开年以来，楼市每一天都在打明牌。
政策口号上，从对楼市各种隐晦限制，到直接明牌地产为中国经济增长的主要支柱。
政策扶持上，从支持因城施策，到明牌各大城市房贷利率，可以直接下调到3.8%。各种购房补助和降低首付比例，也是打出了组合拳。
总之，2023年对楼市的态度转向，已经成为一张全国人民皆知的明牌了。
帝都的明牌，从昌平楼市开始。
几天前，昌平楼市传来重磅消息：2023年的昌平，正在酝酿近20宗住宅用地。这意味着，今年的昌平买房人，很可能将等到20多个新盘上市。
这多少有些疯狂了。
我看了一下，昌平楼市的供应，主要集中在以下几个板块；
- 1，朱辛庄板块
- 2，信息园二期板块
- 3，沙河高教园板块
- 4，北七家及东二旗板块
- 5，昌平南邵板块
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我们先来整体看一下这些地块：
01
先说朱辛庄板块的4宗地。
关注去年昌平楼市的朋友会知道，这个板块从龙湖云璟日光事件开始一炮走红，毕竟既有tod，又有三轨交汇，互联网打工人哪个看了不迷糊。
朱辛庄及信息园二期地块
朱辛庄是有产业支撑的，区位优势明显，位于北京北部研发服务和高新技术产业带的重要位置。
周围形成了以中关村科学城、TBD北京科技商务区、永丰产业基地及北京高教园区的“三科创、一高教”产业聚集之势，目前已经陆续吸引了多家知名企业入驻，如小米、好未来、中公教育。慧聪网等，推动该板块进入发展的快车道。
0028、29地块，是朱辛庄板块内距离地铁最近的住宅用地，自然备受关注！
去年一直跳票，今年铁定是上了，并且4宗地按面积推算会有近2000套房子，足够挑的了。
信息园二期，地块位于朱辛庄地铁站北侧约700-1000米，，将有5个住宅地块组成，总用地面积约4.53公顷，总建筑规模约10.26万㎡。其中，住宅规模约8.99万㎡，容积率2.5/2.6，控高45米、60米，预计约提供约900套新房。
新地块的配套可谓完善，北侧为定泗路，南侧为小米昌平二期，东南侧为万达广场和朱辛庄地铁站，西侧为信息产业园一期。产业商业配套十足，而且地块内还规划学校、幼儿园、社区服务中心。
位置和前面提到的朱辛庄板块，隔一条马路。
共享交通和产业配套，本来无论从地段还是地块条件，都很值得期待，但现在却赶上朱辛庄大批量供地，信息园二期的竞争力，就降下来了。
02
再来看沙河高教园四期板块。
沙河高教园，估计承载了一部分很多年轻读者的学生时代的记忆，很多学院路985高校的本科都放在沙河校区和高教园校区。
我听过不少沙河青椒吐槽，在那边工作生活，只能买村里的回迁房，青椒们苦沙河高教园无商品房久已。
这不，它来了它来了。
沙河高教园四期地块
6宗住宅用地，加起来又是小2000套新房。
但说实话，作为昌平新城过去五年发展最缓慢的板块，又是赶上昌平全面供地，光靠青年教师，能消化掉这些新房么，如果不能，谁又会会跑去接盘。
这是买房人也是开发商拿地前需要思考的问题。
03
接着就是北七家板块。
这次在政府的供地计划里，地块被叫作了东二旗板块，但估计了解昌平的朋友都知道，这就是大家口中的北七家板块。
北七家东二旗地块
和前面比较确切的消息不同，北七家地块的具体地块还没完全敲定，我粗略的看了下，不同方案的供应新房套数，在1000套到2000套之间。
我们之前关注过北七家的销冠盘宸悦国际（小窝新房返现2-3万），当时对它的定位就是昌平楼市的价格屠夫。链接如下：
昌平南楼市的「价格屠夫」，终于出现了。
去年的北七家，凭借着5万+的低密新房，俘获了一波昌平刚需客户的芳心，今年在我看来，很难重现去年的行情，原因文末会说。
以上对地块的盘点，就告一段段落。
昌平这次大批量的上新，除了刚提到的四大板块的明星地块，还有南邵板块，东小口板块和歇甲庄板块等等。
昌平南邵地块
我们需要去深究的是，这么大批量的供应，会给昌平带来什么？
要知道，每块地背后，都有一个呼之欲出的新盘。
扎堆出世的新盘，让昌平买房人的购房策略，也变成了一张明牌。
有这么多选择，你想想看，昌平买房人谁不想当一个“等等党”啊。
过去两年，北京楼市出现过多次新盘扎堆的情况。
从早期的石景山五虎，到朝阳十盘，再到丰台豪宅混战和正在扎堆出现的奶西板块，多个板块都出现了当下昌平楼市的情况。
当然，也预演了昌平楼市的结局：等等党总能等来胜利。
开发商各种内卷，互打价格战+增配不增价的方式，让很多晚下手的买房人，享受了更多的优惠。
譬如内卷风暴的中心，朝阳崔各庄的一些新房，从开盘8万8万/平送工业化装修，被卷到8万出头还送精装。
接着又输给了更卷的新型共产商品房望京养云，因为它的尾盘价格低到了6万8/平。
总之，眼下的昌平楼市，如果按照当下的供地节奏，已经不可避免将走向相似的结局。
好在，这对于买房人是喜讯。
最后，我们要探讨的是，为什么昌平会安排如此大量的土地供应。我找到了两份表格，也许能够说明一部分答案。
先看2022年北京各区GDP的图标，昌平全年GDP为0.13万亿，隔壁海淀区却是一万亿。
再加上我们说过很多次一个奇特的现象：互联网打工人们把产值和税收交给海淀，却在昌平只是付个房租。
所以，各项支出以及城建开支上，昌平却不输海淀，但收入这一块却完全不对等，背后的苦只有昌平自己知道。
当然，也会体现在数据上。
比如我找到2019-2020年北京各区的债务余额，昌平区的债务增长量，是全市第一的。
不知道2020年之后，这种差距有没有缩小，我猜依旧很大，你从2023年昌平区疯狂卖地的劲头，也能感受到压力。
对今年的昌平买房人来说，今年楼市形势已经明牌，要耐心等，要好好挑，我们也会对地块和拿地做进一步分析，关于关注。
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——北京楼盘返现金额——
1、昌平文源府、珺和府、紫金书院、宸悦国际、奥森春晓，小窝返现3-10万。
2、海淀中海富华里、幸福里润园、栖海云颂、山屿西山著，小窝返现3-20万。
3、朝阳望京樾、北熙区、和光悦府、御翠园、金隅昆泰云筑，小窝返现5-20万。
4、丰台和瑞叁号院、永定金茂府、北京天誉、北京悦府，国誉万和城返5-30万。
5、通州国誉朝华、融御、碧桂园和世界、京玥兰园，返现3-6万，另有特价房。
6、大兴橡树湾、御璟星城、未来云城、逸境、德贤华府，小窝返现3-15万。
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