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写在前面：我系统性研究的不仅房地产这个小类，还有价值投资。为了验证我的系统性价值投资体系是可行的、普通人可复制学习的，可以实现我共同富裕理想。
我通过构建基金组合并与市场上明星组合对比，数据显示由于明星组合，大家有时间看看昨天的文章《【共同富裕】自建基金组合双双跑赢超级明星组合！》。
背景：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年8月21日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.45%，相比上月下降10BP;5年期以上LPR为4.2%和上月持平，二者降幅均低于市场预期。
为什么说低于市场预期？
因为8月15日，央行开展1年期MLF操作4010亿元，利率从2.65%下调至2.5%，下降0.15%（15BP），2040亿元7天逆回购利率也下降了0.1%。
按照利率传导公式，市场原本很期待5Y-LPR年内第二次明显下调的，但是本轮公布的数据打破了预期，央行进行的是非对称下调利率。
如何理解央行的本次操作呢？
首先可以看出国家对于降息依旧是非常审慎的，即便我国当前经济复苏亚历山大，但也没有想过吃“十全大补丸”。
疫情3年，欧美日韩大印钞制造货币海啸，我国当时可没有像欧美那么做，所以后面欧美通胀严峻暴力加息的时候，我国还有空间逆周期调节降息。
本次5Y-LPR没有下调有点意外，细思之下，也不值得意外。理由如下：
考虑到国家目前打算降低“高加减点数下的存量按揭贷款”的利率，其实也可以理解了。前面5Y-LPR刚刚下调10BP，已经逼近公积金贷款利率，地方还可以通过加减点数灵活调整房贷利率，因此本次央行暂缓同步下调5Y-LPR。
国家目前只能降低一边的利率（高利率存量按揭贷款置换），而不能两边同时下降（通过5Y-LPR全面降低存量按揭贷款利率），不然银行息差会进一步大幅缩小，影响银行系统性安全。
前些日子新闻也多次报道我国银行系统净息差创新低，跌破“警戒线”1.8%已经成为常态，也是因为银行净息差压力比较大，今年银行存款利率也不断下降。
而高加减点数存量按揭贷款利率下调本身会较明显影响银行净息差空间以及最终的利润，如果再叠加5Y-LPR全面降低房贷利率，银行系统一下子吃不消。
中金测算，当前银行存量按揭利率约为4.7%左右，假设存量按揭利率下调0.7%降至新发放利率4.0%左右的水平，全行业每年可减少房贷利息约3000亿元。（更多分析参考文章《依法有序调整存量个人住房贷款利率，影响几何？》）
3000亿/年是很大的一笔资金（实际上不可能这么多，中金这是极限预测值），2022年全年，商业银行累计实现净利润2.3万亿元，国家不能让银行单独承担房贷利率下降造成的利息下降损失，因此必须降低银行资金成本来分摊银行压力。降低存款利率、降准等都属于降低银行资金成本。
国家目前降低利率主要是为“高加减点数存量按揭贷款置换”服务，属于定向降息，可以有效降低银行资金端成本，才能激励银行给高利率按揭贷款家庭办理转贷。
归纳总结一下央行为什么不下调5Y-LPR：
其一：银行净息差压力比较大，银行本轮置换“高利率按揭贷款”本身就会让净息差承压，不能一下子给银行施加太大压力，需要循序渐进。
其二，刚下调5Y-LPR不久，目前5Y-LPR数值4.2%，不能一下子打光工具箱子弹，房地产税落地肯定还要一波明显降息来给房地产价值回归极限缓冲。
其三，房贷利率动态机制落地后地方可以根据自己的情况灵活调整“加减点数”来调整商业房贷利率，目前很多地方房贷利率最低跌破3.6%，逼近公积金贷款利率。（房贷利率=当期5Y-LPR+加减点数）
