我和黄姐姐相识于今年五月，那时，她刚有买房的想法，恰好在知乎上看到了我。
黄姐姐是建筑行业的93年小姐姐，在看房上非常专业，她和我分享了看过的两个新房的情况，我给黄姐姐推荐了我的御用靠谱中介。我们还一起看了合生me悦，学到了很多看房应该关注的点。
每次踩盘的时候，黄姐姐都会把看房感受记录下来，积累起来，已经是一篇大作文了。最终的结果也是很圆满，买到了低于市场价20万的房子，我也见证了黄姐姐买房的整个过程，征得她的同意后，从我的角度讲出她的买房故事。
黄姐姐是我见过的买房人中，少有的需求清晰、目标明确、决策果断的女生。
新盘一共看了两个，就发现溢价高+刚需房普遍品质一般，然后转战二手房了，二手房一共看了三次，一次比一次明确。最初的需求是丰台、朝阳次新正规一居室。
第一次看完房以后，需求就很清晰了：
- 区域：城六区+五环内，重点考虑丰台和朝阳；
- 小区环境：物业管理到位，环境安静且干净，不考虑车位配比，楼道不能有小广告。外立面外挂优先保养良好（后来发现这个预算根本摸不到外挂材质的小区，阿西吧）；
- 楼层：多层优先，高层九层次之，实在没有就普通高层；
- 梯户比：极限两梯八户，三梯十户（这是看了一遍绿中介app之后综合考虑稍作退步）；
- 年份：2005年后，2000年为极限（这也是看了一遍app之后做的妥协）；
- 学区：无产阶级单身狗暂时考虑不起；
- 周边配套：500米内有生活所需的普通配套就行，无需大商场之类的，毕竟逛大街还是喜欢三里屯这种纯商圈；
- 交通：地铁一公里内；
- 预算：弹性，如果非要有的话，350-450；
- 户型条件：户型方正的一居，非北朝向，多层的话非一层或顶层，高层的话楼层为5层到8层。
虽然需求看着复杂，其实很简单，只要房子品质好，可以加钱、可以牺牲到地铁站距离、可以舍弃五环内、年限等条件。
(ps：文章较长，盯盘和谈价过程，可下滑至最后~~)
1.第一次看房实录
第一次看房，目标丰台，看了三环新城、万年花城二期、鸿业兴园一期、政馨园一期、南庭新苑，以下来自于黄姐姐的小笔记。
三环新城：钱都花在外立面上了，里面看起来不是很及格，户型我看的一居，也不太好，开间太小。管理上，小区门没有门禁，大楼门有人脸识别，但是很多门没有关上。人车混行，楼里有小广告那种，公共走道是抹灰没有饰面。
万年花城：管理就好很多，内外双门禁，户型合理，改两居也算合适，楼道比三环新城好一些，毕竟地面有地砖。二期离地铁是真的近，出了小区外面的配套也不错，看不出来村村的。
鸿业兴园：最满意，小区内外双门禁，小区环境更整洁清爽，毕竟没有秃头草皮出现。楼道的装修是最好的，一楼还有点大堂的样子。墙上没有啥小广告。一居室户型没得说，就是最正的那种一居室，采光无敌。唯一不太优秀的是离地铁站1.1公里，小区周边配套都是有头有脸的。
南庭新苑：小区环境亟待改造，毕竟全是秃地没有什么草皮，外立面也挺素颜的，得房率最高，当然也是压缩了所有能压缩的电梯厅和入户空间的位置。小区里面轮椅老人多到感觉和疗养院一样了。一居的面积变成了正规两居的户型，这是最突出的优点了。楼里面电梯尺寸是1600*1800（用手比着测量的，仅供参考），比普通住宅电梯要小一圈，以后高楼层运家具可能是个大问题。周边的配套没有鸿业兴园和万年花城有面子。
政馨园一期：几乎没什么小区环境，地面上路两边停满了车，两个电梯还坏了一个。
第一次看完房，黄姐姐相中了鸿业兴园，连万年花城都没看上，我当时就明白，黄姐姐对品质的要求极高。
2.第二次看房实录
第二次看房，目标朝阳，更加明确了需求，品质明显低于鸿业兴园的，就不看了，看了柏林爱乐、新天地四期、炫特嘉园。
柏林爱乐：小区整体环境和万年二期差不多，一二三期全部打通，整体算是整洁、地上停车位挺多的，小区里停满了车，外立面涂料，脱落严重，昨晚暴雨后，明显有外立面渗水的问题，算是有个入户大厅了。楼梯间和入户走道略微有点小广告。周边配套很完善，吃的、玩的、学校齐全。小区底商过多过杂，管理上有一定的混乱。最后，小区的门挺气派的。
新天地四期：环境很幽静整洁，外立面是瓷砖、整体看起来较新。入户大厅和侯梯厅及各层过道都是全瓷砖装修，很整洁干净，昨晚暴雨，物业及时铺设了卡通地毯防滑。电梯和变电箱门上有小广告。户型方正，管理上是地上少量停车，基本都在地下，没有出现小区里全是车车的情况，物业管理水平不错。梯户比不错，两梯三户，层高2.6。周边生活配套比柏林爱乐差一点。
炫特嘉园：垃圾处理直接在大楼门口，进门味道大，外立面涂料，折旧严重，楼道里和侯梯厅是面砖，比较整洁，三梯十几户，户型不方正，租户很多，绿化率不如新天地和柏林爱乐。
