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1、提问：您好。问一下500左右的两居和1居。如果只考虑投资的话。有什么好的方案么？是两居好，一居好？
回答：你好，500左右的两居和1居，如果升值性好，那基本上在传统好地段或者热点板块。比如东西海朝，一居室，比如西城欧园、远见、常青藤嘉园之类的一居，海淀上林溪、当代、莱圳等，朝阳青年汇等；或者回龙观、亦庄次新两居，如经开壹中心、通泰等。前者得一居，后者两居，属于比较适合的投资品。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：小孩2025年上学，工作居住证，五道口和五棵松上班，二套，首付400，学区＋自住，建议哪个小区？谢谢
回答：你好，25年上学，学生入学人口在慢慢下降，但可能刚好的分界线，不好说哪里就一定能上对口的学校，我个人建议买现在学位相对充足。当然，这类学校不会特别好，不过要是能找到一定中学通路的那也还行。你可以看看八里庄片区的定慧里小学，或者六一小学，恩济里小区；或者看看羊坊店附近，如羊坊店第五小学，有部分直升57中，比如小区羊坊店路3号院，今年好像工居的也进了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：京爷，我们家情况：1套中湾国际，有贷款，1套复兴路甲65号，无贷款。都是1911后买的。家里俩男孩儿，老大24年上小学，老二27年上。有两个问题。1、学区。因为是男孩儿，想走九年一贯省心。派位之下复兴路上育英的可能性已经极低了，八一的概率大一点。在万寿路学区整体派位（放弃九年一贯）VS八一之间，您有什么好的建议。2、房子。如果老大的学校定了，我们想卖掉一套房，这个思路对不对。尤其是复兴路这个，租售比也低，但中湾是不是有产权性质的问题，也想听听您的建议。
回答：你好，你这种情况下，自然是选择八一这个学校，毕竟能上。两个孩子如果一个能上、另外一个不能，那还挺麻烦的。中湾国际完全没问题，70年产权，能落户能上学。最近很多人讨论其产权，完全是因为有人错误解读。至于老大上完学，是否立马卖掉复兴路，到时候再看，看你卖完干嘛，如果置换到更优质的产品，那还行。理论上来说，短期内，复兴路价值还是有的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：你好，800左右预算，海淀玉海园二里的塔楼和东城华龙美晟，请问哪个小区更好？有学区需求，不追求特好学区，东城永外的初中是不是更好一些？
回答：你好，单纯从小区来说，还是东城华龙美晟稀缺一些，当然从学区成长性来说，海淀玉海园这边的潜力大一些，学校也还行，海淀机会也多。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
5、提问：京爷，两居，通勤差不多，持有10年的话，华龙美晟还是万年花城稳一些
回答：你好，相对来说，万年花城稳一些，因为没什么学区溢价，户型也好一些；而华龙美晟主要是次新、东城，有些稀缺性，也有些学区溢价，户型一般，但涨幅爆发性会强一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
6、提问：您好，第一套首付200左右，想买正规一室一厅，买房就是自住，在惠新西街南口通勤，希望通勤半小时内。第一个问题:十号线苏州街到牡丹园沿线是否有推荐的98年后首付200能拿下并且值得买的小区？第二个问题:清河强祐府学上城520万的户型方正南向一室一厅是否值得多加首付预算买？第三个问题:还没有结婚，是否要考虑现在朝阳区买，然后到时候生孩子前再换到海淀？如果在朝阳买，是否有推荐首付合适通勤半小时内的次新？第四个问题:现在在天通苑租房住，感觉户型比很多看过的城里的房子好更多，现在买然后等四五年再卖换到海淀是否值得？
回答：你好，我的回复如下：① 这一带选择很少，可以看看周围的花园路5号院、展春园之类的。② 清河强祐府学上城小区倒是一般，但至少楼龄新，南向一居倒是有价值，可以考虑；③ 你这个预算在朝阳也就是买个老破小两居，涨幅天花板为大盘水平，所以还不如买个海淀小两居，涨幅好，超过大盘，如果刚才说的小区，或者看看清河老社区两居室公房，表现也挺不错的。④ 还是先买海淀，升值性好，然后在天通苑租房也可以。关于这点，建议你可以看看各小区历史成交价、星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：您好。问一下500左右的两居和1居。如果只考虑投资的话。有什么好的方案么？是两居好，一居好？ …
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