楼市新闻、行业动态
叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:京总好，最近看了您的一些分析后，觉得很受启发。目前我考虑换房，基本情况是：在石景山鲁谷有一套2居，但目前不能交易；在翠微南里有一套小2居，估价在600万。2孩，老大初中，老二今年刚登记上小学，所以翠微的房子完成了使命。现在两个孩子都在玉泉路附近上学，所以考虑卖掉翠微的房子换一套玉泉路附近1000左右的房子。考虑玉泉路周边的楼盘及我的预算，我倾向于在玉泉新城B和远洋山水置换。但我家人提出另一个备选方案，就是购买中海长安誉的新房，鲁谷的2改为3居供孩子上学住。长安誉在长安街边上，对面是京西商务区，西侧是首钢园，户型好，从居住来看是不错。但看了您对石景山的分析，对这个方案我有点犹豫。请教几个问题：1、请您对玉泉路附近选房提出建议；2、请您对长安誉这个楼盘及附近楼盘点评；3、像我这种情况，有什么更好的置换方案？谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于玉泉新城和远洋山水：玉泉路板块整体的海拔比较低，你可以理解为海淀越往西南价值越弱，尤其是和石景山的交界处，从北往南过了阜成路从东往西过了万寿路，五棵松是唯一的价值商圈，玉泉新城作为海淀05年的盘卖价刚步入8万，这个是热度比较高的商品房社区，再高一点价格的盘就很冷门了，像欧洲公馆，金隅山墅、长安这三个10万的盘多年的涨幅一直垫底，就是区域不能持续承接优质购买力，你在这种商圈买价低一些的增值太慢，买高品质的海拔又太低，只能说这样的商圈成长环境全差，关于远洋山水，这个盘适合中短期过渡，不适合二次改善，远洋80%的购买群体是刚需，这种楼盘的主流产品同样是刚需户型，2居室是最优的，三居室面积越大成长越受限！
2、北京的发展方向是东扩产业，西保生态，这个大方向未来几十年不会变，而石景山是一个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市持续走高需要有创造财富的人口流入，才能支付起高溢价的盘，长安誉的成交价大约是在7万5到8万之间，古城一带的房价是5万左右的水平，中海15年的二手盘金玺金石公馆7万上下，多年一动不动，再新一点19年20年的熙山府御山府也是多年不动，现在的长安誉7万6只能说石景山承受不住这么高溢价的盘，如果石景山能再造出一个亦庄，中关村，望京这样的产业载体，这种贵妇盘破10万是一瞬间，、只能说这个板块的预期太低了，关于石景山整个区域可以参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议
3、关于新布局：以你现在的坐标最好的方向是往东或者往北，你是置换升级不是刚需置业，不应该只关注居住属性，关注地段资源才是最重要的，升级是房子的综合资源都要上升一个档次，首先最重要的是地段资源，其次才是楼盘品质，1000的预算往北走比较不错的选择可以是田村的兰德华庭，不到130的三居价格在1150左右，这个盘的卖价在8万5左右，未来可成长的确定性很高，往东可以直接扎进核心圈，建设部大院是很不错的选择，这两种思路从稳健性以及成长性都要优于玉泉新城/远洋以及长安誉，祝顺利！
Q:提问:京总您好 看您这边很久了！目前想咨询一下资产优化的方案和时间点！目前情况！家庭收入4w+每月，年终奖大概20w！每月消费1w！我工作在海淀，女方在朝阳！目前有一套孙河的90平的房自住（离女方父母家近，小孩今年9月份在女方父母家附近的小学上学，6年后小升初可以在朝阳，也可以在东城，有个东城的小平房；如果买了海淀也可以去海淀上和住），孙河的按揭还有300万贷款！每月还1.9万！目前父母手里有四套亦庄河西的南海家园的回迁房，想着优化下（三居和一居想留着，目前想优化78平的顶层2居 和 93平的4层的2居（有抵押））目前是抵押一套南海家园+信用贷 400万
（300+100）做首付首套买了栖海沄颂的四居的房子！400万的利息1.2万每月！栖海沄颂年底就要办理贷款！不过现金流方面目前不太够（手里20，信用贷还可以70万），能支撑到明年年底！需要明年年底前卖掉一套南海家园的房子才能补充现金流！准备卖掉一个顶层78平的！来能支撑600万的栖海沄颂的贷款利息！问下当前情况，有五种选择，请京总给规划下！第一，明年年底前卖掉亦庄78平的顶层，用来还利息！没准能支撑10年
问下78平的顶层明年年底前什么时候卖能卖最高，大概能卖多少钱（重点问的）？另外一套93的四层2居未来10年什么时候卖合适？然后10年内还有什么优化的建议？（重点）10后有什么建议？孙河，海淀，亦庄的房产？（重点）！第二（还按揭，不折腾了），退掉栖海沄颂（刚草签），300万抵押还孙河的按揭贷款（5.几利率），南海家园的房子，也不优化了！每年还下抵押的利息和攒够钱10年本金还清！压力小些！第三（先卖再买），退掉栖海沄颂，还孙河的按揭贷款
南海家园的房子顶层78平顶层的房子看什么时间卖了合适（重点问的），然后投资其他什么新盘！？（重点问的） 第四（先买再卖），退掉栖海沄颂，近期投资其他什么新盘？（重点），78平的房子看明年年底前什么时候卖合适（重点）？用来还贷款！第五，京总还有其他什么更好的优化方案吗？从综合收益来看！（重点问的）
A:回答:您好，感谢信任！关于资产优化的建议我从以下2个方面回复你，南海家园建议和栖海沄颂的价值，从你描述你是用100%的杠杠买了栖海沄颂，这种操作思路的对错是有前提条件的，如果南海家园和栖海沄颂在接下来5年期涨幅很好，且确定性很高，那么你这种高杠杆操作是正确的，如果这两个盘在涨幅上不确定，那你的这种操作是带有一定风险性，而栖海沄颂我觉得在5年期并不具备稳健成长的属性，参阅星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图,海淀北部新区只能作为未来的核心区去理解，投房最重要的除了地段以外是时机和价格，或者说即便是位置买错了，只要时机和价格把握好同样能赚，现在的海北已经透支了未来3-5年的价格，加上兑现周期不确定，现在用这种操作方式买怎么看都很冒进;
