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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总你好。我在去年8月买了金域东郡2居作为投资。今年年后感觉标地买小了，就想换成亦庄金茂府。最近刚在亦庄金茂府交了定金，签到10月过户。金域东郡同时也挂上了，但是最近我看市场挂牌量非常大，成交量确很少。1、我想问金域东郡我应该抓紧出手还是再观察一两个月？等5月份新的学区政策下来？（因为要用这个指标买金茂府）
2、因为亦庄金茂府买的单价也已经是9.7w了，其实心里也还是有点忐忑，对三到五年的一个成长空间判断比较不确定。（因为是投资，所以想在3-5年内出手）3、我父母家有一套房在丰台刘家窑，2004年的房子，三居室140平，现在也在出售，但是这套房的咨询量带看量都不太好，想问问这个区域的价格会有波动么？您是如何判断的？什么时候出手会更好？需要低于市场价出售么？
A:回答:您好，建议你认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄这个位置像海梓府，金域属于板块内的中高端水平的改善盘，这个区域主打的也是改善，亦庄长期价值很牢靠，这些盘还有一定的成长空间，不过不会一直涨，遇到行情涨20左右，冷静期回落个3-5%，下一轮会继续往上爬，中短期我比较看好这两个盘的成长性，价格和品质在板块内比较稀缺，其次关于金茂系列，每个区域在一定的时间内都是有上限的，3年内是一个什么价格，如果超过这个价格会回调横跌，5年和8年又是一个价格，这个价格的上限跟城市的经济发展、区域的购买力收入相关，像金茂系这种CEO你至少要有10年以上的持有计划，才能把这个区域的潜力吃透
中短期成长性中高端楼盘更牢固，如果你计划5年左右脱手，应该在同样的盘加仓，把刘家窑的出手，用父母的名额买入，这种方案更有利于你接下来的5年的保值增值性，关于刘家窑，从南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，有的位置更像是县级的水平，未来改造优化的时间线太长，我已经多次提醒这些位置的要尽快出掉到资源更好的区域建仓，才能吃到楼市的第一轮行情，现在的市场轮动的现象很少，基本涨一轮马上就会进入冷静期，只能等下一轮，而每一轮80%都是从各区龙头位置开始涨，刘家窑的价格差不多就可出，不要标太高，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
Q:提问:星主您好。考虑到北京楼市早已过了普涨，分化严重，对于目前计划的置换两个方案，希望得到您专业指导。我这儿目前基本情况:常营苹果派三居自住，大概市值700万左右。管庄西里高塔一居，大概市值280万左右，还完贷款，剩余220。大兴旧宫灵秀山庄一居用于积分落户，大概市值230左右还完贷款剩余180。天津南开用于给孩子上学备用的一居室，大概市值165万，无贷款。
今年积分落户已经上岸，目前在走迁户流程，落户后天津房子用不到了，北京有了二套资格，为了孩子初中上学考虑和保值增值，想整合成两套，一套以自住新房为主兼顾保值和初中，一套以投资保值增值二手房为主，同时兼顾到初中学校，孩子目前九月上四年级，在管庄上学，对口初中不好。自住这套考虑到工作原因希望在常营（黄渠地铁站旁有新房保利和光煦境和三元玺悦朝阳）或东坝区域（北岗子站北熙区三期或东风站保利京投联合项目听说是保利天字系）
目前偏向东坝，新北中校区在东坝北西区已经开建25年启用，离两个楼盘都很近。这套总预算1000-1200W计划三居或四居自住估计至少十年。黄渠这边配套成熟但可能成长有限学校也不好，东坝北区现在比较荒凉需要熬配套，不过作为饼王貌似未来上限可能高些目前持续有规划落地。新房打算今年下半年搞定。投资这套，考虑到孩子偏普娃，一是计划去东城，和平里校区或安交校区买个小两居，或者在朝阳望京区域买，考虑加工能力强的初中，因为目前还是入学高峰，打算在25年下半年或26年初小孩上初中前搞定，那时过了高峰会不会比现在溢价低些？如果两年后再攒点钱总预算大概在八九百万左右，这俩方案您觉得怎么样或有什么更好建议吗？不胜感谢！
