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1、提问：京爷，估计永丰南开盘要明年年初了吧？预算1300，是在橡树湾买个两居呢现在，我家两居也能住开，还是等永丰南？也担心永丰南抢不到，明年再买橡树湾，又会涨钱了
回答：你好，确切开盘的时间不好说。我认为两个都可以选择，橡树湾的涨幅估计会更强一些，尽管是两居也不错，而永丰南也不错，就是持有时间要久一些。因为现在市场相对比较凉，特别是像橡树湾这类被热炒的小区，短期不会怎么涨，可以略微观望一下，顺便等等永丰南。如果市场有变化，特别是有利好，那立马上车橡树湾。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：星爷您好，想在西北三四环附近看一个自住房，工作在学院路，希望交通便利，小区物业环境好一些，面积能相对大点儿，不用考虑学区。总价在500-700万之间，兼顾保值增值，有哪些值得看的小区麻烦推荐一下，谢谢
回答：你好，500-700万，希望环境好点儿的小区，那基本上是老社区为主了，找一些口碑好点儿的小区即可。不过面积和管理好很多时候有矛盾，因为环境好意味着价格高。我先给你推荐一些吧，你先看着：恩济里、西三环北路105号院、劳动关系学院、中纺宿舍、民族大学南路19号院、大慧寺12号院、农科院、知春路2号院、北影小区、知春路52号院、知春路56号院。当然，我认为你还可以看看一下一些楼龄很新的回迁房，价值也很大，比如五福玲珑居、和泓四季等，升值性还不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：您好，我有一个观点和您讨论，经过自媒体近两年的宣传，大家都认为要买次新，抛弃老破小，但次新一般都是7-8百万起，被抛弃的老破小都是4-500万。忽视了老破小的位置医疗的优势，低估了大众居住需求，不断强化住宅投资属性，造成大量的老破小抛售，加剧了两极分化，不利于二手房均衡发展，倒逼次新也卖不动了。希望各位自媒体专家重视这个问题，请问我这个观点是否正确呢？谢谢！
回答：你好，随着互联网的发展以及自媒体的大爆发，北京楼市确实出现了一个问题：大量的目光投向次新房，而老破小被diss，而且愈演愈烈。不过未来大趋势就是这样子，次新房和老破小的分化会越来越严重，只是自媒体等对这一现象有推波助澜的作用。我认为，如果没有自媒体，这种分化可能会稍微弱一些。但也不必过于担心老破小无人问津，特别是配套好、地段好的老社区。另外，市场本来就有一个无形的手：购买力有天花板。举个例子，很多人受买房理念的影响，一开始关注着次新房，但后来发现买不起次新房，于是只能选择老破小，因此老破小也能随着补涨，只是涨幅没那么大。比如2023年初这一波，除了个别被炒的次新小区，基本涨幅不是很大，这里面其实就是购买力有些透支。如果行情持续，老破小其实会补涨的。不过我依旧认为涨幅肯定会跟次新拉开差距，因为供需问题：老破小太多，而次新太少。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：预算850万左右，想买酒仙桥那的卡布其诺，保值增值如何？
回答：你好，卡布其诺，有一定的价值，主要是楼龄新、环境尚可，就是地段和交通相对一般。不过总体来看，也能跟着大盘水平左右走。适合自住+保值，不太适合纯投资。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：北苑筑华年小区，考虑资产保值增值，想换到东坝北熙区是否值得购买？北京新房是否值得购买，会不会持续走低？
回答：你好，北苑筑华年小区其实还不错，位置有些受限，所以升值性稍微低于新北苑。而北熙区，价值在于地铁+规划，产品倒不算突出。这种置换，我感觉有些平换的意思。如果纯为了升值性，置换不置换都可以，或者可以去买涨幅更推出的板块和小区。北京的新房，北熙区算是还可以的选择，朝阳的地铁新房，只要不太差，基本不会低于大盘，长远价值还是可以的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京规划资料包》
6、提问：京爷您好，目前在考虑是否置换房子已有两套房，一个慈寿寺附近的绿波漫板开间，一个房山智汇雅苑两居，目前宝宝6个月，预计29年上小学夫妻上班一个在世纪金源附近，一个在鸟巢，原本计划是用海淀的小开间上学，然后再在附近换一个不带学区属性的房子，能便宜点，现在看这两个房子升值性都很一般，请问现在是置换的好时机么，如果换房的话，总预算900多，考虑学区，不用特别好的学区，换哪里合适呢，两人单位折中的地段也可以
回答：你好，你的这两个房子中，其实绿波漫板开间升值性不错啊。如果想两套都卖了，可以考虑先卖后买。总预算900多的话，如果希望折中的位置，那可以考虑一下农科院，带有一定的学校，小区口碑也还不错；也可以看看满庭芳园，流动性也挺好。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷，估计永丰南开盘要明年年初了吧？预算1300，是在橡树湾买个两居呢现在，我家两居也能住…
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