楼市新闻、行业动态
叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:京总好，关注您很久，已拜读您一些星球精华帖，对当前北京房市投资选筹有了一些概念，但真在准备出手时，还是在选筹方向上心存疑虑，特此请教帮助解惑。目前家庭已在和平里片区有一套80平老三居用于孩子上学自住和海淀西三旗一套新两居，这两套不考虑整合变动情况下，想利用手中房票资格再全款投资一套总价850万以内房产，纯投资保值增值考虑。目前选筹主要围绕以上两个片区（和平里和清河西三旗）展开，通过考察，初步锁定一套和平里东河沿社区90年代老房两居65平总价820万左右，以及清河莱圳家园73平两居790万上下，分别观察了两个多月，这两个片区都比较坚挺，下浮议价不大。
想请教：1.以上两个选筹方向和目标盘是否有大问题，若推荐排序哪个优先？2.850万总价范围，您还有哪些推荐方向和目标盘？3.另外，需要补充的是，这套投资房计划持有周期在5年左右，5年后计划再升级置换次新大三居，目标是清河或望京方向。
A:回答:您好，感谢信任！其实你的选筹目标以及方向已经很明确，和平里和清河都是区域内资源不错的板块，议价空间小是一定的，这是在楼市的低迷期，如果是上行期就不存在议价的问题，而是跳价的问题了，具体到你的落地方案上，我比较建议你这一套放在海淀，有2个原因，其一是你已经有一套在和平里了，从投资房产的经验上，萝卜是要放在一个筐里的，这样能利益最大化吃到最大的行情，这种思路是建立在两个选筹目标，有一个确定性大于50%，另外一个确定性小于50%，这种情况要果断淘汰掉小于50%的全部放在大于50%的，而和平里和清河不存在这种情况，从某一种因素清河的后劲还要更大一些，其二你下次的置换目标已经很明确，就是要在清河和望京升级一套次新三居，那你这一套就不要犹豫了，可以直接在清河布局，当然望京也可以是你考虑的范围，关于选筹的楼盘可参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:您好，京总，我家京户，孩子在读大学，刚有首套房票一张，目前家庭配置亚运村卧龙小区老公房2居，阳光新干线1居，天月园1套（自住不想出售），10年后退休。3套房龄均超20年，特别是老公房目前比较好出手，想用孩子资格，置换优质房产，目前工作生活在亚奥版块，请指点置换区域方向和置换思路。
1. 利用孩子房票，资产优化转移给孩子作为未来婚前财产，卖出卧龙小区老公房，留阳光出租补充养老。2.卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业。3.大学生接力贷额度不知道能最高能批多少需要提前做什么储备？4.奶西地块新房目前望京越，还有未开盘的中建辰园低密大平层，是否值得置换，能跑赢通胀？5. 从保值增值角度看，奶西，海淀永丰等一手新盘与市内二手次新盘如何选择？
A:回答:您好,1、卧龙小区、阳光新干线、天月园这三套房值得继续持有的为天月、其次是卧龙,阳光在亚运村板块为尾部盘,卧龙小区从2019年一直处于上涨趋势,去年九月市场利好涨势很明显,近期有轻微下跌,2017年3月份之后处于横盘状态,虽然小区年代旧了些,但亚运村板块除了保利金泉一个品质商品房社区之外,其他楼盘均为老公房社区,所以卧龙这个盘保值属性还可,在市场上属于中上等水平;你可以参阅星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
阳光建成年代虽然比卧龙要新一些,但整体居住体验小区综合水平远不如卧龙,现阶段可考虑出掉阳光,保留卧龙和天月;以孩子名义进行购买;后期二次置换时可考虑再次出掉卧龙;如果考虑一次性到位卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业也可;2、关于贷款请私信;
3、奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力,二手房的优点是建成时间较早,所以位置较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的都会有,其次配套较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.而新房前几年会失去金融属性;如果以长线投资注重居住感可考虑新房,如果对未来几年并没有什么清晰的规划,或者期间会有不确定性,如工作变故;那么二手房更灵活,从保值增值性上二手房前几年也优于新房.建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，之前已经有过面询，对于您说的投资逻辑和买哪些区域的房子，通过面询和看您的文章，也都非常清晰。但是，现在有这么个情况，想再请教下：现在家人转变购房思路，以居住舒适为最主要的考虑因素，想购买顺义区那边的别墅，总价控制在700万，看了*龙湖香缇漫步和龙湖好望山*这两个小区，小区各方面都相对满意，现在有两个问题想咨询：第一，就是虽然这是2012-2014年的别墅，但是，后期价格会不会进一步下跌，特别想知道这种位置的别墅保值和抗跌性如何，选择了面积和舒适，增值方面也没有太多奢求。只是有点担心，将来会不会跌得很惨。不知道这种概览有多大。
第二，关于户型的选择，家人特别想买一层带花园的房子，现在700左右有两种户型选择：一种是一层+二层面积都比较大的花园洋房，另外一种是地下一层+地上两层比较局促的叠拼别墅，家人倾向于比较宽阔的洋房。不知道在同样小区里面，这两个户型该怎么选择。对于这两个问题，您有什么建议。恳请指点。
A:回答:您好，1、参阅星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;这种远郊的小别墅出现暴跌是阶段性的，它不会一直往下跌，不管是新房还是二手房，这种位置如果在高点买入，浪潮退去会出现暴跌的现象，我印象中马坡的高点应该是16年9月至17年3月，这个阶段是整个北京楼市的高点，而马坡的这个位置当时是新房销售，价格差不多在4万往上4万5这样，今天3万的价格是从高点滑下来的，再往下走的概率很小，怎么说呢，就目前的一个楼市的方向，这种位置大概率会一直横着，即便是出现下跌也会维持在15左右，只要你买的价格不高，不会出现暴跌的，我建议你可以提高自己某一方面的买入条件，如付款方式，周期，或满足房主的其它条件来换价格上的优势，这样的房产价格大于一切，你买进的价格低就是赚的！有没有涨的可能性呢？只能说概率很小，顺义是缺乏高端产业的！对于居住的需求其实我更建议你们先租一套这样的房子,住一年再决定是否买入，因为预期实在是太低了！
2、关于户型的选择，洋房会好一些，叠拼和别墅，单层面积刚需产品要要到140-160左右，改善产品要到200往上，低于140以下的果断放弃，单层面积太小的叠拼后期你住起来会很压抑，居住舒适型很差，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
北京房产、楼市新闻
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
暂无评论内容