A:回答:您好，感谢信任！从你的描述我理解为你计划把手中的房产全部变现然后再重新布局，一套用来自住大概倾向于东坝板块，一套用于孩子上学，东城或者望京，如果我理解的没错，你这种布局思路太侧重于居住体验了，这会导致你后期资产的成长会减速，东坝这套兑现的周期可能要很久很久，投新区的关键无疑是要看区域的潜力，包括发展规划，配套等等，其次还要看价格，价格更为重要，这里面有一个最基本的逻辑，当城乡结合部的价格是距离最近的核心区一半的时候，城乡结合部一定会上涨，反之如果城乡结合部的价格已经接近距离最近的核心区，核心区的价格一定会再涨，你可以关注下东坝卖的价格，即便是几年后配套全部落地，但它的价格已经很高了，未来的空间就变小了，就像今天的新北苑，如果各项资源都不是很稀缺再往上走是很难的！ 你可以参阅星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
其次管庄西里、灵秀山庄、天津南开这三套你做置换升级方向上很好，管庄西里的地段资源很落后，灵秀山庄的问题是太小了，而常营的苹果派三居这套长期价值很好，这套是可以留着的，苹果派在整个常营它的价格以及品质都具备再往上走的可能性,如果你全部清仓把大部分资源压到一个确定性不高的板块上我觉得太激进了，或者换句话说你为提高居住环境付出的代价太大了！你重新做布局没有问题，但在选筹上要调整方向，苹果派唯一的问题就是兑现周期长，因为常营属于国贸的溢出板块，这种距离的行情一般都是后知后觉的，你出这套唯一的理由应该是嫌它成长速度太慢，所以你的方向应该是要瞄准比常营快的区域！我比较建议你把常营这套留下，然后清空其它房产，在东城或者望京兼顾到孩子可以上学重新布局，这样你大部分的资金在核心区，方向上不会有问题的，建议你认真查阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换五要素,祝顺利！
Q:提问:您好！基本情况：一套两居室在长河湾，1400-1500，目前自住，两个孩子都在附近上小学，属海淀学籍。本人也在西直门附近工作，爱人常出差可不考虑。另有父母名下（2009年限购前购买，外地户口）交大嘉园小两居700左右，丰台亿朋苑一区大三居750万左右，两套都在出租，短期都用不到。目前自住的有点小，但孩子未来中学地点不确定，也没有清晰置换方向。请教资产优化方案。谢谢
A:回答:您好,长河湾和交大嘉园在西直门板块价值很好,保值增值性都很稳健,交大嘉园比着长河湾成长性略慢一点,丰台亿朋苑这个盘的自身成长性很差,玉泉营有很多刚需盘,品质都要比亿朋苑好很多,而价格却没差多少,如金丰园、万柳园,价格略高一点的三环新城7号院、首经贸中街1号院这些盘的口碑资源都要高于亿朋苑,从成长性这个盘肯定是要脱手的,关于置换的思路:
保守点你可以单独出掉丰台亿朋苑用750全款或者加一定的杠杆再纯投资一套,激进点可以把交大嘉园和丰台亿朋苑全部出掉,这样你有近1500的资金,少加杠杆可以撬动2000左右的盘,不加杠杆可以拿到1500左右的盘,无论是全款还是做贷款这个总价可选的范围都比较广泛,可以把目标锁定在海淀或者朝阳的主流区域;参阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;
第二种思路是兼顾到你现在的自住需要更激进;可以三套全部出仓,在西直门板块重新购买一套,你三套的资金约为3000左右,西直门的熙府桃园比着长河湾长期海拔更高,180左右的三居价格在1700左右,剩余的1300可以做纯投资再布局,这种方案的前提是你还要在西直门板块住多年,否则是不建议的,因为你两个孩子未来升学后大概率还要进行置换,而长河湾现有的价值也很好,单纯为了扩大居住面积持有时间不能拉长的话这种置换的效率要差一些,熙府桃园你要至少长持10年以上才能见到价值,第一种方案的优势是你持有2套1500的盘,未来孩子升学后再做置换主动权在你手里,可以全部出仓换大盘,也可以根据两套的涨幅选择,更稳健一些,可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利!
