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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好，目前顺义城区东兴一区60平米自住房产一套，总价约210万，在犹豫是否要出售后在顺义购置一套地铁站附近居住环境较好的自住房（学校，医院，配套商场等），之前看好金汉绿港1-4区的房产，因结婚、工作等因素迟迟没有下手换房，导致换房差额进一步增大，希望京总指点迷津，目前预算总价约380万。
A:回答:您好,感谢信任!在顺义城区置业的前提是你的工作相对稳定,至少要保证未来10-15年左右的时间不会变动,有这样的一个基础条件可以挑选配套成熟的商圈买入,因为顺义城区距离主城区距离太远,而顺义城本地有没有像样的产业,中短期城六区回暖并不一定能够溢到这种位置,把持有的时间线拉长会相对保险一些;关于选筹上,380万计划换到金汉,如果我理解的没错,你的目标应该是2居,金汉这个盘的卖价虽然要比东兴高,但流通性是比东兴差的,东兴虽是90年代,但居住上并没有那么不堪
相反金汉的性价比很不高,这种置换付出与后期收获不成正比,如果你想吃涨幅同时扩大面积,应该把目光移到石园北区,这个盘在商圈的性价比很有优势,380可以拿一套三居了,这种低价盘未来的预期会高一些,如果是为了提高居住品质,目光应该移到万科四季花城和红杉一品这两个盘上,这两种选筹方向后者是单纯的考虑纯居住属性了,时间线要拉更长,而前者相对更保险,在支付能力弱的板块,最好的选择是中等品质的盘,价格上有足够的优势,这种盘的流通性以及热度都超过太旧或者太好,如果市场回暖这类有价格优势的盘会第一时间跑出来,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/刚需选盘原理,祝顺利!
Q:提问:京总您好，默默关注有半年多时间了，真心请教，恳请指导。家庭名下在西北旺中海枫涟山庄有一套中偏高楼层三居，无贷款，自持200左右。全家目前工作上班在东城，以租养租居住，孩子上学问题已经解决，工薪家庭，年入30多一点。老人今年刚刚落户，老爸今年尿毒症确诊，需要长期透析。目前想着眼为父母养老，顺带保留一些资产或另外投资增值
有几点考虑疑问，1，中海枫涟山庄是不是要出手变现？2，考虑中海出手或过户父母，用首房首套资质在通州国誉未来悦购置500左右三居，作为父母养老房，老人实地看过，我们购买意愿也很高，因为它距离医院较近，但近几年老人可在东城随我们居住透析，所租房子够住，也不排斥，另外500左右总价在不动中海情况下可以贷款购买，承受负担。3，留下部分资产重新投资别的板块布局或者保守持有稳定理财。投资房产可以利用父母的首套资质去布局。请京总指导！
A:回答:您好,感谢信任!1、关于中海枫涟山庄是否出手变现;西北旺这个板块前期的成长一是房地产的普涨红利,二是区域高端产品的拉高,大概是在11年左右的时间,两个大开发商分别拿了两块地,一个融创,一个万科,万科做的产品是刚需改善,融创做的是纯高端,再往前面是亿城的西山华府,这三个盘当时瞄准的客群主要是海淀区;而海淀虽然是资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区;所以当时这三个盘吸引了众多城内的置换家庭
而一个板块完整的生命周期是从炒概念、炒地皮、到最后的炒配套和炒供需,参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/认识新区,西北旺是在炒概念和炒地皮的时候涨幅最大,后两阶段基本已经停止了,今天西北旺的配套和一开始一样,如果没有大笔投入和改造力度,未来再往上走难度很大,所以这个板块后期的涨幅就很差了,如园和融创的品质在整个海淀北部都是品质比较高的,但在海拔上却不高,很难再往上走了,主要原因就是这个商圈的成长环境不好,一个楼盘最终的价值是有区域资源+自身资源组成的,两者缺一不可,海拔高的楼盘都是具备了商圈资源的稀缺加上自身资源的稀缺,从这个维度看中海已经吃到了炒概念炒地皮的行情,如果你再想吃配套和供需周期太长了,并且有不确定性,最优且最稳健的方案就是现在脱手做置换升级了;可以参考海淀跑赢大盘选筹导图,
2、关于国誉未来悦;这个盘不在通州现有的核心圈,也不在未来的发展方位,你可以参阅星球精华栏83#通州跑赢大盘选筹导图,从上营大桥开始沿着运河一直往东到东六环为止,靠近运河附近的纯住宅商圈次新和纯新都很好,脱离了这个范围原则上说即便通州有利好,受影响也不会很大;你应该先考虑升级中海枫涟山庄,三居室可以回1200到1300这个样子,既然你们在东城上班,可以以工作单位作为参考在附近布局,尽可能的去拿优质大盘,至少要保证家庭名下有一套这样的盘可以吃到未来的涨幅再考虑第二套,否则你数量虽然多了但不一定能吃到涨幅,祝顺利!
Q:提问:京总好，请问园博园西边供应了很多新房，价格差别比较大，单价从3.8万到6.8万，价格为什么差距这么大呢？怎么选择呢？初步考虑在这个区域买160平米左右的，想听听您意见。考虑这个区域主要考虑了居住环境。
A:回答:您好，新房的销售价没有参考价值，开发商会因楼栋、楼层、景观不同去定销售价，会通过增加硬件设施如装修，园区智能化等概念性增加溢价，无论新盘售价多少，你都要去参考同板块相同品质的二手价格，好的项目应该是品质比二手高，价格低于二手成倒挂现象，只有二手市场的成交价才公平、可参考，二手市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈最终形成的价格，大家都认，也就是无论你买的新房价格多少，真正的决战都会转移到二手市场，园博园高品质的的盘是5-5.5万的水平，像园博嘉园卖近5万，更高品质的园博府均价5万4左右，其它正常的售价是在4万往下，你指的新盘如果4万-5万可以拿到比园博嘉园，园博府更高品质的房源可以考虑，超过5万即便品质再高也不值这个价,稳健选择不如二手了，这个板块谈不上投资，就是纯居住区域，看个人的需求，星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理中有关于新区的选盘逻辑,祝顺利！
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较优质的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，准确说越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，只是时间问题,犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
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