其次关于南海家园，参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;这个盘在亦庄是有稀缺性的，你去观察河西的价格分布，可以分为三类产品线，第一梯队是金茂系，第二梯队是万科和海梓府，第三梯队是南海家园，第一梯队现在的价格是10万+，第二梯队是接近8万的价格，而南海家园是5万出头，从价格体系上第三梯队对标的是第二梯队，南海家园和万科的价格相差近3万，可以理解为如果万科梯队价格往上走，会拉动南海家园，而亦庄的长期价值很牢固，从大方向上看，中短期第一梯队未必能涨，但第二三梯队大概率会，从价格逻辑上第二三梯队还会有上涨的可能性，只是时间问题;
所以你要动南海家园，买入的板块以及楼盘一定是要比南海更具备成长属性的，否则不如不动了，建议南海家园可以留一套最优质的，然后其它三套全部脱手升级一套核心圈里的大盘，可以是次新3居也可以是品质2居，地段可以是距离你们上班近的位置，也可以是亦庄，在选筹上可以根据你们的偏好选择，这种思路更具备成长性且稳健！其次你孙河的房产，由于你的提问信息不完整，没有具体小区名称，如果这套房涨幅不好，未来也没有什么预期，你可以考虑把这套一并出掉+南海家园3套重新配置，因为你这套还有300万贷款，涨幅太差的话占用资金量太多不划算，只有涨幅稳健且有预期的房产贷款才有意义，大概就是这个思路，你认真梳理一下，另建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，我想把马驹桥房子卖了，房子卖掉能有330左右，我能接受400万的贷款，加起来有700左右，想在亦庄河西买两套小的，现在考虑:南海家园，但可选的盘不多，再有就是河西的泰和园全部出租，自住还有房子，暂不考虑自住和上学问题，主要用来升值。请问您:有什么办法能贷到400万？这样做是不是要有些冒险？！考虑亦庄及附近，比如南海雅苑、旧宫的亦庄北岸、瀛海的玉璟园还有马驹桥的金地格林6稍等的大户型，或您问答里说的朝青比较有潜力的板块的话，还有什么方案吗？十分感谢！
A:回答:您好,第一呢你关注的是有问题的,租金不是房产收益的主体,涨幅才是,亦庄一轮大行情可以涨40个点,干嘛要去关注租金,第二700左右买两套就废了,这种方案还是想吃租金,你看的这些盘全部脱离行情,最后:贷款400如果是你这种选筹亏损的概率很大,如果你选一套吃涨幅属于常规操作!第三:关于选筹上,你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,大兴最好的产业资源全部在亦庄,现在的房产价值产业资源必须大于50%以上才有上涨的可能性,脱离产业资源其它再好也不会有行情,这种现象会越来越明显,北京企业外迁的动作很快,如果不重视在房产上会吃大亏,我在星球已经反复多次提醒,建议你认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理,你700左右认真淘淘河西海梓府万科这两个很好,这两个盘10万以下都属于很好的产品,未来5年左右,围绕北京几大产业中心的强资源次新楼盘,不会出现10万以下的产品,现在10万以下的都可以重点关注,祝顺利!
Q:提问:京总好，慕名而来。拜读星球文章，相见恨晚，受益匪浅。说下我的情况以及疑问，恳请答疑解惑为盼。房产现状：因年少无知，无高人指导遂在17年首套房上面高位接盘角门东老破小，目前市值330W，目前120W公积金贷款未还。现手里有100W现金。收入：夫妻年收入大概50-60，二胎家庭不考虑学区。工作：我在首都机场附近，爱人在雍和宫。选筹：重点看了您说的朝青、常营、望京板块等区域，但是二胎压力实在想买个三居，常营又感觉太远了。
1.如何获得首套资格，我是京户，我看政策是需要lihun一年以后才可以，有没有其他更快途径？因需要撬动大概500-600杠杠，如何具体实操？2.还是想在朝青或者望京用850左右买。我看网上炫特二期850左右的三居比较符合条件，望京的三居基本都是老房子，不太符合您的选筹范围。我感觉长期来看三居才是真正的改善盘，所以我这种思路您感觉还能选到哪些小区？
A:回答:您好，你用600左右的杠杆去撬总价800左右没有问题，但你需要注意的是这么高的杠杆比例每年是有成本的，如果你入手的房子涨幅比较差会出现亏损，这种杠杆比例只有一线区域龙头板块适合你，而且还要是那种头部盘，望京的三居和炫特的三居还有常营都不适合你，因为这三种产品都是跟在大盘后面属于那种区域有涨幅也会跟上，但大概率不会成为突出类型的盘，不是所有的三居都会成为未来的主流户型，一流区域一流盘三居以上的大户型才是未来的主流，其次是一流区域一流盘的品质2居，望京和炫特850的三居只能称为一流区域三流盘和二流区域二流盘，你计划把杠杆提到850我建议是你压缩面积重点考虑2居，这样你可以吃到区域内的每一轮行情，楼盘你参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)、87#朝阳跑赢大盘选筹导图即可,针对于加杠杆的方式可以私信我，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
北京房产、楼市新闻
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
暂无评论内容