进入8月下旬，尽管北京这边还没啥动静，不过上周北京新房、二手房成交双升，说明大家还是该看房看房。
最近，上半年的几个热门地块：朱辛庄大华、四季青越秀，还有亦庄X47，持续释放消息。
上周，亦庄X47地块案名定为：招商玺，这个地块的关注度，完全不输四季青越秀，主要原因是亦庄近两年房价的涨幅。
01
首先，瓜姐先来给大家梳理一下X47地块的信息。
地块位于亦庄河西区，属于亦庄学籍区域，距离亦庄T1线九号村站和四海庄站都在1公里范围内，步行10分钟左右，名副其实的地铁盘。
地块北侧是北京二中经开区学校，西侧有龙湖北京亦庄天街，到南海子公园约2.5公里，一公里内有北京中医药大学东方医院，周边产业园云集，可以说配套很成熟了。
地块容积率2.3，期房指导价7.7万，现房7.9万。
目前小道消息传出的户型区间为140-260平，按照建筑面积17万平来估算，预计期房约800套，现房约300套，套总价得1000万起。
在地块开拍之前，坊间各种消息，有传地块预计8.5万指导价，有传9.5万指导价的。
最后7.7万的价格，确实有些出乎意料，毕竟旁边亦庄金茂府挂牌价已经10万+了。
这个价格，对于关注亦庄、又苦于二手房太贵的买房人来说，无疑是个好消息，那么，未来亦庄房价还会再次起飞么？
02
提到近几年北京涨幅最高的区域，亦庄必须要有名字。
这两年，亦庄二手房价格涨的太快了，特别是亦庄河西，涨幅位列亦庄各板块之首。
在2017年-2019年限竞房时代，亦庄河西集中供应了如金隅学府，金隅金鳞府，和悦华锦，中旅亦府，中铁建国际公馆等限竞房项目，当时限价均为5万出头。
河西的二手房分布，北侧以刚需盘为主。
如南海家园几个小区，挂牌均价在5.3万左右。
南侧主要是改善次新小区。
如北京城建海梓府挂牌均价7.7万，万科金域东郡挂牌均价7.9万，亦庄金茂悦挂牌均价8.1-8.3万。
我们看下亦庄各小区同比2020年房价涨幅top20数据，发现亦庄河西的上榜小区占比过半数。
而另一个top20数据中涨幅唯二板块，就是亦庄核心区。
不仅是改善次新盘，就连刚需盘，不少小区涨幅都超过30%。
就连二手房普遍疲软的的今年，亦庄二手房同比涨幅top20小区的涨幅，都在13%以上，而且还是普涨。
这个涨幅几乎可以比肩海淀，且轻松跑赢了北京大盘，可以说，亦庄房价这几年已经走出了独立行情。
也难怪X47地块从放出消息，到拍地，一路高光。
03
为什么亦庄房价这两年涨幅这么高？
我们说一个区域或板块房价上涨背后，一定有产业、教育、地铁等规划利好。
亦庄作为经济开发区，是北京职住平衡发展的头部区域之一，产业自然是优势。
区域内途径的地铁线路有3条，分别是亦庄线、亦庄T1线和17号线。
但是，真正让近两年亦庄房价起飞的原因，不是产业，也不是地铁，而是教育。
亦庄涨幅最猛的河西区和核心区，每个区域都有自己的学区王炸。
其中亦庄学区最牛的河西区，本身就有亦庄实验小学和亦庄实验中学，这两所学校都是十一学校承办的公立校。
之后，河西区又引进了人大附亦庄新城学校和北京二中亦庄学校，使板块内名校数量和覆盖面双升级。
而亦庄核心区有人大附经开学校东校区和亦庄镇第一小学。
以上这些强大的学区资源，让区域内房价有了背书，自2021年经开区学籍独立后，国家级开发区的行政地位+产业优势+学籍优势，也为亦庄的房价装上了助推器。
此外，亦庄近年来缺乏新地块供应，也是导致二手房房价猛涨的另一原因。
稀缺、没有新地入市，有产业，居住品质不错的学区房，以上因素叠加，致使涨价后买房人一路追高。
中海京叁號院之所以把户型做大、总价1100万起步，也是笃定了河西新地断供、购房者一定会买单。
今年台湖板块的新房项目丰禾嘉会，去化情况也很不错。
这都是亦庄新地供应太少的锅。
04
从各方面来看，X47倒挂的价格确实很香，这相当于给了亦庄二手房一个价格锚点。
那么，新盘即将入市，周边二手房价格会有影响么?
瓜姐认为，目前亦庄供地短缺的局面并没有被打破，一个新盘入市对区域房价不会有太大影响，毕竟亦庄的产业和规划利好都是摆在明面儿上的。
不过，新项目入市，或多或少会让区域内二手房涨幅放缓。
后续亦庄还有X1新地块待上架，如果新地块新项目可以和二手房享受同等配套，这将对二手房房价影响更为直接。
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