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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:房总好！目前嘉铭桐城有一套三居，孩子今年上初一了，还款压力太大，计划卖掉、还清贷款和借款后剩1000左右，然后全款买林奥嘉园。未来三年初中和三年高中需要在学校附近租房，同时买的房子租出去保值以及未来居住。这两天看到了您的贴，觉得我想的不一定对，如果投资应该有更好的选择。朋友刚买了望京樾，建议我也买那里，请问您的建议，谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、嘉铭桐城保值属性还可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚运村虽然近些年过气了,但区域能吸收到东西海淀和朝阳的客群,海淀主要的产业园区在中关村一带,朝阳主要的产业园区在望京和来广营,亚运村在两者之间,如果您们要把这套出了置换,从置换的逻辑上只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;否则置换除了增加摩擦成本以外没有实质的意义,
星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;林奥嘉园属于奥森板块第三梯队楼盘,并不是头部盘,奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力;卖出嘉铭桐城买望京樾等于把确定性换成了不确定性;不利于家庭的资产保值性;
2、关于贷款;一是可以通过以贷抵贷;可参考精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用,二是如你所说如果考虑置换,可以考虑把嘉铭桐城换成更高等级区域更高等级楼盘,1000不加杠杆在朝阳也能选到优质跑赢大盘的房子,但会错失效率,房子只要有涨幅月供可以通过很多方法解决,并不会影响生活质量,但杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产大方向一定是上涨的,放大杠杆既能放大收益;回看会员文章08#史诗级通货膨胀，普通人的对与策;有问题再沟通,祝一切顺利!
Q:提问：京总您好！通过星球文章大致了解了您的房产投资思路。本人家庭自有资金700，首房首贷，想购买一套住房做投资保值，不自主。目前您推荐过的产住结合较好的地区望京、亦庄、朝青等不知怎么选择，望京地区找中介看过北纬40、澳洲康都、首开知语城的两居，感觉我的资金即便加杠杆也只能够到一般品质的两居，而您推荐的大部分有潜力的盘都是改善大户型，就望京来说，目前价格购入两居后长期的增长潜力还有吗？中介给推荐了北苑的几个盘，比望京要新不少，但是单价接近望京，北苑次新和上面的提到的几个盘比有投资价值吗？最近房地产利好政策频出，很多业内人说北京房产大概率会上涨，所以现在很着急，不知道如何操作。希望京总不吝赐教，谢谢！
A:回答：您好,感谢信任!1、其实现在的市场已经很明确,春节前后我多次提醒刚需和置换家庭尽快准备入场,但很多自媒体的发声不同,导致大家把握不住方向做不了准确决策,如果对未来5-10年的经济形势能有基本的判断,之后会对未来的政策方向有基本的了解,有了这些前提结合城市的实际状况、住房需求,土地储备情况,地方财政收入和存量房市场等重要指标基本可以判断出未来楼市的一个走向,现在为了刺激经济,保证就业;各种货币信贷政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧;
而房地产又属于金融行业，我们的国家大致有三个数据货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨(可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中关于货币、生产、房价、信贷的关系),时间上现在入场并不晚,只不过可选的房源会比较少而已,既然明白了接下来就应该花时间去跑盘,看房和中介保持紧密联系,只有这样才能淘到好盘;
2、关于方向选择上:望京、亦庄、朝青这三个区域还有区别,如果你们是在京首套房,在城内做布局方向上肯定优于城外,亦庄是国家在大力推动的行业,也很优质,如果你在这一带工作,因通勤需要买在本地没什么不可,如果没有居住需求的话不建议过去凑热闹,亦庄的发展再快,我更倾向于城内的综合价值,望京和朝青相比,朝青属于纯居住板块,望京属于产住结合比较优的区,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;北京唯一一个可以真正做到动静分离的区,亦庄其实就是望京的复制版,这样的区域长远价值更大,有先天性优势,也就是得有一个这么大的地方,概括就是望京发展成今天,天时地利人和多方面因素;望京因奥运会得到了上面的高度重视,又有足够大的面积,处于北京的国门位置,吃了十几年互联网发展的红利
这种综合因素可遇不可求,所以才成就了今天望京,遇上时代红利的望京在后期的发展中,众多开发商处于一个成熟期,建成的楼盘品质都没得说,相比朝青望京的天花板更高一些,北苑的主要价值是城市面貌很新,楼盘品质很高,新区域新楼盘新配套,但购买力还是要依靠望京这些位置,新北苑大部分购买力也都是望京地区的,价格相同的情况下望京的优势更大,新北苑前期涨的过快,需要养一段时间才能继续往上走,你可以淘一淘首开知语城、澳洲康都、慧谷阳光的2居;你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;压缩面积买核心区的品质2居没什么问题的,成长性很好,如果有笋盘可在节前入场,祝顺利!
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案全差，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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