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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，之前已经有过面询，对于您说的投资逻辑和买哪些区域的房子，通过面询和看您的文章，也都非常清晰。但是，现在有这么个情况，想再请教下：现在家人转变购房思路，以居住舒适为最主要的考虑因素，想购买顺义区那边的别墅，总价控制在700万，看了*龙湖香缇漫步和龙湖好望山*这两个小区，小区各方面都相对满意，现在有两个问题想咨询：第一，就是虽然这是2012-2014年的别墅，但是，后期价格会不会进一步下跌，特别想知道这种位置的别墅保值和抗跌性如何，选择了面积和舒适，增值方面也没有太多奢求。只是有点担心，将来会不会跌得很惨。不知道这种概览有多大。
第二，关于户型的选择，家人特别想买一层带花园的房子，现在700左右有两种户型选择：一种是一层+二层面积都比较大的花园洋房，另外一种是地下一层+地上两层比较局促的叠拼别墅，家人倾向于比较宽阔的洋房。不知道在同样小区里面，这两个户型该怎么选择。对于这两个问题，您有什么建议。恳请指点。
A:回答:您好，1、参阅星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;这种远郊的小别墅出现暴跌是阶段性的，它不会一直往下跌，不管是新房还是二手房，这种位置如果在高点买入，浪潮退去会出现暴跌的现象，我印象中马坡的高点应该是16年9月至17年3月，这个阶段是整个北京楼市的高点，而马坡的这个位置当时是新房销售，价格差不多在4万往上4万5这样，今天3万的价格是从高点滑下来的，再往下走的概率很小，怎么说呢，就目前的一个楼市的方向，这种位置大概率会一直横着，即便是出现下跌也会维持在15左右，只要你买的价格不高，不会出现暴跌的，我建议你可以提高自己某一方面的买入条件，如付款方式，周期，或满足房主的其它条件来换价格上的优势，这样的房产价格大于一切，你买进的价格低就是赚的！有没有涨的可能性呢？只能说概率很小，顺义是缺乏高端产业的！对于居住的需求其实我更建议你们先租一套这样的房子,住一年再决定是否买入，因为预期实在是太低了！
2、关于户型的选择，洋房会好一些，叠拼和别墅，单层面积刚需产品要要到140-160左右，改善产品要到200往上，低于140以下的果断放弃，单层面积太小的叠拼后期你住起来会很压抑，居住舒适型很差，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:京总好，最近看了您的一些分析后，觉得很受启发。目前我考虑换房，基本情况是：在石景山鲁谷有一套2居，但目前不能交易；在翠微南里有一套小2居，估价在600万。2孩，老大初中，老二今年刚登记上小学，所以翠微的房子完成了使命。现在两个孩子都在玉泉路附近上学，所以考虑卖掉翠微的房子换一套玉泉路附近1000左右的房子。考虑玉泉路周边的楼盘及我的预算，我倾向于在玉泉新城B和远洋山水置换。但我家人提出另一个备选方案，就是购买中海长安誉的新房，鲁谷的2改为3居供孩子上学住。长安誉在长安街边上，对面是京西商务区，西侧是首钢园，户型好，从居住来看是不错。但看了您对石景山的分析，对这个方案我有点犹豫。请教几个问题：1、请您对玉泉路附近选房提出建议；2、请您对长安誉这个楼盘及附近楼盘点评；3、像我这种情况，有什么更好的置换方案？谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于玉泉新城和远洋山水：玉泉路板块整体的海拔比较低，你可以理解为海淀越往西南价值越弱，尤其是和石景山的交界处，从北往南过了阜成路从东往西过了万寿路，五棵松是唯一的价值商圈，玉泉新城作为海淀05年的盘卖价刚步入8万，这个是热度比较高的商品房社区，再高一点价格的盘就很冷门了，像欧洲公馆，金隅山墅、长安这三个10万的盘多年的涨幅一直垫底，就是区域不能持续承接优质购买力，你在这种商圈买价低一些的增值太慢，买高品质的海拔又太低，只能说这样的商圈成长环境全差，关于远洋山水，这个盘适合中短期过渡，不适合二次改善，远洋80%的购买群体是刚需，这种楼盘的主流产品同样是刚需户型，2居室是最优的，三居室面积越大成长越受限！
2、北京的发展方向是东扩产业，西保生态，这个大方向未来几十年不会变，而石景山是一个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市持续走高需要有创造财富的人口流入，才能支付起高溢价的盘，长安誉的成交价大约是在7万5到8万之间，古城一带的房价是5万左右的水平，中海15年的二手盘金玺金石公馆7万上下，多年一动不动，再新一点19年20年的熙山府御山府也是多年不动，现在的长安誉7万6只能说石景山承受不住这么高溢价的盘，如果石景山能再造出一个亦庄，中关村，望京这样的产业载体，这种贵妇盘破10万是一瞬间，、只能说这个板块的预期太低了，关于石景山整个区域可以参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议
3、关于新布局：以你现在的坐标最好的方向是往东或者往北，你是置换升级不是刚需置业，不应该只关注居住属性，关注地段资源才是最重要的，升级是房子的综合资源都要上升一个档次，首先最重要的是地段资源，其次才是楼盘品质，1000的预算往北走比较不错的选择可以是田村的兰德华庭，不到130的三居价格在1150左右，这个盘的卖价在8万5左右，未来可成长的确定性很高，往东可以直接扎进核心圈，建设部大院是很不错的选择，这两种思路从稳健性以及成长性都要优于玉泉新城/远洋以及长安誉，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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北京房产、楼市新闻
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