Q:提问:京总您好！介绍下我们情况：1、需求：我和媳妇目前想把老人名下唯一的一个老破小置换到保值增值的房产上，买了就会出租抵部分月供不自住，考虑买后长持投资，两居室优先考虑易出手，一居室也可但是看位置。2、我俩土著，目前我在国企上班比较稳定，年薪30-35，国贸上班。媳妇创业，年薪80左右，上班很近，这两年一直在要孩子过程中。我父母没有了，她父母目前居住水上华城，我和媳妇租住在方庄。3、我名下有水上华城两居室房子，有小孩后考虑上学用，还有50万贷款。4、媳妇名下有个远中悦麒开间，市值230万左右，是否有必要出手，不出手就留着吃租金，大概5000一个月，如果出手什么时机比较合适，卖的话好像税买家得承担20多万，也会影响一部分客户。5、她名下在云南版纳有个小房，目前跌了一半，市值25万左右。
6、老人名下在南三环赵公口有个老破小，目测290-300万可出手。因为老人名下只有这一套房，所以考虑置换后，贷303万，再添置200万，考虑预算700-800万左右的房子。考察了东西朝通四个区域的房产。有几个小区拿不定主意，区域的话，选择了朝青、三元桥、大望路、双井、望京，望京由于距离远小区一直没有实地考察过，以下小区按照考虑的优先级做了排序，方便观看：（1）朝青：青年汇700-800能买两居室，但是感觉品质差了一些。罗马嘉园西区的房子其实还不错，700左右能谈，买南北正规两居，卧室不挨着，就是临马路有点噪音，不过好像不带学校，楼体外墙也是涂料的，外观看着不错，离大悦城也近。
天鹅湾是目前首选考虑楼盘，大概价格也能谈到700左右，正规两居但是朝向一般，次卧面积很小大概7,8平，但是整体感觉品质高过罗马嘉园，且和星河湾小区共享星河湾实验学校。租金和嘉园差不多。（2）望京：两居室没有太好户型,。（3）富力城：D区只能够到朝北一居室，A区用600多万就可以够到东或西正规一居室，还能省下来很多钱。800能够买到朝南的一居室。挨着商场和地铁，考虑后期保值应该还行。（4）凤凰城二或三期：能够到一居室，但是没啥学区，完全受太阳宫板块溢出的福利带动增值。（5）华贸公寓：可以买正规东或西一居室，挨着SKP，是否能保值增值，好不好脱手，看历史成交数据这3,4年基本没有涨幅。（6）阳光上东：能够上朝南一居室，不过户型有斜角，只能够到上东的那三个塔楼非板楼，也不带学区。考虑的比较多，万分感谢。
A:回答:您好，1、你们名下房产的优化方向，悦麒开间、版纳、赵公口老破小这些都是要脱手的，关于小户型的一居室或者开间和老破小值不值得买入或者继续持有，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型和老破小淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型和老破小尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，远中悦麒它的区域资源以及这个盘的本身都是成长性很差的，木樨园和赵公口本身就是资源很匮乏的位置，而远中悦麒这个盘只有一栋楼的体量，综合价值全差，其次云南的旅游地产，往后再往上涨的可能性不大，因为货值不高，卖与不卖看你们的实际需求！
2、关于选筹的方向，建议你仔细阅读87#朝阳跑赢大盘选筹导图,望京，阳光上东，华贸公寓，富力城，朝青，凤凰城这6个区域，综合价值望京属于第一梯队，其次是凤凰城朝青和富力城，最后是华贸公寓和阳光上东，你看这些盘不能只看某一项资源，房产的价值是综合资源决定的，产业资源+地段资源+楼盘资源最终才等于一套房的综合价值，望京，朝青，富力城，凤凰城这四个板块都是有产业资源的，不同的是望京属于产住结合，其它三个板块属于产业区的主要溢出位置，而阳光上东的区域资源比较差，酒仙桥整体的城市面貌以及区域配置在整个朝阳都是落后的，并且未来改造的时间很漫长，如果整个区域的配置提上去，阳光上东这种楼盘会有一个不错的涨幅，只是时间太长了，不确定性太大。
华贸公寓涨幅差的原因是因为CBD这个地段的主要功能是商务而不是居住，包括同地段的阳光100，金地国际花园品质也都很好，但涨幅上全差，能成为一线楼盘的居住区域，至少70%以上的功能是要以民生资源为主，如医疗，学校，公园，商场这些都属于民生资源，如果一个区域的商务功能占比超过70%，这样的配置最终商业资源会影响到居住体验，如国贸CBD这种商圈，所有的住宅涨幅上全差，你可查阅16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),而相反能和这种区域保持一定距离的双井朝青朝阳公园很吃香！你最好的选择就是在望京和朝青淘一套比较笋的2居室，一居室上面已说它的海拔太低了，并且这种户型大多的购买力主要都是纯刚需，两居室的成长性要好一些，祝顺利！
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
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