从国家浮动利率从固定利率变轨到浮动利率以来，5Y-LPR总共下调65BP，其中2021年下调了20BP、2022年下调35BP、今年目前下降10BP。
对于房贷利率选择浮动利率的存量房贷家庭，其实还贷压力已经减轻了一些。
大家不要小看一点点利率下降的影响力，因为房贷的长期性，即便0.5%的差异，持续20-30年也将是巨额财富。
下图所示，贷款200万，6%房贷利率下的利息总额是231.67万，4%房贷利率下的利息总额是143.74万，也就是说房贷利率减少2%，仅利息就节省约88万，相当于贷款本金的一半了，0.5%差别就是约20万的利息差距。
国家老早就考虑下调存量按揭贷款利率了，从前面密集下调存款利率就可以窥见，当时我还分析道：
为什么银行如此密集下调存款利率？
这是降低银行负债端成本压力，缓解息差压力，然后打开银行下调贷款利率的空间，为下一步下调贷款利率做准备。
大家不要把这和08年转贷类比，认为国家要走老路，这是房地产利益集团混淆视听惯用伎俩，目的忽悠人接盘，他们赚佣金甚至套现！今时不同往日，基本面已天翻地覆，走不了老路的。
当前存量按揭贷款最辛苦的是18-21年买房的家庭，尤其是20年之前没有选择LPR浮动利率的家庭，选择浮动利率的家庭因为5Y-LPR下降65BP（0.65%），房贷利息已经有明显下降，幸运的是，这次国家着手给这些朋友转贷机会了。
房贷利率下行在我们预料之内，详见2020年文献《房地产杂谈，契税与再谈是否转LPR》，当时多次重复劝大家转成LPR浮动利率。而且也告诉大家国家还会给机会的，现在机会来了，那就是贷款置换降低存量高息按揭贷款。摘录如下：
个人是推荐转LPR的，因为你只要想明白了未来的中国靠什么驱动经济发展，答案就显而易见了。
那么，未来靠什么驱动经济发展呢？消费，国内消费。而不是靠什么房地产，房地产的路已经走完了，该换引擎了。
消费驱动的话，存款利率和贷款利率会双双下降，尽最大可能释放消费潜力。不管是内循环还是外循环，消费这条路是走定了。
而且，公积金贷款利率和商业房贷利率迟早并轨，房地产税落地之后合并将近在咫尺！参考2022年文章《【正本清源】时隔7年，公积金贷款利率再次下调！》
想一想20年高位接盘的朋友，不仅房价高耸入云、房贷利率也高耸入云。想一想当时房地产利益集团如何忽悠他们买房的！想一想他们忽悠人那套可笑至极的话术！
信我的朋友在房贷利率方面就省了一大笔钱！仅房贷利率，我就帮不少信任我的朋友剩下了一辆卡宴！真实案例参考文章《【共同富裕】信我者，不仅可帮你省辆卡宴，甚至宾利/劳斯莱斯！》《【案例分享】影响千亿级资金做出正确的选择！》）
去年末房地产利益集团还制造恐慌说什么房贷利率会大幅上调忽悠人买房接盘，不多日，房贷利率动态机制落地戳穿他们的骗局。
这样的骗局他们已经搞过几次了，20年房贷利率普遍6%以上，他们还是说未来房贷利率会更高而制造恐慌诱骗不明真相人上当。
分清敌友很重要，这是生存的首要问题——《分清敌友，是生存的首要问题！》《【房地产】分清敌友很重要，否则被卖了还帮着数钱！》！
很多朋友因为这一点没做好，受了很多苦。
最佳购房时机的逻辑一直没变，详见旧文《最佳购房机会在何时？500字道尽购房的终极逻辑！》《2023年，会是买房的最佳时机吗？》。
不要被一些房地产自媒体、中介胡说八道给忽悠了，务必记住——中介是靠2%佣金赚钱，他们只管成交（成交就有佣金拿），不管后续能不能交房和房价变化的。
而你靠什么过上幸福生活呢？
你靠合适的时间买入合理的价格房子才能过上幸福生活。
备注：图片来自网络
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