楼市新闻、行业动态
叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:京总，您好。我和爱人在五棵松附近工作，父母和我一起住（户口已进京），一个孩子15岁，一共5口人。永达逸家南向102平的2居，珠江摩尔60平一居，中海寰宇天下熙山府144平的四居（有贷款400万），五棵松附近55平小两居（单位分房，不能交易）目前我们住在熙山府。
问题：1.珠江摩尔是不是应该尽快出手？预计出手价格150~160左右，手头还有200万，感觉好像也没有什么好的投资房可换。2.看到您文章中讲的石景山的情况，熙山府当时6.1万的开盘价，主要满足一家五口的居住需求，如果想要保值增值，熙山府的房子要换掉吗？。3.永达逸家的两居室要保留吗？还是和珠江摩尔的房子一起出手，再换其他房？如果换房，想要保值增值推荐哪里合适？谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！你可以把珠江摩尔加永达逸家一并出掉，永达可以回800左右，珠江按照回150，加上你们的现金一共是不到1200，你加300的杠杆可以在田村乐府江南换一套140的三居室，也可以不加杠杆移步到兰德华庭，同样是三居室，永达准确说在田村板块是属于中等类型的盘，考虑出这套是因为你单独出珠江加200现金不好买，一并出掉永达去换乐府江南等同于升级了，方向上很好！关于熙山府只能说这个盘的成长速度比较慢，
参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;因为石景山大多都是海淀西城的溢出群体购买，这种通勤的购买力没那么强，同等市场下相同的总价熙山府的涨幅大概率是跑不过强势板块的，按照上面的置换思路你们可以搬到田村居住，把熙山府出掉，再重新布局一套纯投资盘，第二套的选筹上可以把目光移到全市，以利益最大化选筹,这样你们持有的所有盘更有成长性，二换一更稳健，三换二对于你选筹的要求更高，付出的也更多，但回报也是最高的，你可以阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理,在选筹上会给你提供思路,祝顺利！
Q:提问:霞公府顶楼边户，6200万，351平，中国府上下四层，叠拼边户，4400万，620多平。核心区的大平层和环线的叠墅，就产品本身，叠墅的功能性、实用性、性价比超平层。小区配套，霞公府园林和配套比较单一简单，中国府会所功能齐全，优于霞公府，全新社区。但从区位优势比，中国府偏三环线西南一角，市内交通出行比较单一，霞公府就是圈层纯粹，更聚焦塔尖，大区位优势和小区微环境分析，霞公府窗户视野并没有风景;整体被北京饭店仅靠，有一个故宫观景是一个亮点核心区规划的成熟精品区域，只会越来越精细化
丰台区规划是交通枢纽优势，产业集群，丽泽商务区，总部基地，科技园，无法预估未来精细化管理，城市品质提升增长趋势，城市居住体验无法评估，自己感觉结合人气、圈层、居住吃喝玩周边出行便利性还是霞公府更好。小区配套和室内空间中国府好，自己感觉中国府价格并不是很高，应该有上涨空间，虽然不是特别有可比性，但是作为二选一，哪个更适合偶尔居住兼顾保值增值。
A:回答; 投资豪宅的逻辑是买区不买盘，区域决定着它未来的海拔高度，一个具备升值空间的豪宅首先是要有一流的民生资源，5分钟、10分钟、30分钟生活圈配套，要覆盖最基础的医疗，购物，教育，其次要有生态资源，这个对于豪宅是重中之重，其次才是楼盘的自身资源，而自身资源产品只是一方面，口碑资源也同样重要，我们提及今天北京的豪宅都会联想到西山别墅区的某某楼盘，朝阳公园的某某楼盘，中央别墅区的某某楼盘等等，中国府这个商圈以及行政区在口碑资源上就比较落后了，因为这个行政区以及商圈的定位本就不是豪宅，连改善都占不上，玉泉营是一个纯刚需的商圈，4400万放到丰台玉泉营，无论它的产品力有多好，未来的流通性以及保值性都会变差，它的地段资源配不上这么高的总价;
其次霞公府会比中国府好一些，但这个盘的体量太小了，在市场上很孤，并且呢王府井主要的功能定位是以商业为主，从居住体验上来讲，纯住宅区域它的舒适性要高于商住混合区，居住讲究的是动静分离，商业区里面的住宅是不值钱的,也是没有价值的,含金量很低,你可以看整个国贸CBD以及建国门所有的住宅升值全差，总的来说你这两个盘的天花板没那么高，能保值就不错了，4400完全可以考虑中央别墅区，6200可以直接考虑朝阳公园泛海世家东、西府，这个盘是朝阳公园的天花板，中央别墅区也可以拿到中上等盘,这种选筹无论是中短期的流通性还是长期的成长性都要优于丰台和王府井，可以参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,有一期专门的豪宅系列,祝顺利！
Q:提问:您好!看完您星球的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山老破小（50多平，金顶街区域，小两居，90年代初的房子，260万），亚运村小三居（80平，安慧里五区5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩子学区问题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，还是其他方案更好？方案一：未来继续租房。出清两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格也不便宜，但居住环境好多了）。方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价值，房产本身就是一种金融产品，你不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；
石景山老破小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山的老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越靠近城内价值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是产业资源匮乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。
关于安慧里，只能说这个盘的位置还不错，但它的天花板太低了，有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900，+300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没有什么稀缺性资源，为了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近些，当然朝青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更有优势，而望京更适合做核心资产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适，效率上是最优的，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
北京房产、楼市新闻
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
暂无评论内容