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1、提问：京爷好！看了楼市分化的文章，获益匪浅。目前有一套朝阳区王四营双合家园的小三居，感觉地段产业受限，想换成清河莱圳家园的小一居，思路是否正确？请指教
回答：你好，从板块角度来说，朝阳区王四营相对弱一些，虽然未来会有改善，不过还是比不上海淀这边；从小区来说，双合家园属于刚需回迁房，品质、环境还是差点儿。虽然这个小区还是有价值，不少刚需客户关注，不过单纯从升值角度来说，还是比不上海淀。这个可以从数据上看出来，双合家园流通性虽然不错，但涨幅没有跑赢大盘（这附近，只有品质次新商品房才能不跑输大盘）。而莱圳属于热点板块、地铁次新，在周围稀缺性比较高，算是所在层次中的标杆盘，涨幅自然很好，明显超过大盘。即使是一居室，表现也很不错，你可以看看咱们星球会员的独家历史成交价统计就可以看出来。总体来看，你的思路没问题的，是个优化配置的正确方向。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：目前东西海学区房什么结果，会对房价有什么影响不？
回答：总体来看，和去年没有太大的不同，但会影响短期的市场热度。东城，多校划片结果确定性挺高，或者说不少家长都很满意，特别是北面，即使多校调剂，结果也很好。而南面也还行，当然龙体有部分调剂到永外，不是太好。对于西城，和去年差不多，大部分都上不了好学校，不过月坛结果似乎还可以，这属于少有的利好。对于海淀，从部分家长的反映结果来看，属于部分调剂，部分中等学区学位充足。所以未来短期内，东城市场可能会热一些，事实上这几天热度确实有一些；西城除了个别如月坛、奋斗银河等少量片区和学校的房子热一些，大部分一般；而海淀，不好不差，有些好学校上不了（还不是全上不了），有些还能上，总体来看比西城好一些，因此海淀一些片区应该也会有些热度。我将在星球内部，更新市场一线的实时监测，欢迎关注。
3、提问：京爷你好！朝阳公园西侧有好几个70年产权的公寓小区，这种是否与普通住宅性质上是一样的呢？这里的大户型，升值保值能力怎么样呢？
回答：从性质上来说，是一样的。不过朝阳公园西侧的公寓表现并不是太好，因为非大众审美、关注度低，价格起不来。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
4、提问：请问京爷，七百多的预算，是买朝青二十年的塔楼，如国美、朝阳园，或者常营二手，还是保利锦上二期、绿城沁园这样的新房？朝青、常营的二手位置好些，但新房户型和房龄新些。主要希望在朝阳，能保值增值，偶尔自住。或者您还有什么建议。谢谢
回答：你好，从板块来说，朝青>常营略高于焦化厂附近。从小区居住体验来看，自然是新房好。从升值性角度来说，朝青次新强一些，然后常营和焦化厂差不多。所以得看你的关注点了，如果想住得舒服一些，那可以考虑新盘，如果看中升值性，那考虑朝青。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
5、提问：京爷好！国美，朝阳园的小三房，如加上中介费，税费，装修，和北熙区的三房一卫似乎也差不多价格了。不考虑通勤，从保值升值角度，800万以下预算，买朝青二手，还是北熙区新房好？谢谢
回答：你好，这个得看你持有的时间了，如果你可以持有8年左右以上，那北熙区还是有潜力的，毕竟是地铁、有教育，而且还是新房。如果看短期的确定性，那国美还是比较优质的，流动性和升值性都很不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
6、提问：京爷您好！我是首房首贷，主要是刚需自住，父母退休后偶尔过来住，目前没有结婚所以也没有学区需要，非京籍。理想的房子总价600-750左右吧，少量贷款，通勤在五道口/清华东路西口，没车，所以上班还是依赖地铁等公共交通方式。初步想买的区域有（1）海淀清河片区，如清缘东里、水木天成；（2）昌平金域华府、国风美唐。你觉得哪里更合适？ 个人挺喜欢金域华府，买昌平还利于积分落户，但是目前它价格依旧坚挺，7万多或8万，是否当前入手呢？
回答：你好，海淀这边的优势就是在海淀，单纯从小区来说，倒不算突出，清缘东里相对好一些。不过回龙观的这两个标杆盘稀缺性还是更高的，特别是金域华府，居住体验好，位置和交通都不错，长远还挺抗跌。可以优先选择金域华府这样的盘，各方面都能兼顾，目前市场，如果没有捡漏的，可以略微观望一下。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷好！看了楼市分化的文章，获益匪浅。目前有一套朝阳区王四营双合家园的小三居，感觉地段…
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