进入8月下旬,尽管北京这边还没啥动静,不过上周北京新房、二手房成交双升,说明大家还是该看房看房。
最近,上半年的几个热门地块:朱辛庄大华、四季青越秀,还有亦庄X47,持续释放消息。
上周,亦庄X47地块案名定为:招商玺,这个地块的关注度,完全不输四季青越秀,主要原因是亦庄近两年房价的涨幅。
01
首先,瓜姐先来给大家梳理一下X47地块的信息。
地块位于亦庄河西区,属于亦庄学籍区域,距离亦庄T1线九号村站和四海庄站都在1公里范围内,步行10分钟左右,名副其实的地铁盘。
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地块北侧是北京二中经开区学校,西侧有龙湖北京亦庄天街,到南海子公园约2.5公里,一公里内有北京中医药大学东方医院,周边产业园云集,可以说配套很成熟了。
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地块容积率2.3,期房指导价7.7万,现房7.9万。
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目前小道消息传出的户型区间为140-260平,按照建筑面积17万平来估算,预计期房约800套,现房约300套,套总价得1000万起。
在地块开拍之前,坊间各种消息,有传地块预计8.5万指导价,有传9.5万指导价的。
最后7.7万的价格,确实有些出乎意料,毕竟旁边亦庄金茂府挂牌价已经10万+了。
这个价格,对于关注亦庄、又苦于二手房太贵的买房人来说,无疑是个好消息,那么,未来亦庄房价还会再次起飞么?
02
提到近几年北京涨幅最高的区域,亦庄必须要有名字。
这两年,亦庄二手房价格涨的太快了,特别是亦庄河西,涨幅位列亦庄各板块之首。
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在2017年-2019年限竞房时代,亦庄河西集中供应了如金隅学府,金隅金鳞府,和悦华锦,中旅亦府,中铁建国际公馆等限竞房项目,当时限价均为5万出头。
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河西的二手房分布,北侧以刚需盘为主。
如南海家园几个小区,挂牌均价在5.3万左右。
南侧主要是改善次新小区。
如北京城建海梓府挂牌均价7.7万,万科金域东郡挂牌均价7.9万,亦庄金茂悦挂牌均价8.1-8.3万。
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我们看下亦庄各小区同比2020年房价涨幅top20数据,发现亦庄河西的上榜小区占比过半数。
而另一个top20数据中涨幅唯二板块,就是亦庄核心区。
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不仅是改善次新盘,就连刚需盘,不少小区涨幅都超过30%。
就连二手房普遍疲软的的今年,亦庄二手房同比涨幅top20小区的涨幅,都在13%以上,而且还是普涨。
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这个涨幅几乎可以比肩海淀,且轻松跑赢了北京大盘,可以说,亦庄房价这几年已经走出了独立行情。
也难怪X47地块从放出消息,到拍地,一路高光。
03
为什么亦庄房价这两年涨幅这么高?
我们说一个区域或板块房价上涨背后,一定有产业、教育、地铁等规划利好。
亦庄作为经济开发区,是北京职住平衡发展的头部区域之一,产业自然是优势。
区域内途径的地铁线路有3条,分别是亦庄线、亦庄T1线和17号线。
但是,真正让近两年亦庄房价起飞的原因,不是产业,也不是地铁,而是教育。
亦庄涨幅最猛的河西区和核心区,每个区域都有自己的学区王炸。
其中亦庄学区最牛的河西区,本身就有亦庄实验小学和亦庄实验中学,这两所学校都是十一学校承办的公立校。
之后,河西区又引进了人大附亦庄新城学校和北京二中亦庄学校,使板块内名校数量和覆盖面双升级。
而亦庄核心区有人大附经开学校东校区和亦庄镇第一小学。
以上这些强大的学区资源,让区域内房价有了背书,自2021年经开区学籍独立后,国家级开发区的行政地位+产业优势+学籍优势,也为亦庄的房价装上了助推器。
此外,亦庄近年来缺乏新地块供应,也是导致二手房房价猛涨的另一原因。
稀缺、没有新地入市,有产业,居住品质不错的学区房,以上因素叠加,致使涨价后买房人一路追高。
中海京叁號院之所以把户型做大、总价1100万起步,也是笃定了河西新地断供、购房者一定会买单。
今年台湖板块的新房项目丰禾嘉会,去化情况也很不错。
这都是亦庄新地供应太少的锅。
04
从各方面来看,X47倒挂的价格确实很香,这相当于给了亦庄二手房一个价格锚点。
那么,新盘即将入市,周边二手房价格会有影响么?
瓜姐认为,目前亦庄供地短缺的局面并没有被打破,一个新盘入市对区域房价不会有太大影响,毕竟亦庄的产业和规划利好都是摆在明面儿上的。
不过,新项目入市,或多或少会让区域内二手房涨幅放缓。
后续亦庄还有X1新地块待上架,如果新地块新项目可以和二手房享受同等配套,这将对二手房房价影响更为直接。
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