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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好。考虑到北京楼市早已过了普涨，分化严重，对于目前计划的置换两个方案，希望得到您专业指导。我这儿目前基本情况:常营苹果派三居自住，大概市值700万左右。管庄西里高塔一居，大概市值280万左右，还完贷款，剩余220。大兴旧宫灵秀山庄一居用于积分落户，大概市值230左右还完贷款剩余180。天津南开用于给孩子上学备用的一居室，大概市值165万，无贷款。
今年积分落户已经上岸，目前在走迁户流程，落户后天津房子用不到了，北京有了二套资格，为了孩子初中上学考虑和保值增值，想整合成两套，一套以自住新房为主兼顾保值和初中，一套以投资保值增值二手房为主，同时兼顾到初中学校，孩子目前九月上四年级，在管庄上学，对口初中不好。自住这套考虑到工作原因希望在常营（黄渠地铁站旁有新房保利和光煦境和三元玺悦朝阳）或东坝区域（北岗子站北熙区三期或东风站保利京投联合项目听说是保利天字系）
目前偏向东坝，新北中校区在东坝北西区已经开建25年启用，离两个楼盘都很近。这套总预算1000-1200W计划三居或四居自住估计至少十年。黄渠这边配套成熟但可能成长有限学校也不好，东坝北区现在比较荒凉需要熬配套，不过作为饼王貌似未来上限可能高些目前持续有规划落地。新房打算今年下半年搞定。投资这套，考虑到孩子偏普娃，一是计划去东城，和平里校区或安交校区买个小两居，或者在朝阳望京区域买，考虑加工能力强的初中，因为目前还是入学高峰，打算在25年下半年或26年初小孩上初中前搞定，那时过了高峰会不会比现在溢价低些？如果两年后再攒点钱总预算大概在八九百万左右，这俩方案您觉得怎么样或有什么更好建议吗？不胜感谢！
A:回答:您好，感谢信任！从你的描述我理解为你计划把手中的房产全部变现然后再重新布局，一套用来自住大概倾向于东坝板块，一套用于孩子上学，东城或者望京，如果我理解的没错，你这种布局思路太侧重于居住体验了，这会导致你后期资产的成长会减速，东坝这套兑现的周期可能要很久很久，投新区的关键无疑是要看区域的潜力，包括发展规划，配套等等，其次还要看价格，价格更为重要，这里面有一个最基本的逻辑，当城乡结合部的价格是距离最近的核心区一半的时候，城乡结合部一定会上涨，反之如果城乡结合部的价格已经接近距离最近的核心区，核心区的价格一定会再涨，你可以关注下东坝卖的价格，即便是几年后配套全部落地，但它的价格已经很高了，未来的空间就变小了，就像今天的新北苑，如果各项资源都不是很稀缺再往上走是很难的！ 你可以参阅星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
其次管庄西里、灵秀山庄、天津南开这三套你做置换升级方向上很好，管庄西里的地段资源很落后，灵秀山庄的问题是太小了，而常营的苹果派三居这套长期价值很好，这套是可以留着的，苹果派在整个常营它的价格以及品质都具备再往上走的可能性,如果你全部清仓把大部分资源压到一个确定性不高的板块上我觉得太激进了，或者换句话说你为提高居住环境付出的代价太大了！你重新做布局没有问题，但在选筹上要调整方向，苹果派唯一的问题就是兑现周期长，因为常营属于国贸的溢出板块，这种距离的行情一般都是后知后觉的，你出这套唯一的理由应该是嫌它成长速度太慢，所以你的方向应该是要瞄准比常营快的区域！我比较建议你把常营这套留下，然后清空其它房产，在东城或者望京兼顾到孩子可以上学重新布局，这样你大部分的资金在核心区，方向上不会有问题的，建议你认真查阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换五要素,祝顺利！
Q:提问:京总好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次新楼盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场资格，尽快搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们的收入稳定，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利！
