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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，求解惑。名下2套房，石景山京汉旭城三居850，西城荣丰一居380。孩子西城小学三年级。目前在长椿街附近租房住。初中估计大概率要在长安街北边。我在崇文门附近上班，爱人在国贸上班。父母办了独生子女政策进京有了房票，他们目前手头1000到1500左右，考虑在京买房投资或者以后自住。近五年内没有来京长住打算。现在想优化配置资产，但是方向以及思路不明。京汉户型好小区环境好，小区门口也在修11号地铁，明知板块道理，心里还是很不舍。从去年到现在一直在纠结。不知道置换方向在哪。
现在一个思路是，卖了京汉荣丰，置换到朗琴园，父母买到东城新景家园、富贵园或者新世界、国瑞城，先放着出租或者去望京板块小区投资，以后来京长住时再置换。二是石景山不卖留着以后老人住，然后卖荣丰，加上父母手里的现金，我们自己手里的现金再在西城买一套，但是金融街片区这个价位没有合适的房，还真不知道买哪里了。西城晶华的150平两居已经到3000了。只能买晶华一居改的小两居，1600左右。要么倒腾到东城新怡家园。没有思路，越想越乱。希望大神指点迷津
A:回答:您好，1、你要换个角度去考虑，一切没有涨幅不能持续赚钱的房子都属于劣质资产，这和它的小区品质，居住舒适度无关，这个思路你要尽快转变，否则后面会吃大亏，石景山很多区域我从去年已经开始多次提醒尽快调仓，行动快的已经赚到了，参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你去看看西海朝和你对标总价的涨幅就舍得了！
2、关于置换的思路：京汉和荣丰我建议是都脱手，荣丰面积太小了，还占一套名额完全没必要留了，你2套全部加一起也不过才1200出头，但可以腾出一张房票使效率最高，这个总价在核心圈去选优质盘还是比较吃力的，老人5年内不考虑来京，你可以调用老人的资金，用老人的房票买一套总价2000左右的盘，剩余的资金再用你们的房票贷款投资一套，关于方向，大的可以放到朝阳或者海淀，小的看个人需要可以放在自己需要住的板块，2000的总价放在海淀或者朝阳这两个区域的龙头板块，行情会很好，参阅星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);5年左右的时间大概率可以再布局一套，这个是你要努力的方向，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:京总好，我们已经卖了筑华年的一居，打算换一套三居，暂无学区需求，总预算1100左右，目前有几种方案：一是在新北苑世华泊郡、华贸城、铁建国际城买三居。二是在原小区筑华年买三居。三是望京慧谷金色家园，宝星园一期等年代稍新品质还可以的小区。从未来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域还有什么学区溢价相对较低，品质还可以的楼盘推荐吗？
A:回答:您好，1、首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘,看后自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域，品质次新盘成长性越健康，如果把这个预算的面积压缩到2居的话在望京或者海淀都能选到很好的盘，如果3居是硬性需求，那你就不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨贱横跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公里选一些中端市场的偏改善型的盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基础配套完善，有相对不错的资源，中端偏改善性的盘比较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
这种区域的涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城的2居，澳洲康都90平的小三居，慧谷阳光南北向最好的2居户型，海淀可以看清河莱圳家园南北向的小三居，如果以上楼盘面积无法满足你们的居住需求，可以看朝青华纺易城和青年汇佳园130平的三居，望京和清河属于资源密集性的区域，朝青属于溢出，有基础的配套设施，区域资源还不错，在整个朝阳东部有一定的稀缺性。可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
2、关于北苑，普通住宅未来的行情应该要好于品质住宅，新北苑最大的价值就是新区新盘，这个区主要还是属于承接地区，靠东西两大产业区的购买力，当年比较火的时候70%的购房者也都是东西两大区置换过去的，新盘带动次新，次新带动老房子，该涨的也全部涨完了，所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，但应该是加仓，不应该是换仓，换仓就没必要再选这个位置了，祝顺利！
Q:提问:京总好！观注了很多房产博主最终选了您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在上地西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万）
2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不错，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，你是改善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总你好，首次提问，恳请指点！京户首套首付300W左右，总预算没太想好，自己买总预算可能放在400，和对象合买总预算可能放在550 ，我工作地点在7号线焦化厂站，对象在西北旺住单位宿舍，所以考虑买的离我近点，从宜居+保值的角度考虑过黄厂的绿城沁园、富力又一城，从您之前的回答里看出您觉得这几个盘前景有限，底子较差，但现在豆各庄那边有惠多港购物中心了，也在建医院，配套比较完备了，请问您对富力又一城或者沁园的前景有否改观，现在您是否建议购入？如不建议，请问400-550之间您还看好哪些板块或小区，感谢！
A:回答:您好，感谢信任!我对朝阳东南方向不感兴趣资源差只是其中一方面，主要原因是整片区域的格局，请仔细阅读星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,西至东三环，北到京通快速，南到京沪高速，从京通快速以南到京沪高速这中间就没有特别好的商圈，四环以内以合生汇为主的一些次新楼盘行情还不错，这个商圈的兴起第一是距离国贸近，第二是国贸以南缺乏品质楼盘，所以大望路双井一带的次新很受市场欢迎，
东南方位以欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店这些位置都是朝阳发展严重落后的区域，不说豆各庄了，百子湾现有的资源和位置比豆各庄更好，但你可以去观察一下这个区域的房价水平，建新商场医院学校并不能直接改变这种区域的质量，朝阳的主力发展重心是东北方位,往后产住结合的趋势下，可以有十分钟生活圈，二十分钟生活圈，三十分钟生活圈，你买到豆各庄首先是不会亏的，因为这个区域的价格本来就已经很低了，再往下降不太现实，这个预算如果距离优先我会去石佛营，品质优先我会去常营，最后建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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