年涨幅近20%!北京近三年新房涨幅最大片区是它

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内容来源:饭总选房北京近三年新房销售价格涨幅最大的区域,三年多时间从5.4万一路卖到了8.5万,销售均价涨3.1万/㎡,涨幅57.4%。最近,我们盘点了北京自限竞房时代到商品房时代,新房销售价格涨幅上涨的区域,发现涨幅最大的不是东坝,也不是亦庄,而是西四环区域。01我们详细来看各个典型片区的新房价格变化:昌平南区域,从最早的和悦华玺,万橡悦府,到现在的越秀星樾、大华启宸府等盘,价格从开始的5万涨到6.2万。无论是北七家板块还是朱辛庄板块,从2019年至今,价格平均上涨1万左右。

石景山新首钢、古城区域,2019年长安云锦5.8万,到后来的商品房集中供应,价格直接来到了7.5万,但是该区域的房子依然卖的非常好,去化速度超乎寻常的快。亦庄区域,2018年和悦华锦5.2万,2022年高端豪宅中海京叁號院和即将入市的招商X47地块都是7万多,招商X47地块指导价7.7万,价格涨了2.5万,亦庄区域的二手房涨幅速度也很快。东坝区域,这也是北京新房市场非常神奇的区域,从限竞房时代的华樾国际(2020年)到如今的北熙区(2022年),价格从6.9万涨到8.6万,也是很典型的板块,保利新拿的东坝地块指导价也是8.6万。西四环区域,2019年的限竞房橡树澜湾,国风长安都是开盘就基本卖没的项目,西四环5.4万能不抢么,现在这边的商品房龙樾天元、建工熙华台卖8.5万。2019年-2022年,5.4万-8.5万,涨了3.1万,涨幅57.4%,三年多的时间,相当于每年的涨幅接近20%。

02为什么这几个区域从限竞房时代到商品房时代新房价格涨的这么快,其他一些区域价格涨幅并不大呢。其中最核心的原因是,这几个区域要么本身是产业的核心区,要么邻近产业核心区,比如东坝、亦庄、新首钢都有自己本身的产业,新首钢还要承接海淀、西城的外溢需求,东坝要承接望京的外溢,亦庄本身就非常强。而昌平南则承接了海淀中关村等地、望京等地的需求。西四环区域不仅承接西城乃至海淀的外溢,丽泽、总部基地的很多购房者也来这边买房。第二个原因是区域配套的升级,几年过去几个区域的配套都有大的变化,比如西四环区域,14号线全线贯通,建华学校落地,区域新起来了不少新房,城市界面逐渐越来越好,11号线也纳入了北京三期地铁规划,171中学也确定落到这边。

第三个原因是地价的上涨,我们来看一组数据,统计的是每年供应地块的平均楼面价(仅供参考):2017年,27608元/㎡2018年,26423元/㎡2019年,23293元/㎡2020年,28714元/㎡2021年,40571元/㎡2022年,36529元/㎡2023年,38487元/㎡北京是2020年开始结束限竞房地块供应,逐步供应商品房地块的,所以,从2020年到2021年地块的平均楼面价有一个明显上涨,去年到今年平均楼面价也在上涨,这也是商品房价格比限竞房时代高的原因。第四是产品的升级,限竞房严格来说并不是真正的商品房,从现在的产品看,项目从户型、品质、装修、园林等方面做了很大升级,比如西四环区域的橡树澜湾和后来的龙樾天元、中海学府里等盘相比定位就不同,这也是导致价格上涨的一个原因。03那么为什么西四环区域涨幅最快呢?除了上面我们说的几点,我们近三年观察下来,主要有三点。第一是整个西四环的区位,我们发现大多数购房者看房有北看北,有西看西,老观念觉得风水或者发展更好一些。西四环这边一直供应较少,且环顾整个四环,除了南边,西边价格算便宜的了。而且交通方便,到五棵松、丽泽、金融街很方便。第二是产业的升级,这里主要受的还是金融街、丽泽、总部基地的辐射,西四环两大轨道交通14号线和11号线二期(待建)都将汇聚丽泽商务区,对于未来金融圈的购房者,上车或改善选择这里,从位置、价格门槛上更合适。而且板块的配套上这两年落地不少,地铁,建华、一七一等优质教育资源落地,拉高了关注度。生态上整个片区遍布公园,非常宜居,城市界面也不错。第三则是内在,整个片区的产品确实不一样了,之前限竞房配置自然不能跟纯商品房的品质比了。除了户型的升级,装修、园林等方面也做了很多的升级,品质更高。比如新出的中海学府里,户型做了非常好的升级。89㎡三居A2户型,南向8.9米三面宽,南向采光充足,加上LDK餐客厨一体联厅,室内通透感十足。

102㎡的三居户型是中海学府里的主力户型。面宽4米的阳光客厅,连带瞰景阳台。约20㎡的主卧套房,南向带飘窗,北向两个次卧,可根据家庭结构进行空间改造。

127㎡的四居户型,超豪华的主卧套间近24㎡,约40㎡的超大LDK餐客厨一体空间,改善家庭一定要看看这个户型。

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