Q:提问:京总您好 看您这边很久了！目前想咨询一下资产优化的方案和时间点！目前情况！家庭收入4w+每月，年终奖大概20w！每月消费1w！我工作在海淀，女方在朝阳！目前有一套孙河的90平的房自住（离女方父母家近，小孩今年9月份在女方父母家附近的小学上学，6年后小升初可以在朝阳，也可以在东城，有个东城的小平房；如果买了海淀也可以去海淀上和住），孙河的按揭还有300万贷款！每月还1.9万！目前父母手里有四套亦庄河西的南海家园的回迁房，想着优化下（三居和一居想留着，目前想优化78平的顶层2居 和 93平的4层的2居（有抵押））目前是抵押一套南海家园+信用贷 400万
（300+100）做首付首套买了栖海沄颂的四居的房子！400万的利息1.2万每月！栖海沄颂年底就要办理贷款！不过现金流方面目前不太够（手里20，信用贷还可以70万），能支撑到明年年底！需要明年年底前卖掉一套南海家园的房子才能补充现金流！准备卖掉一个顶层78平的！来能支撑600万的栖海沄颂的贷款利息！问下当前情况，有五种选择，请京总给规划下！第一，明年年底前卖掉亦庄78平的顶层，用来还利息！没准能支撑10年
问下78平的顶层明年年底前什么时候卖能卖最高，大概能卖多少钱（重点问的）？另外一套93的四层2居未来10年什么时候卖合适？然后10年内还有什么优化的建议？（重点）10后有什么建议？孙河，海淀，亦庄的房产？（重点）！第二（还按揭，不折腾了），退掉栖海沄颂（刚草签），300万抵押还孙河的按揭贷款（5.几利率），南海家园的房子，也不优化了！每年还下抵押的利息和攒够钱10年本金还清！压力小些！第三（先卖再买），退掉栖海沄颂，还孙河的按揭贷款
南海家园的房子顶层78平顶层的房子看什么时间卖了合适（重点问的），然后投资其他什么新盘！？（重点问的） 第四（先买再卖），退掉栖海沄颂，近期投资其他什么新盘？（重点），78平的房子看明年年底前什么时候卖合适（重点）？用来还贷款！第五，京总还有其他什么更好的优化方案吗？从综合收益来看！（重点问的）
A:回答:您好，感谢信任！关于资产优化的建议我从以下2个方面回复你，南海家园建议和栖海沄颂的价值，从你描述你是用100%的杠杠买了栖海沄颂，这种操作思路的对错是有前提条件的，如果南海家园和栖海沄颂在接下来5年期涨幅很好，且确定性很高，那么你这种高杠杆操作是正确的，如果这两个盘在涨幅上不确定，那你的这种操作是带有一定风险性，而栖海沄颂我觉得在5年期并不具备稳健成长的属性，参阅星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图,海淀北部新区只能作为未来的核心区去理解，投房最重要的除了地段以外是时机和价格，或者说即便是位置买错了，只要时机和价格把握好同样能赚，现在的海北已经透支了未来3-5年的价格，加上兑现周期不确定，现在用这种操作方式买怎么看都很冒进;
其次关于南海家园，参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;这个盘在亦庄是有稀缺性的，你去观察河西的价格分布，可以分为三类产品线，第一梯队是金茂系，第二梯队是万科和海梓府，第三梯队是南海家园，第一梯队现在的价格是10万+，第二梯队是接近8万的价格，而南海家园是5万出头，从价格体系上第三梯队对标的是第二梯队，南海家园和万科的价格相差近3万，可以理解为如果万科梯队价格往上走，会拉动南海家园，而亦庄的长期价值很牢固，从大方向上看，中短期第一梯队未必能涨，但第二三梯队大概率会，从价格逻辑上第二三梯队还会有上涨的可能性，只是时间问题;
所以你要动南海家园，买入的板块以及楼盘一定是要比南海更具备成长属性的，否则不如不动了，建议南海家园可以留一套最优质的，然后其它三套全部脱手升级一套核心圈里的大盘，可以是次新3居也可以是品质2居，地段可以是距离你们上班近的位置，也可以是亦庄，在选筹上可以根据你们的偏好选择，这种思路更具备成长性且稳健！其次你孙河的房产，由于你的提问信息不完整，没有具体小区名称，如果这套房涨幅不好，未来也没有什么预期，你可以考虑把这套一并出掉+南海家园3套重新配置，因为你这套还有300万贷款，涨幅太差的话占用资金量太多不划算，只有涨幅稳健且有预期的房产贷款才有意义，大概就是这个思路，你认真梳理一下，另建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
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