三个小区，新天地综合得分最高，缺点是离地铁站1.5公里，柏林爱乐次之，缺点是人员混杂、小区内底商太多，炫特直接pass。
第二次看房，锁定新天地，可以打车或者共享单车换个更好的环境。和鸿业兴园相比，新天地在朝阳，朝阳更热闹，而鸿业兴园在四环内，也是优势。
3.第三次看房实录
第三次，首座绿洲→星河城东区→草桥欣园三区→远洋自然→怡海花园。
首座绿洲：小区人车不分流，路面较干净，绿化还不错，楼道整洁无异味，无不良小广告。周边配套很健全。缺点是小户型只有西北朝向。整体综合小区本身比北京新天地稍差一点，周边配套比它优秀。对标鸿业兴园，个人认为，一居户型差，客厅面宽不大，采光不足，受梯户比（三梯十二户）限制。
星河城东区：小区中心区域人车分流，正门门禁管理到位，单元楼下门常开。小区道路干净，整体保养的不错。地上停车很规范，小区内行车道路车流不大。室内楼道整洁无不良小广告。一居室采光一般，户型品质和首座绿洲差不多，一居得房率高。周边配套不用说，很健康。除了贵和一居房源少，没啥大毛病。综合对比，整体优于首座绿洲，小区品质和新天地持平。
草桥欣园三区：小区环境干净到头皮发麻。门禁管理很严格，没有随地停车。19年装的电梯，楼道整洁，典型老公房格局，一梯三户。小区内没有物流车等杂乱的车辆，很安静，老人中年人居多，老人家挺和蔼热情的。周边步行马上到达的便利店缺乏。多层小区，适合养老还有我。综合评价，目前心里的top1，以上信息仅供参考，我喜欢你随意。
远洋自然：小区不大，双门禁，大门人车不分流，地面停车还行，不像政馨园之类的小区两边停满。小区环境及外立面保养的比星河城东区好。一居现在没有了，现在总价偏高，大概四百二十左右。楼道就还行，墙面整洁度一般，有地砖，无不良小广告。周边配套健全。小区绿化不错，安静，车流也不杂，没看到物流车。综合来看，比星河城东区顺眼，优于首座绿洲。草桥欣园不做比较，毕竟爱容易被猪油蒙了心。
怡海花园：混合社区，人车不分流。开放型社区，配套都在小区内。路边停车较多，幽静是没有了。我看的多层一居，层高不高，临街，私密和噪音有问题。同小区高层户型不好，但是居住性比多层要好。其他的没啥优点，房子也不便宜，420+的一居。多层楼道环境破损，年代也不新。综合来看，是今天最不行的一位选手。
第三次看房后，我看着黄姐姐写的五段小作文，就知道目标已经更新了。
4.盯盘行动开始！
锁定草桥欣园三区以后，黄姐姐就结束了看房的过程，她非常清楚自己要什么，可以舍弃什么。但是草桥欣园三区只有一个一层的，冲动想定，还是控制住了自己，决定盯盘，和我御用中介说，出来二三四五层直接秒杀拿下。
8月15日，梦中情园惊现好房，出来一套二层的56平的一居，报价398万，报价明显低于上一套的成交价。上一套同户型的成交价，是在6月19日，也是2层的房子，406万成交的。
御用中介和业主联系了解到，业主已经在外区定了房子，需要300万的首付，一个月到账。黄姐姐不想付这么高的首付，但还是决定先看房，付款条件回头再谈。
于是和中介约好去看房，黄姐姐说，看房那天是她的生日，为了梦中情园+捡漏，还是约了看房，希望这套房不会让她失望。
去看房的当天，正好遇到了业主，标准的北城口音本地人，当场就说395万是底价，一看就是一个很直白的人。总体，对房子和价格都很中意，于是第一时间报备了。
5.签约谈价
签约当天，约定的九点半到链家店，黄姐姐七点就起来了，顶着浓厚的双眼皮，双方都迟到了，然后十点开始谈判。
黄姐姐报了380万的底价，直接把御用中介推去卖家房间了。这中间聊了三轮，价格到了390，业主寸步不让了。
黄姐姐和御用中介说再谈最后一轮就见面，这一轮降到了389万，中介真棒。
双方见面，黄姐姐带了家人去，她叔叔一下子就跟业主聊熟了，五分钟后，业主已经变成了她“大伯”。此时价格到了388.5万。认了大伯后，优惠了5000块钱，这声大伯也是值得。最后黄姐姐也给了大伯一个面子，敲定388.5万。业主也不要求300万首付了，改成了正常首付。
黄姐姐说：“这个中介是真不错。旁边的人一直在煽风点火，但是他从头到尾都没有push我。”我推荐的中介得到了认可，我也就放心了。
最终，黄姐姐的一居室388.5万成交，上一套成交价406万，低了17.5万，而且当时市场是上行的，比上次成交价高3-8万都正常。总的来说，低于市场价20万买到了心怡的房子。
至此，买房故事结束，恭喜黄姐姐顺利上车！
总得来说，其实买房，并不需要花很长时间、很长的周期去看房子、找房子，只要多总结、多分析，很快就了解市场了。看好之后，如果是非常优质的笋盘，一定要第一时间报备、第一时间约谈、第一时间签约。
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