策进京有了房票，他们目前手头1000到1500左右，考虑在京买房投资或者以后自住。近五年内没有来京长住打算。现在想优化配置资产，但是方向以及思路不明。京汉户型好小区环境好，小区门口也在修11号地铁，明知板块道理，心里还是很不舍。从去年到现在一直在纠结。不知道置换方向在哪。
现在一个思路是，卖了京汉荣丰，置换到朗琴园，父母买到东城新景家园、富贵园或者新世界、国瑞城，先放着出租或者去望京板块小区投资，以后来京长住时再置换。二是石景山不卖留着以后老人住，然后卖荣丰，加上父母手里的现金，我们自己手里的现金再在西城买一套，但是金融街片区这个价位没有合适的房，还真不知道买哪里了。西城晶华的150平两居已经到3000了。只能买晶华一居改的小两居，1600左右。要么倒腾到东城新怡家园。没有思路，越想越乱。希望大神指点迷津
A:回答:您好，1、你要换个角度去考虑，一切没有涨幅不能持续赚钱的房子都属于劣质资产，这和它的小区品质，居住舒适度无关，这个思路你要尽快转变，否则后面会吃大亏，石景山很多区域我从去年已经开始多次提醒尽快调仓，行动快的已经赚到了，参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你去看看西海朝和你对标总价的涨幅就舍得了！
2、关于置换的思路：京汉和荣丰我建议是都脱手，荣丰面积太小了，还占一套名额完全没必要留了，你2套全部加一起也不过才1200出头，但可以腾出一张房票使效率最高，这个总价在核心圈去选优质盘还是比较吃力的，老人5年内不考虑来京，你可以调用老人的资金，用老人的房票买一套总价2000左右的盘，剩余的资金再用你们的房票贷款投资一套，关于方向，大的可以放到朝阳或者海淀，小的看个人需要可以放在自己需要住的板块，2000的总价放在海淀或者朝阳这两个区域的龙头板块，行情会很好，参阅星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);5年左右的时间大概率可以再布局一套，这个是你要努力的方向，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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