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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:房总好，看了你的文章很受益，尤其对趋势的判断觉得很准。我的情况是首套首贷（无通州社保），首付150万(往上加的可能性不大)，工作在4号线海淀互联网。寻求一套2居自主上车盘，期望至少能保值和有流通性，七八年后会置换。看过大兴西红门带电梯宏达X园但首付差25万、枣园板块12年左右的地铁房枣园XX（考虑中）、朝阳常营板块的各类经适房（考虑中）、东坝板块的福润四季(离地铁远且有明显溢价pass)、豆各庄板块的双合家园、青荷里南山园、新房保利上锦(板块很乱pass)、门头沟峯范北京(没产业没配套pass)、其它大兴和房山预算内新房(太远太偏pass)。想问：
1. 针对我这种刚得不能再刚的情况，有哪些合适的板块及楼盘推荐？2. 在板块之下如何权衡小区、房龄、户型、楼层？3. 若理性分析下常营板块各类经适房很有潜力，但该如何克服小区脏乱差以及户型怪异带来的心里落差和选择怀疑？(担心后续没人接盘)4. 如何同房东谈价？
A:回答:您好，1、你看的这些位置西红门，枣园、常营保值性都不差，还可以关注下赢海的玉璟园，兴海园，如果你的期望值只需保证保值属性及流通属性以上板块都没问题，但投资房产不仅要投其居住属性，还要关注它的金融属性，也就是涨幅，从效率最优的原则看这个预算应该压缩为一居，往核心圈里靠，可参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,枣园，赢海，常营这些位置现阶段的价值都是承接核心圈的溢出，在同等距离区域里这些板块无论是价格还是区域配套都是有优势的;只是兑现周期会久
你要清楚现在北京的房价涨幅规律，不是全市都能渗透，涨价的位置和楼盘都是综合资源非常优质的板块，其中效率资源，生产资源是第一位，其次才是民生资源，从这个逻辑看，大兴西侧不错的位置是西红门依次往南排序，越靠北价值越牢靠，东边是围绕亦庄核心圈的位置，为什么说赢海位置不错，更靠近亦庄，亦庄目前还在处于发展，而它的产业资源非常好，赢海目前的价格很有优势，未来的成长空间比较有保障，在大兴选你要么就是在靠近西红门的位置拿一套次新商品房一居，要么就在亦庄的核心圈拿一套一居，2居的话赢海的潜力要更确定一些，这个是你这个预算在大兴的选筹思路，按照这个方向买不会错,建议阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图
关于常营，上面提到过，这个区域是整个朝阳东部一个不错的溢出区域，位置虽然远点，但整个区域的民生配套资源不错，有轨道交通，区域的界面也都是中等往上的水平，甚至比靠近城区的豆各庄板块还要突出一些，它的东边是通州的运河商务中心，从运河商务中心到常营交通很方便，无论是乘坐地铁还是路面，都是可以错开早晚高峰的，这个是一个很好的点，运河商务中心对于常营算是未兑现的利好，所以常营现阶段的价值很牢靠，又有未兑现的利好，而这个区域的价格又很低，有利好，有价值，有预期，价格低就等于有潜力，回迁房，经适房能不能买看价格，同等价值下只有有流量价格低什么房子都可以买，关注脏乱差的人只在乎居住属性，他们看不到居住属性之外的东西。
2、板块大于楼盘，楼盘大于户型和楼层。好位置尽可能保证房龄，面积是次要的，核心圈是贵涨贱跌，核心圈主要溢出的位置是中等盘持续涨，贵妇盘微横，刚需盘微涨，冷门是贵跌贱涨，原则上只要不在核心圈买中等盘或者刚需上车盘最好，相反这些盘的行情都要比高品质的盘稳健，价格低才是王道。
3、不同类型的房子谈判思路都不一样，这个总价最好的谈判思路就是哭穷，谈判桌上能挤出2滴眼泪更好，一家人把全村的人都借了才筹够的首付，每顿的伙食费不超过10块钱，北漂很辛苦，人都是有同情心的，你把房主的同情心勾出来就能谈下来价格，否则很难，祝顺利！
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:提问:京总您好.前几天跟您提问说卖了西城的一居，结果买房因为资金问题违约了,我们在北京有两套房.一套是西城官园附近的一居室 估计能卖700左右。另外一套在丽泽附近的万润风景.房本95平米一层有50平地下室和80平米的小院.预计市场价800;因为不知道丽泽的潜力还有多少，一直没能下决定 希望京总帮忙分析一下;
A:回答:您好，我的建议是处理2套换一个确定性高的，关于北京以丽泽为例的几个新的产业中心何时能兑现的问题，这个问题你要做出准确的预判需要考虑很多种因素，我在星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区的生命周期文章中写过,建议你仔细阅读,任何一个城市一个区域的价值都是由创造财富能力极强的产业驱动的，这是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，像杭州当年的房价飞速上涨是因为阿里的崛起，阿里带领很多人致富，这些人有钱了首先要考虑的是买房换房，租民宅的要换成高档公寓，住2居的要换3局，住3居的要换大平层，住大平层的要换别墅;这个时候每个层级的房子都得到了涨幅
因为需大于供，那些稀缺性的房产会得到更大的涨幅，稀和缺是两层含义，稀并不代表缺，又稀又缺才会价值最大化，类似于杭州例子像北京的望京，也是一个快速崛起的逆袭区域，而反面教材的郑州，也是新一线城市，但高品质的豪宅卖不上价，一手买过来二手卖的时候大概率跌，主要原因就是这个城市没有核心产业，话说回来这些独角兽的企业形成是和大环境有关的，那个时候正是国内互联网的高速发展期，踩在风口上做正确的事自然会成长，丽泽的定位是北京第二金融街，通州的定位是未来像陆家嘴看齐，这种新型城市要成长，首先要有行业风口，只有产业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为，我对投机不感兴趣,而投资是稳健的，投机不是！祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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