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1、提问：京爷好。看您一般会以大盘为标准来评价楼盘，那未来几年大盘会是什么走势呢？本人总感觉对目前的经济环境和自然环境都很悲观（经济疲软，出生率低，夏天不正常的高温好像地球快毁灭的感觉）。想入手二套又担心站在高位，担心大盘自此往下走，就类似2017年的状况。可能我想多了，想请教下您的看法，谢谢
回答：你好，北京房价走势不好预测，因为受政策、经济和预期的影响，但安全性和流通性还算是全国最好的，所以我个人认为不用过于担心。从经验来看，北京房价在下跌最疯狂的时候是2017年3月份，因为出了很大的政策，降幅达到15-20%左右。而非政策情况下，市场比较差的情况是2019年，房价下跌8-10%左右。今年市场也算是比较差，不过我认为应该不会比17年3月下跌那么多，毕竟没有大的政策去打压楼市。（经济疲软，出生率低，夏天不正常的高温好像地球快毁灭的感觉），这个确实很多人都有同样的悲观，不过我认为如果地球要毁灭了，担心房价也没用，毕竟我们都灰飞烟灭了。我个人倒是认为长远看，北京优质房产还是没问题，因为稀缺决定，但短期的波动肯定会有的。你可以参考一些历史数据，看看咱们的独家星球大数据福利，有各个板块历史成交数据、捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
2、提问：京爷~550w总价考虑投住分离，持有5年以上，只考虑升值属性的话，看哪些板块，或者小区确定性比较高呢？
回答：你好，这个预算，可以重点考虑我经常说的一些热点板块的稀缺标杆小区：比如朝阳的青年汇、澳洲康都；海淀的当代、上林溪、莱圳家园；亦庄的通泰、经开壹中心等。或者考虑一些比较均衡的学区板块，比如看看东城和平里、海淀八里庄片区一居上车。当然，当下市场来看，板块是一方面，而是否能捡漏才是纯投资的主要判断标准。建议你可以看看咱们的独家星球大数据福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
3、提问：Naga上院为什么单价总价比相似的盘便宜很多？位置不是挺好的吗？
回答：你好，论学区、地段，其实非常不错，而且属于高品质小区。但价格起不来，本质原因是：设计风格不符合大众审美，户型差，面积偏大，而且周围容易赌，关注度也很低。事实上，北京有不少好地段的小区，一直处于洼地，根本原因就是偏离大众审美。记住：地段好，表现一定好，这是北京买房最大的误区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：想购买顺义区那边的别墅，看了龙湖香缇漫步和龙湖好望山这两个小区，小区各方面都相对满意，现在有两个问题想咨询：第一，就是虽然这是2012-2014年的别墅，但是，后期价格会不会进一步下跌，特别想知道这种位置的别墅保值和抗跌性如何，选择了面积和舒适，增值方面也没有太多奢求。只是有点担心，将来会跌得更惨。不知道这种概览有多大。第二，关于户型的选择，一种是一层+二层面积都比较大的花园洋房，另外一种是地下一层+地上两层比较局促的叠拼别墅，家人倾向于比较宽阔的洋房。不知道在同样小区里面，这两个户型该怎么选择。另外，对于这样的购房决策，还有啥意见没。恳请指点。
回答：你好，短期来看，应该会随着市场下跌，市场好的时候，估计也不会太好卖。因为别墅产品+位置一般，属于消费品。所以如果看中居住，那倒是可以的，如果看中保值，可能还是差点儿。你描述的两种情况来看，我个人建议考虑一层+二层面积都比较大的花园洋房。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
5、提问：请问京爷，目前看房聚焦在海淀小西天地区和东城天永片区。两个区域都算各自区里垫底的学区，这俩之间比较哪个学区能更好些呢。
回答：是的，这两个都属于垫底片区。小西天的价值在于地段好，周围都是高校、研究所，离就业中心金融街也近，但没啥好学校，小学比较一般，通路也不行，只能说小孩如果牛的话，海淀机会多；东城天永片区，片区界面很差，不过有一个还不错的小学（北京第一师范附属小学），还有一个直升，其他则都一般。综合房价价值，小西天还是强一些，不过论个别学校，永外的有些优势。另外，如果你想鸡娃的话，还是海淀好一些，机会多一些，氛围也浓一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
6、提问：Hi 京爷，您可以请假一下西三旗的轮胎厂宿舍吗，据说这个小区有的房子也可以用于积分落户加分，还可以上海淀的枫丹小学，您可以给参谋下这个小区吗？
回答：你好，这个小区有一定的价值，突出点有两个，一是海淀户籍，另一个是价格实惠，所以有性价比；从升值性角度来看，其实还不错，不会低于大盘。我认为这是可以考虑的一个小区。当然，从居住角度来说，小区倒是相对一般，但瑕不掩瑜。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷好。看您一般会以大盘为标准来评价楼盘，那未来几年大盘会是什么走势呢？本人总感觉对目…
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