为了陪朋友踩盘，我又去通州啦~利用下午四个小时踩了三个小区，看了通州八通线及七号线的二手房，新鲜经验供大家参考。
太长不看：有通州资格、通勤可接受、预算400万内在通州真的可以住得很舒服！
1、日光倾城
综合评价：
这个小区之前踩过一次，当时我们便对小区环境印象不错，但当时看的房子是临街高层，噪音大。小区第一排（临街）和最后一排是11层的高楼，中间均是带电梯的总高7层。贝壳显示2022年1月该小区均价42445元，目前小区待售房源一般是两居450万左右（面积在94-110平米之间，个别低楼层报价较低），三居在530万上下（面积在130-140平米之间）。
位置：
离果园地铁站一条马路的距离，果园站A口出站后站在地铁站拍的小区底商，名副其实的地铁房。门口这条马路就是京通快速路，开车进城也很方便，早晚高峰可能会堵车。
商业配套：
楼下底商丰富，按摩店，打印店，美发店，洗衣店，便利店，水果店等等非常方便。同时两公里内有领展购物中心、九棵树家乐福、物美、通州万达等大型商超，商业配套较好，能满足基本的生活需求。
内部配置：
- 小区内有一个羽毛球场地和健身区域，小区内部有室内游泳馆，中间有水系，整体绿化不错；
- 小区外立面贴砖的，比较新，外观上还可以；
- 人车不分流有门禁，门禁系统比较严格；
- 小区内能小区内有航线经过，在小区空地内能够听到飞机的声音；
- 临街一侧比较吵，京通路车比较多；
- 一梯四户，楼道摆放杂物问题较多。
教育资源：
- 幼儿园：宝福国际幼儿园（小区内），3500/月；小区外有普惠幼儿园，1500/月
- 小学：通州二中附小
- 中学：通州二中
综合来看，在果园区域教育资源中等。
户型分析：
该小区踩了两个房子，第一个是临街一侧2/11全朝南两居室，报价406万。实测2楼噪音比同楼的高楼层好不少，但朝南客厅阳台正对京通路和果园地铁站，毫无景致可言。次卧采光不足。客厅带阳台、方正、面积大。
第二个是小区最里面对称户型7/11，全朝南，报价437万，比第一个高30多万。楼的外立面比最外侧的临街看着更新一些，完全不受街道噪音影响，因为南面楼宇为7层，采光不受前排楼影响。该房子目前空置，需重新装修。
2、花涧溪
综合评价：
小区环境较好，有石材构成的多种景观。小区内部安静，小区内垃圾桶内及垃圾桶周边干净，小区内道路干净。
位置：
07年社区，位于临河里和梨园地铁之间，小区大门到临河里约900m。自驾到国贸不堵车30分钟。
商业配套：
一公里内有贵友大厦、梨园商圈，小区对面系梨园最大的菜市场。小区底商丰富，生活便利度高。
内部配置：
- 小区共有9栋楼，近1200户，有六层不带电梯板楼及有12层带电梯（一梯三户）板楼，居住密度不大；
- 涂料的外立面，灰色外立面略显旧，但整体无剥落情况；
- 小区大门入口有五岳假山和小桥景观，周末不少小朋友在上面玩耍；
- 地上车位和地下车位都有，可租，据中介说车位较紧张，地上车位150一个月；
- 单元有门禁，高层带电梯的单元楼有两道门禁，部分楼道有少量小广告；
- 社区文化浓厚，有特色单元楼，如党建引领单元，楼道内有特色宣传。
教育资源：
- 幼儿园：小区内有私立幼儿园，小区对面有普惠幼儿园；
- 小学：梨园镇中心小学
户型分析：
这个小区总共看了三个房子，两个同户型的不带电梯的两居，都位于小区最里侧，分别是1/6、4/6。报价分别是399万和418万，户型如下：
因为小区南侧系大片空地，1楼采光未受影响，但不知道今后空地是否会建设商场或学校，影响目前的采光并产生噪音，如果选择1楼需要认真研究通州规划。看的这两户都是边户，客厅两面采光，卫生间很大，4楼将卫生间改为2卫，适合一家三代居住。此外，这个1楼位于小区最里面，靠近小区暖气炉，隐私问题少，与4楼比较采光无明显差距。
看的第三个房子是位于小区临街一侧带电梯的板楼，建面99.17平米，报价429万。实地踩盘，感觉这个户型不如前两个，过道浪费面积大，客厅不好利用。不过厨房阳台采光很棒。
3、DBC加州小镇
位置：
位于7号线高楼金地铁站附近，C区侧面即是七号线高楼金地铁站。距离环球影城地界一条马路，临街楼层可看到环球影城内部。
商业配套：
主要是楼下底商，能满足基本生活需求。
内部配置：
- 外立面很新，小区中间有活动广场。
- 楼间距很大。两梯四户。有的户型有落地窗。
- 部分单元有门禁。
- 小区内有电动车充电桩。
- 有地下和地上车位。
- 看的三家，房顶均有鼓包情况，需要注意。
教育资源：
- 幼儿园：小区内有普惠幼儿园；
- 小学：对口育才学校，小区距离学校7、800米。
总结：350万到400万在八通线及七号线最东边的四五站内还是有不少选择的，大部分大两居室都能够得上，这片区域整体涨幅比较小，整体流通速度也比北京其他地区慢，值得认真选择。如果附加户型好、近地铁（500m内）、带电梯的因素，想要住90平左右大两居则可能需要提高一点预算。
整体来看，通州老城区对400万预算的刚需还是十分友好，满足限购条件的小伙伴们可以关注一下。如果你也是刚需上车的话，可以加入我的买房交流群，北漂小伙伴们一起讨论交流，一起避坑，联系我：bqd_simple
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